Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[N]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[N] Civil

N° RG 24/10908

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGUC

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— Habitat de l’Ill

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e MEYER

— M. [V]

— Préfectue du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 11]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par Monsieur [X] [E], muni d’un pouvoir régulier

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [L]

né le 13 Septembre 1987 à

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Christine MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 177

Monsieur [J] [V], Es-qualités de curateur de Mme [T] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 05 Mars 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 14 Mai 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans les assignations qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 654 du code de procédure civile le 26 novembre 2024 à madame [T] [L], ainsi qu’à son curateur, monsieur [J] [V], la société HABITAT DE L’ILL expose que :

— suivant acte sous seings privés du 13 octobre 2017, elle a donné à bail à madame [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 12] ;

— le loyer convenu était de 498,30 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 29 août 2024, fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 12 août 2024 à la somme de 1 776,35 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société HABITAT DE L’ILL a, le 26 novembre 2024, fait assigner madame [L] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamnée madame [L] au paiement en deniers ou quittances, de la somme de 1 837,96 euros due au 5 novembre 2024 au titre des loyers impayés,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸la condamner au paiement d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 29 janvier puis du 5 mars 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société HABITAT DE L’ILL, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 1 837,96 euros ; qu’elle a également fait état d’un accord quant à la dette locative en raison de la reprise des paiements ;

Que madame [L], représentée, reconnaissait le montant de la dette et sollicitait des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait de ses revenus ; qu’elle a néanmoins repris les paiements, de sorte que la bailleresse n’était pas opposée à l’octroi de délais ;

Attendu que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 14 mai 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société HABITAT DE L’ILL justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 28 novembre 2024 et l’audience s’est tenue le 5 mars 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [L] n’a pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 4 octobre 2024, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 1 837,96 euros outre les frais ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement de la somme de 1 837,96 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 4 octobre 2024 jusqu’au jour de l’audience ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation personnelle, l’évolution des revenus, les efforts effectués par la locataire pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que la société HABITAT DE L’ILL ne s’oppose pas à l’octroi de délai ; que les revenus de madame [L] (1 094 euros) permettent le règlement d’une grande partie de l’arriéré locatif ; qu’il résulte du diagnostic social que la locataire bénéficie d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ; qu’en outre il y a lieu de noter les efforts consentis par madame [L] ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société HABITAT DE L’ILL dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si madame [L] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités,

— il pourra être procédé à l’expulsion de madame [L] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Attendu qu’il y a en conséquence lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce à compter du 4 octobre 2024, date à laquelle la clause résolutoire a produit ses effets, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que madame [L] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de la protection par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS madame [T] [L] à payer à la société HABITAT DE L’ILL la somme de 1 837,96 euros (mille huit cent trente-sept euros et quatre-vingt-seize cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 5 mars 2025 ;

AUTORISONS madame [T] [L] à s’acquitter de cette dette auprès de la société HABITAT DE L’ILL en 24 mois, par 23 premières mensualités de 75 euros (soixante-quinze euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si madame [T] [L] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

Dans une telle hypothèse DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société HABITAT DE L’ILL sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [T] [L] et de tous occupants de son, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 4 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

DEBOUTONS la société HABITAT DE L’ILL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [T] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 août 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 12] le 14 mai 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY