TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01571 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDRH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[F] [J]

C/

[V] [C]

[M] [Y], pris en tant que caution solidaire de Monsieur [V] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à SELARL REDON REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [F] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [V] [C], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

M. [M] [Y], pris en tant que caution solidaire de Monsieur [V] [C], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 06 et 11 janvier 2023, Monsieur [F] [J] a donné à bail à Monsieur [V] [C] un appartement à usage d’habitation n°A12 et un emplacement de stationnement n°19 situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 545 euros et une provision sur charges mensuelle de 35 euros.

Par acte séparé du 06 janvier 2023, Monsieur [M] [Y] s’est engagé en qualité de caution solidaire pour les sommes dues par Monsieur [V] [C] au titre de son bail.

Le 15 janvier 2025, Monsieur [F] [J] a fait signifier à Monsieur [V] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [M] [Y] le 20 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2025, Monsieur [F] [J] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion sans délai de Monsieur [V] [C] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et la condamnation solidaire de Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] au paiement :

— de la somme de 3.779,23 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers (mai 2025 inclus), somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts selon les dispositions du bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 632,46 euros, avec indexation annuelle telle que prévue au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 mai 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, Monsieur [F] [J], représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAK AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.087,21 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. Il précise que les loyers courants ne sont pas payés.

Monsieur [V] [C], comparant en personne, indique qu’il va quitter les lieux et demande à bénéficier de délais de paiement non-suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 200 euros en plus de ses loyers courants. Il indique qu’il perçoit 2.095 euros de salaire, qu’il règle ses charges courantes et un crédit de 200 euros pour sa voiture et qu’il s’est laissé dépasser par ses charges, après avoir contracté son prêt pour s’acheter une voiture.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à domicile le 06 mai 2025, Monsieur [M] [Y] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 06 et 11 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.858,12 euros a été signifié le 15 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 616,54 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mars 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 16 mars 2025 et Monsieur [V] [C] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans un délai de deux mois, rien ne justifiant de supprimer le délai légal dont il doit bénéficier. L’expulsion de Monsieur [V] [C] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [F] [J] produit un décompte du 08 juillet 2025 démontrant que Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] restent devoir la somme de 4.282,25 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais d’assurance de 169,50 euros dont il n’est pas justifié qu’ils soient dus au propriétaire et non à l’agence immobilière. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de juillet 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, à laquelle ils sont tenus solidairement compte-tenu de l’acte de cautionnement signé par Monsieur [M] [Y].

Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] seront condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.282,25 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 sur la somme de 1.858,12 euros, du 06 mai 2025 sur la somme de 3.779,23 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, en l’absence de dispositions particulières du bail sur ce point et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 16 mars 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge".

En l’espèce, Monsieur [V] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Ainsi, il ne peut bénéficier des délais de paiement prévus par l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

S’agissant des délais de paiement prévus par le code civil, il ressort des déclarations de Monsieur [V] [C] qu’il a des ressources lui permettant de régler 200 euros par mois en règlement de l’arriéré, outre ses charges courantes.

Tenant compte de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [V] [C] à régler sa dette par des versements de 200 euros pendant 21 mois, outre un 22e versement soldant la dette. Ces délais de paiement suspendront les voies d’exécution forcée si et seulement s’ils sont respectés par le débiteur.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [J], Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 06 et 11 janvier 2023 entre Monsieur [F] [J] et Monsieur [V] [C] concernant un appartement à usage d’habitation n°A12 et un emplacement de stationnement n°19 situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 16 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [F] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] à verser à Monsieur [F] [J] à titre provisionnel la somme de 4.282,25 euros (décompte arrêté au 08 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 sur la somme de 1.858,12 euros, du 06 mai 2025 sur la somme de 3.779,23 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [V] [C] à s’acquitter de cette somme, outre les éventuelles indemnités d’occupation courantes, en 21 mensualités de 200 euros chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution forcée sont suspendues tant que ces délais sont respectés et qu’à défaut de paiement, des procédures d’exécution forcée pourront être mises en œuvre par le créancier ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] à payer à Monsieur [F] [J] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] à verser à Monsieur [F] [J] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [C] et Monsieur [M] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier.

Le Greffier, Le juge,