TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02323

N° Portalis DBX4-W-B7I-TCCG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[W] [V]

[E] [N] épouse [V]

C/

[O] [U] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [Adresse 7]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [V],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Daniel DUCO de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [E] [N] épouse [V],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Daniel DUCO de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [U] [C],

demeurant [Adresse 9]

Représenté par Maître Michel AVENAS, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er septembre 2018, Monsieur [W] [V] et Madame [E] [N] épouse [V] ont donné à bail à Monsieur [O] [U] [C] un appartement à usage d’habitation n°8, situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 500 euros charges incluses.

Le 31 janvier 2024, Monsieur [W] [V] et Madame [E] [N] épouse [V] ont fait signifier à Monsieur [O] [U] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 02 mai 2024, Monsieur [W] [V] et Madame [E] [N] épouse [V] ont ensuite fait assigner Monsieur [O] [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 8.982 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation,

— des loyers et charges de l’assignation au jugement, sur la base d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision sur charges mensuelles de 100 euros,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à 550 euros, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2024.

A l’audience du 18 juillet 2024, les deux parties ont comparu. Compte-tenu des déclarations de Monsieur [O] [U] [C], il a été demandé aux parties de produire l’arrêté d’insalubrité pris pour son appartement. Le dossier a été renvoyé à la demande des deux parties.

Après trois autres renvois à la demande des parties, le dossier a été plaidé à l’audience du 21 février 2025.

Monsieur [W] [V] et Madame [E] [N] épouse [V], représentés par Maître Daniel DUCO, se réfèrent à leurs seules dernières conclusions s’agissant de leurs demandes. Ils sollicitent du juge de :

— déclarer Monsieur [O] [U] [C] irrecevable à agir concernant sa demande de remise en état du logement ;

— débouter Monsieur [O] [U] [C] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— le condamner à payer :

— de la somme de 8.982 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date des présentes,

— des loyers et charges des présentes au jugement, sur la base d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision sur charges mensuelles de 100 euros,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à 500 euros, jusqu’à la libération effective du logement,

— une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [W] [V] et Madame [E] [N] épouse [V] font valoir que Monsieur [O] [U] [C] a délivré congé en mai 2021, pour le mois de juillet 2021, et s’est maintenu dans les lieux ensuite ou en a délivré les clés à un tiers résidant de son chef.

Ils demandent la résiliation du bail sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et sa condamnation au paiement de l’arriéré. Ils estiment qu’il est tenu aux loyers, dans la mesure où les désordres constatés dans le logement résultent d’un défaut d’entretien de sa part pour le dégât des eaux et où la non-conformité du système d’évacuation des eaux usées transitant dans le logement sans coffrage ou isolation phonique, la non-conformité de deux prises électriques et de la VMC et l’état des parties communes sont insusceptibles de lui permettre de s’exonérer du loyer.

Sur ses demandes reconventionnelles au titre de la remise en état du bien, ils font valoir que cette demande est irrecevable, faute de qualité et d’intérêts à agir pour lui, dans la mesure où elle a quitté le logement.

Monsieur [O] [U] [C], représenté par son avocat, se réfère également à ses dernières écritures. Il demande :

— à titre principal, de dire et juger que les prétentions de Monsieur et Madame [V] se heurtent à une contestation sérieuse et qu’il n’y a pas lieu à référé et de renvoyer les parties à se pourvoir devant le Juge du fond ;

— à titre subsidiaire,

— prescrire, en référé, les travaux de remise en état qui s’imposent à la fois pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tels que figurant sur le rapport de constatation de la commune de [Localité 11] ;

— dire que ces travaux devront être entrepris dans un délai raisonnable et qu’ils devront être achevés au 31 décembre 2024 et que passe ce délai et sans exécution, les propriétaires pourront y être contraints sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 1°‘ janvier 2025, le Juge des référés se réservant la liquidation de l‘astreinte ;

— condamner les époux [V] à payer à Madame [C], à titre provisionnel, une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner les époux [V] à payer à Madame [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— à titre plus subsidiaire encore :

— constater qu’il existe un préjudice de jouissance et que celui-ci peut être chiffré au montant des loyers dont le paiement est réclamé par les époux [V] ;

— condamner en tant que de besoin les époux [V] à payer à Madame [C] à titre provisionnel, des dommages et intérêts à hauteur des sommes réclamées au titre des arriérés de loyers et de charge ;

— ordonner la compensation judiciaire entre les sommes réclamées et le préjudice de jouissance ;

— constater qui n’existe plus de dette de loyer ;

— dire et juger que la clause résolutoire ne saurait avoir jouer.

— débouter les époux [V] de l’intégralité de leurs demandes.

