TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 5]

NAC: 5AB

N° RG 24/01137 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SYWL

JUGEMENT

N° B

DU : 09 Décembre 2024

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[X] [V] (sous curatelle)

ANRAS (MADAME [A]), curateur de Monsieur [X] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Décembre 2024

à M^e Juliette LAMBERT-RIGAUX

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 09 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé de la protection statuant en matière civile, assisté de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Juliette LAMBERT-RIGAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [X] [V] (sous curatelle), demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Jean BALBO, avocat au barreau de TOULOUSE

[L] (Madame [A]), curateur de Monsieur [X] [V], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean BALBO, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11/04/2022 avec effet au 14/04/2022, la SA Patrimoine Languedocienne a donné à bail à Monsieur [X] [V] un logement à usage d’habitation de type2 situé appartement n°1520, premier étage, bâtiment D, [Adresse 7] à [Localité 15], pour un loyer mensuel de 456,06€ et 120,84€ de provision mensuelle pour charges.

La bailleresse a rencontré des difficultés avec Monsieur [X] [V] à qui il est reproché de graves troubles de voisinage.

Monsieur [X] [V] étant majeur protégé l'[L] a été désignée en qualité de nouveau curateur par ordonnance du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 3/09/2020.

Par actes de commissaire de justice du 28/02/2024 et 29/02/2024, la SA Patrimoine Languedocienne a fait assigner Monsieur [X] [V] avec signification à étude et l'[L] (Madame [A]) prise en la personne de curateur de Monsieur [X] [V] avec signification à personne morale, pour demander au tribunal de :

Prononcer la résiliation pure et simple du bail prenant effet le 14/04/2022 aux torts de [X] [V] ;

Ordonner l’expulsion de [X] [V] ainsi que de tous biens et occupants de son chef des lieux qu’il occupe appartement n°1520, [Adresse 7] à [Localité 15], en la forme ordinaire et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

Condamner [X] [V] à quitter les lieux loués sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

Condamner [X] [V] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une indemnité d’occupation de la date du jugement à intervenir jusqu’à la complète libération des lieux, cette somme étant égale au montant du loyer et des charges, comme si le contrat de bail s’était poursuivi ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner [X] [V] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner [X] [V] aux entiers dépens.

A l’audience du 23/05/2024 l’affaire est renvoyée à l’audience du 7/10/2024 au cours de laquelle en défense, Monsieur [X] [V] représenté par son Conseil, et l'[L] par conclusions en intervention volontaire représentée par le même Conseil demandent au tribunal de :

Juger que l’exécution loyale du contrat de bail entre Monsieur [X] [V] et la SA Patrimoine Languedocienne emporte pour le bailleur l’obligation de proposer une solution de relogement, demeurant l’absence de toute dette locative ;

Juger n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Conseil de Monsieur [X] [V] précise que ce dernier demande à partir en logement thérapeutique.

A la même audience, la SA Patrimoine Languedocienne, représentée par son Conseil, dépose des conclusions responsives n°1 demandant de :

Débouter [X] [V] et l'[L] de leur demande tendant au débouté de la SA Patrimoine Languedocienne ;

Prononcer la résiliation pure et simple du bail prenant effet le 14/04/2022 aux torts de [X] [V] ;

Ordonner l’expulsion de [X] [V] ainsi que de tous biens et occupants de son chef des lieux qu’il occupe [Adresse 10] [Adresse 7] à [Localité 16] la forme ordinaire et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

Condamner [X] [V] à quitter les lieux loués sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

Condamner [X] [V] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une indemnité d’occupation de la date du jugement à intervenir jusqu’à la complète libération des lieux, cette somme étant égale au montant du loyer et des charges, comme si le contrat de bail s’était poursuivi ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner [X] [V] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner [X] [V] aux entiers dépens.

Le Tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par les parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 9/12/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les articles 1224,1728, 1729 du code civil,

Vu l’article 6-1 et 7b de la loi du 06/07/1989,

Vu les pièces produites et notamment le bail en date du 11/04/2022 avec effet au 14/04/2022,

Sur les troubles anormaux de voisinage et l’obligation de jouissance paisible

Il convient de prendre en considération les pièces produites et notamment,

* L’attestation de témoin du 27/02/2023 de Monsieur [J] [B] qui relate : « depuis le débute de l’année 2023, mon voisin Monsieur [V] [X] met régulièrement sur ma porte des liquides de type ketchup, mayonnaise, lait, eau… Il dégrade notre porte et le mur.Certaines fois, il le fait plusieurs fois par jour et parfois, il ne fait rien pendant plusieurs jours.Lorsqu’il dégrade ma porte, il ne sonne pas et ne me dit rien.Je sais que c’est lui car je l’ai vu faire un jour et qu’il est venu s’excuser avec sa mère mais il a quand même recommencé plusieurs fois. »

*Son dépôt de plainte en date du 12/11/2023 indiquant « je trouve soit des excréments d’animaux ou humains soit du ketchup soit de la sauce bolognaise dans la boîte aux lettres. J’ai exactement pareil sur ma porte d’appartement.Parfois c’est fait en journée … parfois pendant la nuit. Ce n’est plus possible, je suis fatigué de nettoyer cela chaque fois plusieurs fois par semaines.» Il précise dans cette plainte qu’il a vu une fois Monsieur [V] [X] jeter de la sauce tomate sur sa porte d’appartement, en a parlé à sa mère qui s’est excusée ainsi que son fils mais que cela recommencé.

* Le courriel du 13/12/2023 de Madame [F] [M] à PATRIMOINE qui relate subir du harcèlement de la part de son voisin situé au 2è étage porte gauche ( tapage nocturne, cris chaque nuit, sauce tomate dans la boîte aux lettres, conflit, violence verbale, dégradation de biens,…) évoquant des conséquences physiques et morales sur son état de santé et celui de son bébé de quatre mois.

* L’attestation de témoin du 16/01/2024 de Madame [U] [I] qui indique : « le samedi 13/01/2024 à 16h43, j’ai dû appeler la police (17) car j’ai vu Madame [V] se faire frapper et tirer les cheveux dans le couloir du bâtiment D.J’ai été interpellée par les hurlements de peur.Les violences ont été générées par son fils qui vit dans le bâtiment D.De plus depuis plusieurs mois, son voisin du dessus (Monsieur [J]) subit des salissures sur sa porte d’entrée. … »

* L’attestation de témoin du 19/01/2024, 30/01/2024 et courriel de la même date de Madame [N] [S] qui relate des situations de crise la nuit, insultes et hurlements pouvant durer des heures, menaces avec des objets, dégradations de parties communes, elle dit avoir très peur de son voisin, ne plus pouvoir dormir, se réveiller terrorisée et être épuisée car c’est quotidien.Elle entend hurler « maman, maman, ils veulent me tuer ».

* Le courriel du 9/11/2023 à PATRIMOINE, les attestations de témoin du 23/01/2024 et 31/01/2024 de Madame [R] [W], évoquant : « mon voisin apt 1520 a hurlé toute la nuit, c’est très dur pour nous les voisins et c’est pire quand il y a sa mère … Il prend des bains toute la nuit avec des coups sur le mur et il est très bruyant avec ses cris. ».Elle cite ses problèmes de santé actuels suivant des soins pour son cancer.Elle précise: « Le vendredi 15/01 les policiers sont venus dans l’immeuble suite à une nouvelle agression sur la fille du voisin et de jets de détritus sur sa porte et son mur (voisin apt [Cadastre 2]) ».

* L’attestation du 13/01/2024 de Madame [R] [W] qui indique qu’il y a un an elle a déjà écrit pour se plaindre de son voisin de l’appartement [Cadastre 1] : La maman crie à tue-tête et lui aussi à n’importe quelle heure du jour et de la nuit. Elle précise qu’il prend des bains toute la nuit, que sa chambre jouxte la salle de bain, il hurle et tape contre le mur depuis un an et que ça c’est aggravé fortement.Qu’elle a été témoin à trois reprises de jets de tomate et autre sur la porte du voisin du dessus n°[Cadastre 2] et de l’agression à trois reprises sur la fille de ce voisin.Ils sont plusieurs à avoir peur de cette personne.

* L’attestation du 20/02/2024 de Monsieur [T] [K] qui indique : «  depuis plusieurs mois Monsieur [V] est pris de crise de colère dû à sa pathologie, ce qui engendre nuisances et peur au quotidien.En effet, je peux témoigner de plusieurs agressions physique et verbal envers mon voisin de droite, malgrés l’appel à la police à chaque fois que les incidents se produise aucune solution n’est trouvé.Tous les voisins vive dans la peur d’un nouvel incident grave, surtout la présence d’enfant inquiète particulièrement…. ».

* L’attestation de témoin du 20/03/2024 de Madame [N] [S] qui relate : «  Mercredi 20/03/2024, j’ai alerté le SAMU qui m’ a dit que la police avait été avertis par d’autres voisins.Ils envoient tout de même une ambulance.Il est 23h00 je ne peux pas dormir, mon bébé malade ne peux pas dormir, j’ai des soucis de santé grave depuis que je vis dans se logement à cause des troubles causés par Monsieur [V] [X] donc mon voisin situé au [Adresse 6] nous mène la vie impossible ! … La situation est urgente car Monsieur [V] détruit la vie de nombreuses personnes dans notre batiment, nous vivons dans l’insomnie, le stress, la peur, il est dangereux, il n’est pas normal qu’il soit là ! »

* L’attestation de témoin du 23/05/2024 de Madame [R] [W] qui indique : « Je suis la voisine de Monsieur [V], c’est infernal, ça empire de jour en jour, la mère et le fils crient du matin et la nuit. Mon voisin hurle et crie dans sa salle de bains, et ça devient de plus en plus violent.Il y a quinze jours, sous l’emprise de la drogue, il a pris un couteau pour agresser son voisin [Adresse 11] (il fait une fixation sur lui) …. Depuis quelques jours, ça hurle dès le matin vers 7h, la mère puis le fils. »

L’association de médiation l 'Amandier a été mandatée par la SA Patrimoine Languedocienne à la suite de plaintes du voisinage mais son action est restée vaine.

Plusieurs mises en demeures (dont la première en date du 5/09/2022) ont été envoyées à Monsieur [V] [X] et à son curateur l'[L] afin que cessent les nuisances.

Malgré une dernière mise en demeure le 8/02/2024 l’avisant d’une procédure judiciaire et la délivrance de l’assignation les 28 et 29 février 2024, le voisinage continue à se plaindre de son comportement et de sa violence exprimant un sentiment de peur.

L’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

L’article 1728 du code civil dispose :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; …»

L’article 1729 du code civil dispose également :

« Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L’article 7b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« Le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; »

En outre, le bail stipule dans son article 5-2 A, page 6 :

« Le locataire s’abstiendra, en toutes circonstances, lui et les personnes de sa famille, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité de l’immeuble, nuire à sa bonne tenue ou à sa conservation »

En l’espèce, Monsieur [X] [V] n’a pas usé de la chose louée de manière raisonnable et paisible.

Les faits évoqués compromettent significativement la tranquillité du voisinage et constituent une faute grave.

L’attitude de Monsieur [X] [V] et ses relations très dégradées avec sa mère n’a pu que faire régner pendant plus de deux ans un climat d’insécurité constitutif d’un grave trouble de jouissance pour les autres occupants de l’immeuble.

Monsieur [X] [V], en sa qualité de locataire, demeure responsable de son comportement et de celui de sa mère dans son logement dont on entend aussi les cris et hurlements selon les témoignages.

Les voisins directs sont en souffrance, manquent de sommeil, et certains sont terrorisés.

L’atteinte grave portée à l’usage raisonnable des lieux n’a cessé que provisoirement à certains moments du fait de son hospitalisation parfois assez longue.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 1224 du code civil dispose :

« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Une copie de l’assignation a été notifiée par la SA Patrimoine Languedocienne à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1/03/2024.

Le tribunal note que les démarches amiables entreprises par la SA Patrimoine Languedocienne ont échoué.

Les troubles graves et persistants, sur la durée, reprochés à Monsieur [X] [V], eu égard à son obligation d’user paisiblement des lieux, sont de nature à justifier la résiliation du bail à ses torts.

Il convient donc de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SA Patrimoine Languedocienne et Monsieur [X] [V] pour troubles de jouissance paisible et usage non raisonnable de la chose louée, à compter du présent jugement.

La SA Patrimoine Languedocienne malgré sa vocation sociale n’a pas obligation à relogement dans l’hypothèse de la résiliation du bail et expulsion d’un de ses locataires même en l’absence de toute dette locative.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [V] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il ne sera pas nécessaire de prononcer une astreinte pour contraindre le locataire à quitter les lieux si l’expulsion était poursuivie, le recours à la force publique étant suffisant pour exercer cette contrainte et donc la SA Patrimoine Languedocienne sera déboutée de sa demande en ce sens.

Monsieur [X] [V] sera condamné, à compter du prononcé de la résiliation judiciaire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, comme si le contrat de bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux.

Monsieur [X] [V] et l'[L], prise en la personne de son curateur, seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais qu’il a dû exposer et non compris dans les dépens.

Monsieur [X] [V] sera condamné à payer la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [X] [V] et l'[L] de l’ensemble de leurs demandes ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 11/04/2022 avec effet au 14/04/2022 entre la SA Patrimoine Languedocienne et Monsieur [X] [V] concernant le logement situé appartement n°1520, premier étage, [Adresse 12] à [Localité 15], à compter du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [V] pourra être expulsé , ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de condamnation de Monsieur [X] [V] à l’expulsion sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V], au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, comme si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter 9/12/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] aux dépens de l’instance ;

DIT que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT