TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01753 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEUW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A VALLEE DU THORE, représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

C/

[K] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à M^e Jean-philippe MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A VALLEE DU THORE, représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [K] [N], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 juillet 2021, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [K] [N] un appartement à usage d’habitation (n°101, Bâtiment C) situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 365,72 euros outre 55,02 euros au titre des annexes.

Le 20 décembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Madame [K] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Madame [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant et objet de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2993,15 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant des loyers, surloyers et charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 mai 2025.

A l’audience du 22 juillet 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par Maître [R] [Z], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3646,29 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

Au soutien de ses prétentions, la SA 3 OCCITANIE fait valoir qu’un échéancier avait été convenu en mars 2024 mais que ce dernier n’a pas été respecté.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 19 mai 2025, Madame [K] [N] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025 et prorogée au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 02 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1 « la résiliation du contrat pour défaut de paiement ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2843,70 euros a été signifié le 20 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [K] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1 413,70 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 21 février 2025 et Madame [K] [N] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [K] [N] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 08 juillet 2025 démontrant que Madame [K] [N] reste devoir la somme de 3646,29 euros, mensualité de juin 2025 comprise. Madame [K] [N] non comparante n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3646,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 sur la somme de 2993,15 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [K] [N] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 21 février 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [K] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Madame [K] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 juillet 2021 entre la SA 3F OCCITANIE et Madame [K] [N] concernant un appartement à usage d’habitation (n°101, Bâtiment C) situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 février 2025;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA 3F OCCITANIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 3646,29 euros (décompte arrêté au 08 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 sur la somme de 2993,15 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge