TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00597 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMUK

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. CLCG

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexandre LE PALLEC, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [C] [Y]

Chez SA POMONA, groupe Passionfroid Hauts-de-France Normandie

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 03 Juin 2025

ORDONNANCE du 01 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SCI CLCG a acquis auprès de M. [C] [Y], suivant acte authentique de vente reçu le 02 décembre 2024 par Me [T] [N], Notaire à Compiègne, les lots n°4, 8 et 101 dépendant d’un bien immobilier situé à Lomme (59), [Adresse 2], moyennant le paiement de la somme de 167.000 euros.

La SCI CLCG a par acte du 02 avril 2025 fait assigner M.[C] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé, pour obtenir la condamnation du défendeur au paiement d’une provision, au titre de la reprise de désordres affectant le bien, outre la condamnation du même à régler la quote-part de l’acquéreur au titre des travaux de reprise du linteau et du bardage. La SCI CLCG sollicite subsidiairement la désignation d’un expert, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, outre en tout état de cause la condamnation du défendeur aux dépens et au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 et renvoyée successivement à la demande des parties au 03 juin 2025, pour y être plaidée.

A cette date, la SCI CLCG représentée par son avocat sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance repris oralement, aux fins de :

Vu l’article 145, 835 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1231-1 et suivants, 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées au débat.

A titre principal :

— Condamner Monsieur [Y] à verser à la SCI CLCG, la somme de 26.899 € TTC, à titre de provision ;

— Condamner Monsieur [Y] à régler la quote-part de la SCI CLCG liée aux travaux de reprise des désordres relatifs au linteau et à la reprise du bardage qui seront engagés par le syndicat des copropriétaires, à titre de provision ;

A titre subsidiaire :

— Désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission habituelle en pareil matière proposée au dispositif de ses conclusions,

En tout état de cause :

— Condamner Monsieur [Y] au paiement d’une somme de 3.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

M. [C] [Y] représenté, forme les prétentions suivantes :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu les pièces

— Juger que la SCI CLCG ne démontre pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable avec l’évidence requise en référé à l’encontre de M [Y]

— Juger que les demandes indemnitaires de la SCI CLCG sont manifestement contestables.

— Juger que la SCI CLCG ne détient aucun motif légitime à obtenir l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire

— Débouter la SCI CLCG de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de M [Y]

— Condamner la SCI CLCG à verser à M [Y] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement d’une provision à valoir sur les travaux

Invoquant la constatation, après la vente, de désordres constitutifs de vices cachés ou de travaux illégaux exécutés dans les parties communes sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires, la SCI CLCG estime que M. [C] [V] est tenu au titre de ses obligations de vendeur à la garantie des vices cachés et de ses obligations en qualité de constructeur de l’ouvrage.

La SCI CLCG sollicite au vu du rapport d’expertise contradictoire, la condamnation de son adversaire au paiement de la somme de 19797,58 euros TTC, évalué à dire d’expert, au titre de la reprise de la non-conformité de l’installation électrique, de la supression de la colonne de ventilation des toilettes, de la dégradation du bardage du pignon du bâtiment et d’une humidité persistante, travaux exécutés dans les combles en parties communes de la copropriété (VMC et ballon d’eau chaude). La demanderesse sollicite en outre divers autre frais, la somme totale réclamée étant de 26899 euros.

M. [C] [V] s’oppose, exposant que le rapport d’expertise ne fait état que de constatations et ne permet pas d’imputer une quelconque responsabilité au vendeur, les désordres étant survenus postérieurement à la vente, et alors qu’il n’est pas démontré qu’il avait connaissance de l’existence de vices. Le vice doit être suffisamment grave pour rendre la chose impropre à sa destination. Il rappelle qu’il ne peut être tenu aux termes de l’acte des travaux relatifs à l’électricité, la plomberie et l’isolation et non pas au titre de la VMC ou les travaux d’embellissements.

M. [C] [V] ajoute qu’il n’a pas la qualité de constructeur et qu’il n’a pas la qualité de professionnel.

Selon lui, les anomalies électriques étaient visibles et mentionnées au diagnostic annexé à la vente. L’état actuel des WC était apparent lors de la vente, la dégradation du bardage l’était également et rien n’établit que les désordres d’infiltration préexistaient au transfert de propriété.

Les installations en parties communes n’ont occasionné aucun désordre. Il soutient qu’il n’est pas responsable des mentions du DPE qui n’engage que son auteur.

En l’espèce, aux termes du procès-verbal de constat du 23 janvier 2025, (pièce CLCG n° 5) il apparait qu’ont été installés dans les combles de la copropriété, une VMC et un ballon d’eau chaude “il y a huit ans”. M. [C] [V] reconnait avoir fait procéder par des amis à l’installation électrique sans facture. Les toilettes de l’appartement ne comportent pas de grille d’aération, contrairement à ceux de l’appartement voisin, ni de conduit de ventilation. Le procès-verbal constate d’autres désordres : coulures et décoloration de la peinture dans la chambre (pages 23-26), tableau électrique en hauteur avec des traces noires ( pages 31-37).

Le rapport d’expertise technique en présence de M. [C] [V] du 23 janvier 2024 (pièce CLCGn°6) mentionne des traces de départ de feu, avec un risque potentiel sérieux pour la sécurité incendie, et des non-conformités (pages 17 à 22/81) ; une installation modifiée des toilettes, non conforme et une absence de ventilation (pages 23 à 27/ 81), le bardage dégradé du mur pignon (pages 28 à 31/ 81) ; des installations non autorisées dans les combles (pages 36 à 39/81).

Selon l’article 835 du code de procédure civile,“Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Ainsi une provision peut être allouée que pour autant que la créance n’est pas contestable.

Le vendeur est tenu en application des dispositions des articles 1603 et suivants et 1641 du code civil, des vices cachés, et en application de l’acte de vente, en application de la clause limitative de responsabilité, des vices qu’il connaissait.

Le constructeur d’un ouvrage est quant à lui responsable de plein droit envers l’acquéreur de l’ouvrage, peu important qu’il soit professionnel ou non.

Or en l’occurrence, les vices allégués étaient pour certains visibles et / ou mentionnés aux diagnostics annexés à l’acte de vente. On ignore à ce stade l’implication de M. [C] [V], au titre de l’installation de la VMC et du ballon d’eau chaude dans les combles, l’installation étant mentionnée comme datant de huit ans, l’acte authentique de vente ne mentionnant pas l’origine de propriété antérieure ( pièce CGCL n°1-page 35) et renvoyant à une note en annexe qui n’est pas produite, de sorte qu’il n’est pas établi que ces installations sont imputables au défendeur.

Par ailleurs, la responsabilité de plein droit du constructeur est également discutable, dès lors qu’il convient d’apprécier la qualification “d’ouvrages” des désordres allégués, ce qui relève du juge du fond.

Il s’ensuit qu’à ce stade, la créance invoquée par la SCI CLCG, au titre de la reprise des désordres, et de la perte de chance de louer, n’est pas sérieusement incontestable et ne saurait prospérer en référé. Quant autres sommes (frais d’expertise amiable, frais de déplacement, d’avocats…), dont le paiement provisionnel est sollicité, elles sont à inclure dans les dépens et frais irrépétibles.

Sur le paiement de la quote-part de charges

La SCI CLCG sollicite la condamnation du vendeur à supporter la quote-part de charges de copropriété afférente à la reprise du bardage et du linteau. S’agissant de travaux dont il n’est pas établi qu’ils aient fait l’objet d’un vote en assemblée générale, les validant, la demande est incontestablement prématurée, alors en outre que la prise en charge par l’ancien copropriétaire est discutable s’agissant de désordres incontestablement apparents dont l’acquéreur aurait pu se convaincre lorsqu’il a visité les lieux, avant la vente.

Sur la demande d’expertise

Subsidiairement, la SCI CLCG sollicite l’organisation d’une mesure d’instruction.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Il appartient au juge des référés d’apprécier l’opportunité et l’utilité d’une telle mesure et sa proportionnalité. En l’occurrence, dès lors que la SCI CLCG dispose d’un procès-verbal de constat et d’un rapport d’expertise amiable contradictoire et qu’il subsiste essentiellement des questions d’ordre juridique auxquelles l’expert ne peut répondre, la désignation d’un expert n’apparait ni utile, ni nécessaire, ni même proportionnée, eu égard à la valeur du litige.

Cette demande sera par conséquence écartée.

Il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance, étant rappelé que la détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile et qu’il n’appartient pas par ailleurs au juge de déléguer à l’expert, le suivi de la réparation en nature des désordres.

Sur les autres demandes

La SCI CLCG qui succombre supportera les dépens et ses propres frais. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée.

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [V], les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Sa demande pour frais irrépétibles sera écartée.

La présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Déboutons la SCI CLCG de sa demande en paiement provisionnel au titre de la reprise de désordres et autres frais,

Deboutons la SCI CLCG de sa demande provisionnelle en paiement de la quote-part de charges au titre de la réparation du bardage et du linteau,

Laissons à la charge de SCI CLCG, les dépens de la présente instance,

Déboutons les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET