TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03152 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THHM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

[W] [Y]

C/

[P] [X] [U]

[T] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à M^e ASSOULINE-SEROR

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [W] [Y], demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Jeanne ISSARTEL, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [X] [U], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

Monsieur [T] [V], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 24 août 2022 prenant effet au 1er septembre 2022, Madame [W] [Y] a donné à bail à Monsieur [T] [V], [P] [U] et [R] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 600€ et 48€ de provisions sur charges.

Par lettre du 13 avril 2023, Monsieur [R] [S] a régulièrement donné congé du bail avec effet au 13 mai 2023. Monsieur [T] [V] et Monsieur [P] [U] sont restés seuls titulaires du bail.

Le 14 mars 2024, Madame [W] [Y] a fait signifier à Monsieur [T] [V] et Monsieur [P] [X] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement visant la clause résolutoire le 23 mai 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 6 août 2024, Madame [W] [Y] a ensuite fait assigner Monsieur [T] [V] et Monsieur [P] [X] [U] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 24 août 2024 et la résiliation du bail conclu ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [U] et de Monsieur [T] [V] ou de tout occupant de leur chef, au besoin par la force publique ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers des locataires et occupants garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires et occupants ;

— condamner solidairement ces derniers au paiement :

— à titre provisionnel de la somme actualisée de 3780 € au titre de l’arriéré locatif mensualité de mai 2024 incluse,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [T] [V] et Monsieur [P] [X] [U] jusqu’à leur départ ou expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance en ce compris le coût commandement de payer délivré et les dépens en cas de recours à l’exécution forcée.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifiés par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 6 août 2024, Monsieur [T] [V] et Monsieur [P] [X] [U], ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 et le conseil de la demanderesse a été autorisé à faire parvenir à la présente juridiction la notification à la préfecture.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de la demanderesse a adressé par courriel du 4 novembre 2024 la notification de l’assignation à la préfecture.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [W] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 août 2022 prenant effet au 1er septembre 2022 contient une clause résolutoire (article VII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 1836 €. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1296 €. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2024.

La résiliation étant intervenue le 15 mai 2024, Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [W] [Y] produit un décompte du 14 mai 2024 démontrant que Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] restent devoir la somme de 3780 €, mensualité de mai 2024 comprise.

Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 3780 € et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat de bail.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 15 mai 2024 au 31 mai 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Cependant Madame [W] [Y] sera déboutée de sa demande concernant les dépens en cas de recours à l’exécution forcée, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [W] [Y], Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] seront condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2022 prenant effet au 1er septembre 2022 entre Madame [W] [Y] et Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] concernant l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 15 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [W] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] à verser à Madame [W] [Y] à titre provisionnel la somme de 3780 € (décompte arrêté au 14 mai 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2024 comprise) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] à payer à Madame [W] [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS Madame [W] [Y] de sa demande au titre des dépens en cas de recours à l’exécution forcée ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] à verser à Madame [W] [Y] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [X] [U] et Monsieur [T] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, La Présidente,