TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00709 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQVJ

N° de Minute : 25/00128

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Septembre 2025

S.C.I. SEBCHLO

C/

[O] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. SEBCHLO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [O] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 709/25 – Page – MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 juin 2020, la S.C.I. SEBCHLO a donné à bail à Mme [O] [V] un logement situé [Adresse 2], au rez-de-chaussée à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 580 euros outre 40 euros au titre de la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la S.C.I. SEBCHLO a fait signifier à Mme [O] [V] un commandement :

de payer la somme principale de 3780 euros en principal dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

De fournir l’attestation d’assurance habitation dans un délai d’un mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 30 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 avril 2025, la S.C.I. SEBCHLO a fait assigner Mme [O] [V] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

DECLARER la demande de la SCI SEBCHIO recevable et bien fondée, et en conséquence ;

Dès à présent et par provision :

CONSTATER à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, et par voie de conséquent, CONSTATER la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 28 février 2025 ;

CONSTATER à titre subsidiaire l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers et charges, causes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, et par voie de conséquent, CONSTATER la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 29 mars 2025 ;

ORDONNER l’expulsion de Madame [O] [V] ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin est, l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Madame [O] [V] au paiement à la SCI SEBCHLO d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des locaux ;

SUPPRIMER tout délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNER Madame [O] [V] au paiement à la SCI SEBCHLO d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel outre les charges, pour la période allant, à titre principal, du 28 février 2025 jusqu’à parfaite remise des clés, et à titre subsidiaire, pour la période allant du 29 mars 2025 jusqu’à parfaite remise des clés ;

CONDAMNER Madame [O] [V] au paiement à la SCI SEBCHI.O de la somme de 2.268 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sauf à parfaire ;

CONDAMNER Madame [O] [V] en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12/12/1996, modifié par le décret n° 2011-212 en date du 08 mars 2001 ;

CONDAMNER Madame [O] [V] au paiement à la SCI SEBCHLO des intérêts judiciaires ;

CONDAMNER Madame [O] [V] aux entiers frais et dépens, en ceux y compris les frais du commandement de payer ainsi que tous ceux effectués pour parvenir à la présente ordonnance ;

SUBSIDIAIREMENT, et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, DIRE qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré on d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

ORDONNER l’expulsion de Madame [O] [V] ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin est, l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Madame [O] [V] au paiement à la SCI SEBCHLO d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des locaux ;

CONDAMNER Madame [O] [V] au paiement à la SCI SEBCHLO d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel outre les charges, pour la période allant, à titre principal, du 28 février 2025 jusqu’à parfaite remise des clés, et à titre subsidiaire, pour la période allant du 29 mars 2025 jusqu’à parfaite remise des clés ;

DIRE que l’ordonnance sera exécutoire sur minute.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2025. La S.C.I. SEBCHLO, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sans formuler d’autres demandes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude, Mme [O] [V] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

Par note en délibéré en date du 1er juillet 2025, la S.C.I. SEBCHLO a transmis l’accusé de réception de l’assignation à la Préfecture.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [O] [V], assignée par remise de l’acte à l’étude n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours.

Par ailleurs, la S.C.I. SEBCHLO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit qu’à défaut de la preuve de souscription de l’assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux.

La S.C.I. SEBCHLO a fait signifier à Mme [O] [V] un commandement d’avoir à payer les loyers et fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l’article 7 g) dans son intégralité.

Mme [O] [V] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 29 janvier 2025, justifié d’une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 1er mars 2025 en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Il convient par suite, de condamner Mme [O] [V] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], au rez-de-chaussée à [Localité 12].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef.

Sur la suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est établi que Mme [V] est entrée dans les lieux régulièrement, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une procédure de relogement et que sa mauvaise foi apparaît, à ce stade, insuffisamment caractérisée. Cette demande sera rejetée.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour la bailleresse le préjudice résultant de l’occupation du logement par la locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 680 euros, correspondant au loyer qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Mme [O] [V] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 2 mars 2025 et est incluse dans la condamnation principale.

Sur l’astreinte :

Aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

L’article L.421-2 du même code ajoute que le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision. L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

Le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, le tribunal ne saurait prononcer, en outre, une astreinte.

Par ailleurs, la S.C.I. SEBCHLO ayant la faculté de requérir le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir la présente décision d’une astreinte, pour en garantir l’exécution.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Concernant la demande en paiement des débours comprenant le paiement du droit proportionnel de l’huissier en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à la charge de la locataire, ces frais sont purement hypothétiques au stade de la condamnation et ne seront pas retenus.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [O] [V], condamnée aux dépens, devront verser à la S.C.I. SEBCHLO une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. SEBCHLO et Mme [O] [V] portant sur le logement situé [Adresse 2], au rez-de-chaussée à [Localité 12] sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

AUTORISONS, à défaut pour Mme [O] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. SEBCHLO à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

REJETONS la demande formulée par la S.C.I. SEBCHLO au titre de la suppression des délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Mme [O] [V] à payer à la S.C.I. SEBCHLO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, soit la somme de 680 euros à compter du 3 mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTONS la S.C.I. SEBCHLO de sa demande d’astreinte ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETONS la demande formulée par la S.C.I. SEBCHLO au titre du droit proportionnel ;

CONDAMNONS Mme [O] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Mme [O] [V] à payer à la S.C.I. SEBCHLO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Mme [O] [V] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11], le 15 septembre 2025,

Le Greffier La Juge