TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02667

N° Portalis DBX4-W-B7I-TEJY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

S.C.I. FONCIERE RU 01/2014

C/

[N] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 06 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE RU 01/2014, dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [N] [R]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FONCIERE RU 01/2014 a donné à bail à Monsieur [C] [K] et à Madame [N] [R] un appartement à usage d’habitation (n°C13, Bâtiment C) et une place de parking (n°22) situés [Adresse 4] à TOULOUSE (31100) par contrat en date du 12 février 2018, moyennant un loyer de 480,01 euros et une provision pour charges de 170 euros, le loyer étant payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a fait signifier à Madame [N] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 avril 2024 pour un montant en principal de 1.225,77 euros.

La SCI FONCIERE RU 01/2014 a ensuite fait assigner Madame [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 02 juillet 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [R] et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner à lui régler à titre provisionnel la somme de 2.421,74 euros, mensualité de juin 2024 incluse, somme représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience,

— la condamner à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

— la condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

Après renvoi, à l’audience du 06 décembre 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2014, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.213,37 euros au 02 décembre 2024, frais déduits, en précisant que le paiement du loyer courant soit celui de novembre 2024 n’apparaissait pas au décompte.

Madame [N] [R] a comparu en personne, a soutenu qu’une somme de 300 euros avait été virée le 05 décembre 2024 en présentant sur son téléphone portable un justificatif.

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement afin d’apurer la dette locative en 36 mensualités.

Elle a par ailleurs précisé qu’après avoir perdu son emploi, elle avait retrouvé un emploi à temps partiel et devrait passer à temps plein et percevoir un salaire d’environ 1.600 euros.

Elle vit seule avec ses deux enfants et perçoit des aides de la CAF à hauteur de 472 euros par mois.

Le conseil de la demanderesse s’est opposé aux délais de paiement sollicités.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025 et le conseil de la demanderesse autorisé à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé afin de vérifier le versement des APL et le virement de la somme de 300 euros.

Par courriel du 12 décembre 2024, un décompte arrêté à cette date a été adressé par le conseil de la demanderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 26 avril 2024 soit plus de deux mois avant la date de la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024 pour un montant en principal de 1.225,77 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI FONCIERE RU 01/2014 produit un décompte en date du 12 décembre 2024 faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 2.426,37 euros, mensualité de novembre 2024 incluse, et frais de poursuites déduits.

Madame [N] [R] sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.426,37 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant

la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de novembre 2024 a été réglé par Madame [N] [R] avant l’audience.

En conséquence, Madame [N] [R] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [N] [R] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [N] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE RU 01/2014, Madame [N] [R] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2018 entre la SCI FONCIERE RU 01/2014 d’une part et Madame [N] [R] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°C13, Bâtiment C) et une place de parking (n°22) situés [Adresse 5] TOULOUSE (31100), sont réunies à la date du 26 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [N] [R] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2014 à titre provisionnel la somme de 2.426,37 euros, selon décompte en date du 12 décembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse ;

AUTORISONS Madame [N] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 65 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SCI FONCIERE RU 01/2014 ;

* que Madame [N] [R] soit condamnée à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2014 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [N] [R] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2014 la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE RU 01/2014 de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente