TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

09 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 21/00663 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WLMA

N° Minute : 24/

AFFAIRE

S.C.I. CLICHY 33

C/

[V] [W], [Z] [W], [L] [W] épouse [M]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. CLICHY 33

23 quai Voltaire

75007 PARIS

représentée par M^e Anne-france DE HARTINGH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R1861

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [W]

134 rue des Cités

93300 AUBERVILLIERS

représenté par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

Monsieur [Z] [W]

134 rue des Cités

93300 AUBERVILLIERS

représenté par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

Madame [L] [W] épouse [M]

25 rue de Wattignies

75012 PARIS

représentée par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 09 septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 21 juillet 2008, Madame [R] [H], aux droits de laquelle est venue la société SCI CLICHY 33, a donné à bail commercial en renouvellement à Monsieur [V] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [L] [W] épouse [M] (ci-après les consorts [W]) des locaux sis 33 boulevard du Général Leclerc à CLICHY (92), ce pour une durée de neuf années commençant à courir rétroactivement le 1er octobre 2004.

Par actes extrajudiciaires des 28 et 29 mars 2013, la société SCI CLICHY 33 a donné congé aux preneurs à effet du 30 septembre 2013, avec offre de renouvellement pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er octobre 2013, moyennant un loyer annuel de 65 000 euros hors charges et hors taxes.

Suite au désaccord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, par jugement en date du 14 décembre 2015, le juge des loyers commerciaux de ce tribunal a :

— constaté le renouvellement du bail au 1er octobre 2013,

— avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [B] [I],

— fixé le loyer provisionnel dû par les consorts [W] pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 juin 2016.

Au vu de ce rapport, par actes extrajudiciaires du 13 décembre 2017, la société SCI CLICHY 33 a refusé le renouvellement du bail au titre de l’exercice de son droit d’option sur le fondement de l’article L145-57 du code de commerce et a offert le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par actes d’huissier de justice des 24 mai et 7 juin 2018, la société SCI CLICHY 33 a fait assigner les consorts [W] devant ce tribunal aux fins essentiellement de voir désigner un expert judiciaire avec pour mission de déterminer le montant des indemnités d’occupation et d’éviction, de voir fixer à titre provisionnel, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, le montant de l’indemnité d’occupation due par ces derniers depuis le 1er octobre 2013 à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 35 000 euros et de les voir condamner solidairement au paiement de cette somme ainsi qu’aux intérêts, à compter du 13 décembre 2017 ou, à défaut, à compter de l’assignation, capitalisés.

L’instance ainsi engagée a été enrôlée sous le numéro RG 18/06132.

Par ordonnance en date du 1er octobre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’instance du rôle des affaires en cours.

L’instance a été rétablie au rôle sous le numéro RG 21/00663.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2021, la société SCI CLICHY 33 demande au tribunal de :

Recevoir la requérante en sa demande et l’y déclarer bien fondée,

Ordonner le rétablissement au rôle de la présente instance,

Désigner tel expert judicaire qu’il plaira au Tribunal avec mission, dans le cadre de l’exercice du droit d’option régulièrement opéré par la SCI CLICHY 33 de :

— déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par les défendeurs à compter du 1er octobre 2013 jusqu’à restitution des locaux,

— déterminer en retenant la moyenne résultant des différentes méthodes de calcul applicables en matière d’hôtellerie, la valeur de l’indemnité d’éviction,

Fixer à titre provisionnel, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 35 000 € (TRENTE CINQ MILLE EUROS) le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er octobre 2013 par les preneurs,

Les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2013,

Juger que la Société preneuse sera condamnée aux intérêts de droit des indemnités d’occupation dus à compter du 13 décembre 2017, à défaut à compter de l’introduction de l’instance, lesdits intérêts portant eux-mêmes intérêts, conformément aux articles 1154 et suivants du code civil,

Débouter les consorts [W] de leurs demandes, moyens et conclusions en ce qu’ils sont contraires au présent dispositif,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution,

Condamner les défendeurs aux entiers dépens de l’instance.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2022, les consorts [W] demandent au tribunal de :

Constater que la SCI CLICHY 33 a exercé son droit d’option consécutivement au dépôt du rapport de Monsieur [I],

