TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01537

N° Portalis DBX4-W-B7J-UDCX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. PROMOLOGIS,

C/

[J] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

PROMOLOGIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par Madame [Y] [H] (Chargée du recouvrement) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [J] [Z],

demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Myriam HOCQUARD, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 3 janvier 2024 prenant effet au 18 janvier 2024, la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [J] [Z] un local à usage d’habitation (n°21) ainsi qu’un garage/parking (n°9016) situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 434,56 euros, outre 31,37 euros de loyer pour la place de stationnement, garage, parking et une provision sur charges mensuelle de 115,32 euros et de 4,14 euros de provision sur charges de stationnement.

Le 3 décembre 2024, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [J] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire pour un montant de 754,56 euros en principal.

La S.A PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, la S.A PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé afin de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— constater que Madame [J] [Z] est occupante sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la fonction publique et d’un serrurier,

— la condamner par provision au paiement de la somme de 1.130,13 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 15 avril 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil à compter de la présente assignation,

— de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— de la condamner au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et celui de sa notification à la Préfecture conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2025.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

La S.A PROMOLOGIS, valablement représentée, se réfère à ses dernières conclusions et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.232,54 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. La S.A PROMOLOGIS s’oppose à l’octroi de délais judiciaires.

Madame [J] [Z], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites par lesquelles elle demande de suspendre l’effet de la résiliation du bail du 3 janvier 2024, de lui accorder un délai de 24 mois pour régler sa dette ainsi que de débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 janvier 2024 prenant effet au 18 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai ayant été contractuellement décidé en lieu et place du délai légal et étant plus favorable au locataire, partie protégée par les dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989, il convient de vérifier si le commandement de payer a été régularisé dans le délai de 2 mois.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 3 décembre 2024, pour la somme en principal de 754,56 euros, conformément à la clause résolutoire.

Madame [J] [Z] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 570 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A PROMOLOGIS produit un décompte du 30 septembre 2025 démontrant que Madame [J] [Z] reste devoir la somme de 1.232,54 euros, mensualité de août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [J] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.232,54 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 1.130,13 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte communiqué que si Madame [J] [Z] n’a pas repris le paiement intégral des loyers courant avant l’audience, aucun versement n’ayant été fait depuis le 6 mars 2025.

Les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.

* Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

En l’espèce, il résulte du décompte locatif qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant intégral au jour de l’audience comme l’impose les textes et que les conditions textuelles ne sont donc pas remplies.

En revanche, des délais peuvent également être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Madame [J] [Z] démontre se trouver dans une situation particulièrement précaire et avoir deux enfants à charge.

La SA PROMOLOGIS n’a fait état d’aucun besoin particulier.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de permettre à Mme [J] [Z] de régler les sommes dues par 23 mensualités de 51 euros et une 24e mensualité réglant la dette en principal et intérêts.

.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 4 février 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [J] [Z] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [J] [Z] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er septembre 2025, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PROMOLOGIS, Madame [J] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 janvier 2024 prenant effet au 18 janvier 2024 entre la S.A PROMOLOGIS et Madame [J] [Z] concernant un local à usage d’habitation (n°21) ainsi qu’un garage/parking (n°9016) situés [Adresse 1] à [Localité 8] sont réunies à la date du 4 février 2025 ;

DEBOUTONS Madame [J] [Z] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à verser à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.232,54 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 1.130,13 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à payer à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

AUTORISONS Mme [J] [Z] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 51 euros chacune, outre une 24ème mensualité soldant de la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité selon les délais et modalités fixés par la présente décision restée impayée 15 jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à verser à la S.A PROMOLOGIS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,