— condamner les époux [V] à payer à Madame [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que son logement est indécent, en raison de la prise de courant volante à côté du cumulus, permettant un accès direct à des parties sous tensions, de la présence d’un câble électrique sans goulotte de protection pour l’alimentation de l’électroménager de la cuisine, de la présence de traces d’infiltrations d’eau au plafond du séjour, de l’absence de système de ventilation réglementaire et du passage anarchique du réseau d’évacuation des eaux usées dans l’appartement, sans respect des règles de l’art. Il ajoute que les parties communes sont également affectés de désordres, avec des infestations de rongeurs, un interrupteur d’éclairage non-fixé et non-équipé de cache de protection et l’absence d’ampoules dans les parties communes, la dégradation des revêtements avec de la moisissure et la présence d’une fuite d’eau importante à proximité immédiate du compteur d’eau, l’absence de local à déchets clos, ventilé, muni d’un siphon et d’un point d’eau et la présence de déchets encombrants dans la cour arrière. Il estime que le bien meublé est impropre à sa destination et que les bailleurs ne sont pas de bonne foi, en ayant délivré un commandement sans avoir procédé aux réparations demandées par le service communal, ce qui constitue une contestation sérieuse des demandes en résiliation et en paiement, qu’il n’a été contraint de s’y maintenir que du fait de la précarité de sa situation et que les deux tiers de ses loyers ont été réglés par les allocations logement.

Sur les travaux, il a indiqué que ceux-ci sont nécessaires et demandés par le service communal d’hygiène et de santé. Il a fait valoir que les lieux comportent des risques d’électrocution et des risques de maladie, compte-tenu des rongeurs présents dans l’immeuble, et que son préjudice doit être indemnisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

Par note en délibéré autorisée par le juge, Monsieur [W] [V] et Madame [E] [N] épouse [V] ont produit les arrêtés d’insalubrité pris concernant 4 des appartements de l’immeuble du [Adresse 5], pour des appartements situés au 2e étage et d’une superficie insuffisante. Ils ont rappelé que Monsieur [O] [U] [C] n’apportait pas la preuve qu’un arrêté d’insalubrité avait été pris concernant le logement qu’il habitait.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’OBLIGATION DE PAIEMENT, L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1728 du Code civil, l’article 7 et l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 établissent que le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du locataire, qui peut donner lieu à une résiliation de plein droit en cas d’inexécution du locataire. Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 indique que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

La jurisprudence admet que le locataire soulève une exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers si le bailleur méconnaît son obligation de délivrance au point que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Civ 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15.923) et en matière d’habitation, sont insalubre ou indécents au point qu’ils sont impropres à l’habitation (Civ. 3e, 28 avril 2009, n° 08-11.749 ; Civ. 3e, 7 décembre 2015, n° 14-22.75).

Tout d’abord, le bail conclu le 01 septembre 2018 ne contient pas clause résolutoire et il n’est pas établi que la loi du 29 juillet 2023, prévoyante une clause résolutoire automatique pour les baux à compter de son entrée en vigueur, a vocation à s’appliquer immédiatement aux baux conclus avant son entrée en vigueur.

En outre, si les propriétaires ont fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [O] [U] [C], il apparaît que celui-ci soulève une exception d’inexécution en raison de l’état de son l’appartement.

S’il n’est pas justifié par Monsieur [O] [U] [C] d’un arrêté d’insalubrité concernant son logement, il apparaît que celui-ci présente une installation électrique dangereuse et n’est pas protégé des infiltrations d’eau ou de la présence des rongeurs. Il est situé dans un immeuble ne garantissant pas la sécurité et la santé des occupants (présence d’un rat mot dans les parties communes, humidité importante et absence d’éclairage des parties communes constatés par les services d’hygiène de la mairie en 2020). Alors que les propriétaires ont été mis en demeure de remédier à cette situation, ils n’ont justifié d’aucune investigation quant aux causes de ces dommages et d’aucune réparation de nature à protéger leur locataire. Le juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas en mesure, à partir des pièces fournies, de déterminer si les défauts entachant le bien ne constituent que des causes d’indécence ou le rendent au contraire impropre à son habitation.

Ainsi, il existe ainsi des contestations sérieuses portant sur l’absence de clause résolutoire au contrat et sur l’obligation au paiement du locataire, de sorte que le juge des référés ne peut ni constater l’acquisition de la clause résolutoire, ni même condamner le locataire à une quelconque provision.

Compte-tenu des contestations relevées quant aux demandes des époux [V], il n’y a lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de Monsieur [O] [U] [C].

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [V] et Madame [E] [N] épouse [V], partie perdante, supporteront la charge des dépens et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [O] [U] [C], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, n’a fait qu’une demande subsidiaire d’article 700, laquelle ne sera pas examinée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les demandes de Monsieur [W] [V] et Madame [E] [N] épouse [V] se heurtent à des contestations sérieuses ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [V] et Madame [E] [N] épouse [V] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [V] et Madame [E] [N] épouse [V] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,