Constater que les Consorts [W] ne s’opposent pas à la désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer :

— le montant de l’indemnité d’occupation,

— et celui de l’indemnité d’éviction due aux Consorts [W],

Condamner la SCI CLICHY 33 à régler aux Consorts [W] une indemnité d’éviction qui sera déterminée à dire d’expert,

Débouter la SCI CLICHY 33 de sa demande à voir fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à la somme annuelle hors taxes hors charges de 35.000 €,

Fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel du bail en vigueur jusqu’au 30 septembre 2013 soit la somme de 20.000 € HT,

Sursoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

Condamner la SCI CLICHY 33 aux dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [I] et les frais de l’expertise judiciaire à intervenir.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 octobre 2022 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 12 mars 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Il convient de relever que le juge de la mise en état ayant d’ores et déjà rétabli l’instance au rôle des affaires en cours, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande en ce sens formée par la société SCI CLICHY 33.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « recevoir », « déclarer bien fondée » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

I – Sur la demande d’expertise

La société SCI CLICHY 33 demande au tribunal de désigner un expert judicaire avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par les consorts [W] ainsi que celui de l’indemnité d’éviction. Elle précise que ces derniers la rejoignent sur cette prétention.

Elle sollicite également à titre provisionnel, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2013 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 35 000 euros et la condamnation solidaire des consorts [W] au paiement de ladite indemnité. Elle fait valoir que cette somme est celle retenue par l’expert judiciaire, Monsieur [B] [I], dans le cadre de sa mission d’évaluation du montant du loyer du bail renouvelé. Elle l’estime justifiée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce, ce au regard du caractère monovalent des locaux qui justifie le déplafonnement, même si les facteurs locaux ont encore évolué depuis le dépôt du rapport d’expertise et que les abattements pratiqués par l’expert doivent être écartés dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’occupation. En réponse aux moyens développés par les consorts [W], elle indique que l’un d’eux est propriétaire de plusieurs fonds, que les locaux en cause correspondent à un simple établissement secondaire et que l’indemnité d’occupation, qui doit correspondre à la valeur locative, n’est pas soumise à la règle du plafonnement.

Les consorts [W] demandent quant à eux au tribunal de condamner la société SCI CLICHY 33 à leur régler une indemnité d’éviction qui sera déterminée à dire d’expert. Ils expliquent qu’ils ne s’opposent pas à la demande d’expertise formée par cette dernière dès lors qu’elle est justifiée, le refus de renouvellement leur causant un préjudice dont ils ont intérêt à voir fixer le montant.

Ils demandent par ailleurs au tribunal de débouter la société SCI CLICHY 33 de sa demande tendant à voir fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 35 000 euros et de fixer ce montant au loyer contractuel du bail en vigueur jusqu’au 30 septembre 2013, soit à la somme de 20 000 euros hors taxes. Ils soutiennent que le rapport d’expertise établi par Monsieur [B] [I] n’est pas pertinent dès lors que les éléments d’appréciation ont changé depuis le refus de renouvellement. Ils prétendent encore que, dans l’attente de la détermination de l’indemnité d’éviction, leur situation est provisoire au regard des locaux en cause et donc précaire, ce qui justifie l’application d’abattements de précarité.

Aux termes de l’article L145-10 du code de commerce, dans sa version applicable à la cause, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

L’article L145-57 dudit code dispose que, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Il est constant que, si le délai d’un mois clôture impérativement tout exercice du droit d’option, les parties peuvent exercer valablement leur droit d’option, avant la fixation du montant du loyer et même avant toute saisine du juge en fixation du montant du loyer.

Par ailleurs, selon l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En vertu de l’article L145-28 alinéa 1 du même code, le locataire évincé, qui, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, a droit au maintien dans les lieux, est redevable à l’égard du bailleur d’une indemnité d’occupation, laquelle est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Enfin, aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 dudit code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, par actes extrajudiciaires des 28 et 29 mars 2013, la société SCI CLICHY 33 a donné congé aux preneurs à effet du 30 septembre 2013, avec offre de renouvellement.

Par actes extrajudiciaires du 13 décembre 2017, elle a finalement refusé le renouvellement du bail au titre de l’exercice de son droit d’option sur le fondement de l’article L145-57 du code de commerce et a offert le paiement d’une indemnité d’éviction.

Il en résulte que le bail liant les parties a pris fin le 30 septembre 2013, que la société SCI CLICHY 33 est redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard des consorts [W] et que, dans l’attente du versement de ladite indemnité, ces derniers ont droit au maintien dans les lieux en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation.

Les éléments communiqués par les parties ne permettent pas au tribunal de déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Il apparaît ainsi nécessaire, avant dire droit sur ce point, d’ordonner une expertise dans les termes et conditions définis au dispositif du présent jugement, aux frais avancés de la société SCI CLICHY 33 qui a refusé le renouvellement du bail.

Il convient en outre de fixer, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation due par les preneurs à compter du 1er octobre 2013 et jusqu’à la libération effective des lieux à hauteur du dernier loyer contractuel, à savoir à la somme annuelle de 20 000 euros hors taxes et hors charges, la valeur locative des locaux, telle qu’évaluée par Monsieur [B] [I], expert judiciaire, dans le cadre de sa mission d’évaluation du montant du loyer du bail renouvelé, n’étant pas pleinement pertinente.

Il convient également de condamner in solidum les consorts [W] au paiement de cette indemnité, la bailleresse ne développant aucun moyen en fait ou en droit afin de justifier d’une condamnation solidaire, ce alors même que selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance l’article 1202 dudit code dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il convient enfin de préciser que la mesure d’expertise implique de surseoir à statuer sur les demandes de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction et au paiement des intérêts capitalisés sur les indemnités d’occupation, telles que formées par les parties, et de réserver les dépens.

II – Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement avant dire droit, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

[B] [I]

36 rue de l’Ouest

75014 PARIS

Tél : 01.53.16.14.56

Fax : 01.48.78.79.52

Portable : 06.89.72.66.50

Courriel : [I]@cabinet-[I].fr

Avec pour mission de :

— convoquer les parties ainsi que leurs conseils, les entendre en leurs dires et observations et y répondre,

— se rendre sur place au 33 boulevard du Général Leclerc à CLICHY (92), visiter les lieux, les décrire, les photographier et, en cas de contestation, les mesurer si besoin en s’adjoignant un sapiteur,

— dresser le cas échéant la liste du personnel employé par Monsieur [V] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [L] [W] épouse [M] dans ces locaux,

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail et de la situation et de l’état des locaux :

1°) tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

dans le cas d’une perte de fonds : la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation d’un trouble commercial et de tous autres postes de préjudice,

dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause : le coût d’un tel transfert comprenant l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels,

2°) tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V, titre IV, livre I du code de commerce,

DIT qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

RAPPELLE aux parties qu’elles doivent communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien-fondé de leurs prétentions,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire papier avec toutes les annexes et un exemplaire numérisé (clé USB) au greffe du tribunal, service des expertises – extension du palais de justice 8 rue Pablo Neruda 92020 NANTERRE Cedex – dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois,

DIT qu’au cours de cette première réunion, l’expert procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de sa mission,

DIT qu’à l’issue de cette première réunion, l’expert adressera un compte-rendu aux parties et au magistrat chargé du contrôle des expertises, communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire,

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives,

DIT que dans le but de limiter les frais d’expertise, les parties sont invitées, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEX,

DÉSIGNÉ le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

FIXE à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la société SCI CLICHY 33 entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de six semaines à compter de la présente décision, sans autre avis,

DIT qu’il convient de privilégier le paiement par virement, en sollicitant les coordonnées bancaires de la régie par courriel (regie.tj-nanterre@justice.fr), ce avec une copie scannée de la présente décision,

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [L] [W] épouse [M] à compter du 1er octobre 2013 et jusqu’à la libération effective des lieux au montant du dernier loyer contractuel, à savoir à la somme annuelle de 20 000 euros hors taxes et hors charges,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [L] [W] épouse [M] à payer cette indemnité à la société SCI CLICHY 33,

SURSOIT à statuer sur les demandes de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction et au paiement des intérêts capitalisés sur les indemnités d’occupation, telles que formées par les parties,

RÉSERVE les dépens,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 14 mars 2025 à 9h35 pour message des parties sur l’état d’avancement de l’expertise,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,