N° RG 25/00227 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître TAVEIRA de la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[W] [L], [X] [O] épouse [L], [T] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 16 Septembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [P],

Madame [S] [P],

demeurant 14 rue de Bréharet – 28300 GASVILLE-OISEME

représentés par Maître Leticia TAVEIRA de la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, demeurant 58 Rue du Grand Faubourg – Centre Athena – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37 substituée par M^e Léticia TAVEIRA, demeurant 58 Rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000037

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [L]

né le 18 Juillet 1992 à CHARTRES (28000),

demeurant 9 rue François Mattei – 28110 LUCÉ

comparant en personne

Madame [X] [O] épouse [L],

demeurant 9 rue François Mattei – 28110 LUCÉ

comparante en personne

Monsieur [T] [H],

demeurant 10 allée du Général de Sonis – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Juin 2025 et mise en délibéré au 16 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 05 février 2019, Monsieur [P] [D] et Madame [P] [S] ont donné à bail à Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] un bien à usage d’habitation situé 9 rue François Mattéi – 28110 LUCE, pour un loyer mensuel initial de 850,00 €, outre une provision sur charges.

Par acte du 05 février 2019, Monsieur [H] [T] s’est porté caution solidaire pour Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X], ce jusqu’au 04 février 2022.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] le 25 juin 2024 concernant un arriéré locatif d’un montant de 3 131,38 € en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2025 pour Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] (à étude pour les deux), et le 28 mars 2025 pour Monsieur [H] [T] (procès-verbal de vaines recherches – article 659 du Code de procédure civile), Monsieur [P] [D] et Madame [P] [S] ont fait assigner Monsieur [L] [W], Madame [O] épouse [L] [X] et Monsieur [H] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins de voir, au visa de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et des articles 2288 et suivants du Code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [W], Madame [O] épouse [L] [X] et Monsieur [H] [T] au paiement d’une somme de 1 557,89€ au titre de l’arriéré, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [W], Madame [O] épouse [L] [X] et Monsieur [H] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [W], Madame [O] épouse [L] [X] et Monsieur [H] [T] au paiement d’une somme de 1 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement de payer, sa dénonciation à la caution et le coût de l’assignation.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 juin 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [P] [D] et Madame [P] [S], représentés par leur conseil soutiennent les termes de leur assignation, et maintiennent leurs demandes. Ils précisent toutefois que des règlements sont intervenus depuis le dépôt de l’assignation, et que le solde de Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] est à présent créditeur. Ils produisent en ce sens un décompte actualisé au 17 juin 2025, révélant un solde créditeur de 22,72 €, et maintiennent néanmoins leur demande d’expulsion.

Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] comparaissent en personne. Ils expliquent les difficultés de paiement des derniers mois par la perte d’un proche, et les frais d’obsèques à régler. Ils soulignent que cela fait 7 ans qu’ils sont dans ce logement, et que, hormis cette période délicate pour eux, ils ont toujours payé leur loyer à temps. Aujourd’hui, le loyer courant est réglé, et il n’existe plus aucune dette. Ils indiquent être attachés à ce logement, et souhaitent pouvoir rester dans les lieux, s’engageant à ce qu’il n’y ait plus à l’avenir de nouvel impayé.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 16 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 31 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 25 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 14 mars 2025 pour Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X], et le 28 mars 2025 pour Monsieur [H] [T], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment le décompte actualisé de créance produit par les demandeurs qu’en date du 17 juin 2025, la dette relevée à l’encontre de Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] a été soldée, et qu’ils présentent au contraire un solde créditeur de 22,72 €.

Il convient en conséquence de rejeter la demande en paiement de Monsieur [P] [D] et Madame [P] [S].

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 05 février 2019 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 25 juin 2024 vise cette clause résolutoire et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte de la dette locative établi au 19 décembre 2024, fourni par Monsieur [P] [D] et Madame [P] [S], que Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] n’ont pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans ce délai de deux mois, puisqu’au 01 septembre 2024 cette dette s’élevait à la somme de 4831,24 €. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Toutefois, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR et sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, compte tenu de l’apurement total de la dette locative, il y aura lieu de considérer que la clause résolutoire n’a jamais produit ses effets, et en raison du paiement intégral de l’arriéré locatif dans un très court laps de temps, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formée à ce titre par Monsieur [P] [D] et Madame [P] [S].

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] seront solidairement condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juin 2024.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] à payer à Monsieur [P] [D] et Madame [P] [S] la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [P] [D] et Madame [P] [S] recevables à agir ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

DIT que les effets de la clause résolutoire sont réputés n’avoir jamais joué en raison du paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif à la date de l’audience ;

REJETTE le surplus des demandes formées par Monsieur [P] [D] et Madame [P] [S] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] à payer à Monsieur [P] [D] et Madame [P] [S] la somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [O] épouse [L] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juin 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART