MINUTE N°

N° RG 24/00050 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFXU

Société ELOGIE – SIEMP, venant aux droits de la SIEMP

C/

Madame [K] [G] [T]

UDAF des Yvelines, en qualité de curateur de Madame [K] [G] [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société ELOGIE – SIEMP, venant aux droits de la SIEMP, SA immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 038 200, dont le siège social est au [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés, représentée par Maître Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [K] [G] [T], demeurant [Adresse 3], non-comparante, représentée par Maître Maéva MICHEL, avocat au barreau de VERSAILLES

UDAF des Yvelines, en qualité de curateur de Madame [K] [G] [T], désignée par jugement de révision et allègement de la curatelle renforcée en curatelle aménagée du 5 mars 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE statuant en qualité de juge des tutelles, dont le siège social est au [Adresse 4], représentée par Maître Maéva MICHEL, avocat au barreau de VERSAILLES

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le Premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Héla KACEM

1 copie certifiée conforme à Maître Maéva MICHEL

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 mars 2014, la SIEMP a donné à bail à Madame [K] [G] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 517,21 euros.

Par jugement du juge des contentieux de la protection du 5 mars 2024, confirmé par l’arrêt de la Cour d’appel de VERSAILLES en date du 3 janvier 2025, Madame [K] [G] [T] a été placée sous curatelle allégée pour une durée de cinq ans et l’UDAF des Yvelines a été désignée en qualité de curateur.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ELOGIE – SIEMP, venant aux droits de la SIEMP, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 mars 2024 à Madame [K] [G] [T] et le 13 mars 2024 à l’UDAF des Yvelines.

Elle a ensuite fait assigner en référé Madame [K] [G] [T] et l’UDAF des Yvelines en sa qualité de curateur devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par actes de commissaire de justice du 12 juin 2024 et du 17 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 janvier 2025, la société ELOGIE – SIEMP – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [G] [T] ; dire que le sort des meubles sera régi selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 3.564,96 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer. La demanderesse se désiste des demandes formulées dans son assignation de condamnation solidaire à l’encontre de l’UDAF 78 en sa qualité de curateur. La société ELOGIE – SIEMP indique ne pas s’opposer à la demande de délais sous réserve d’une clause de déchéance en cas de défaillance.

Madame [K] [G] [T] et l’UDAF des Yvelines en sa qualité de curateur représentées par leur avocat, déposent des conclusions visées à l’audience aux termes desquelles elles sollicitent de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, de prononcer un échelonnement de la dette locative à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant et de juger que l’UDAF des Yvelines n’a commis aucune faute de gestion susceptible d’engager sa responsabilité au sens de l’article 421 du code civil. Les défenderesses font valoir que Madame [K] [G] [T] perçoit des revenus de 1.500 euros par mois en sa qualité d’auxiliaire de vie et qu’elle a deux enfants, dont un seul réside à son domicile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux notes d’audience et aux conclusions des parties.

Un diagnostic social et financier a été déposé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

La société ELOGIE – SIEMP s’étant désistée de ses demandes à l’encontre de l’UDAF des Yvelines en sa qualité de curateur de Madame [K] [G] [T], il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ni sur les moyens soulevés par les défenderesses pour établir que l’UDAF des Yvelines n’a commis aucune faute de gestion susceptible d’engager sa responsabilité.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 19 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ELOGIE – SIEMP justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 mars 2014 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2024, pour la somme en principal de 3.510,92 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ELOGIE – SIEMP produit un décompte démontrant que Madame [K] [G] [T] reste lui devoir, la somme de 3.564,96 euros à la date du 21 janvier 2025.

Madame [K] [G] [T], et l’UDAF 78 en sa qualité de curateur, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [K] [G] [T], assistée de l’UDAF des Yvelines en sa qualité de curateur, sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.564,96 euros à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.510,92 euros à compter du commandement de payer (12 mars 2024) et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [K] [G] [T] et l’UDAF des Yvelines fondent la demande de délais sur la situation personnelle et financière de la locataire, au regard des difficultés rencontrées pour le renouvellement de son titre de séjour, de la suspension de ses droits aux aides personnalisées pour le logement et de l’allocation adulte handicapée. Les défenderesses produisent au soutien de leur demande le titre de séjour et le formulaire de renouvellement, les décisions de rejet de l’allocation adulte handicapé et les échanges avec la bailleresse pour expliquer la situation. En outre, il est versé aux débats un relevé de la situation de Madame [K] [G] [T] duquel il résulte qu’elle perçoit de nouveau des aides financières, ainsi que ses bulletins de paie des mois d’octobre, novembre et décembre 2024 faisant état d’un salaire mensuel d’environ 1.500 euros.

La société ELOGIE – SIEMP ne s’oppose pas à la demande de délais au regard des éléments développés par les défenderesses à l’audience et de la reprise du règlement des loyers.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [K] [G] [T] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion et aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [K] [G] [T], assistée de l’UDAF des Yvelines en sa qualité de curateur, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [K] [G] [T], assistée de l’UDAF des Yvelines en sa qualité de curateur, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ELOGIE-SIEMP, Madame [K] [G] [T], assistée de l’UDAF des Yvelines en sa qualité de curateur, sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la société ELOGIE-SIEMP s’est désistée de ses demandes à l’encontre de l’UDAF des Yvelines ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2014 entre la SIEMP, à laquelle la société ELOGIE – SIEMP vient aux droits, et Madame [K] [G] [T]concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 13 mai 2024 ;

CONDAMNONS Madame [K] [G] [T], assistée de l’UDAF 78 en sa qualité de curateur, à verser à titre provisionnel à la société ELOGIE – SIEMP la somme de 3.564,96 euros (décompte arrêté au 21 janvier 2025, incluant l’échéance de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 3.510,92 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [K] [G] [T], assistée de l’UDAF des Yvelines en sa qualité de curateur, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [K] [G] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ELOGIE – SIEMP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [K] [G] [T], assistée de l’UDAF des Yvelines en sa qualité de curateur, soit condamnée à verser à la société ELOGIE – SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Madame [K] [G] [T], assistée de l’UDAF des Yvelines en sa qualité de curateur, à verser à la société ELOGIE – SIEMP une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [G] [T], assistée de l’UDAF des Yvelines en sa qualité de curateur, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,