TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03531

N° Portalis DBX4-W-B7I-TKD3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 23 Janvier 2025

[T] [W]

[F] [W]

C/

[E] [D] [R]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 23 Janvier 2025

à la SELARL DBA

Copie certifiée conforme délivrée le 23/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [T] [W],

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [F] [W],

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [D] [R],

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet au 26 mars 2024, les époux [W] ont loué à [E] [D] [R] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] assorti d’un parking aérien (n°46), d’un parking en sous-sol (n°23), d’une surface habitable de 61.16 m² et moyennant un loyer mensuel de 690 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 75 euros.

Invoquant un arriéré locatif, les époux [W] ont fait signifier à [E] [D] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 juillet 2024.

Par exploit du 29 août 2024, les époux [W] ont finalement assigné [E] [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de corps et de biens et sans délai de [E] [D] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de [E] [D] [R] aux entiers dépens et à leur payer :

* la somme provisionnelle de 1 637.86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 août 2024, mensualité d’août 2024 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tels que prévus par le contrat résilié et revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

* une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les intérêts sur les loyers et accessoires étant calculés suivant les stipulations contractuelles et, pour le surplus des sommes réclamées, courrant au taux légal à compter de l’assignation.

A l’audience du 13 décembre 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, les époux [W] ont maintenu les demandes de leur assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 4 013.79 euros. Ils se sont opposés à l’octroi de tous délais de paiement, le défendeur ne réglant pas systématiquement le terme courant et la dette étant importante.

Comparant, [E] [D] [R] a reconnu le principe de la dette locative mais s’est prévalu d’un règlement de 900 euros effectué le 11 décembre 2024. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais suspensifs de paiement sur trois ans. Il a indiqué être au chômage depuis octobre 2024 mais ne pas avoir encore perçu d’indemnisation, faisant donc de l’intérim rémunéré 1 800 euros pour trois semaines en attendant. Il a précisé vivre avec son épouse, qui ne travaille pas, et sa fille de 22 ans, également sans emploi mais ayant elle-même un enfant en bas-âge. Il a ajouté ne pas percevoir d’APL et régler 170 euros par mois au titre d’un crédit à la consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 .

Par note en délibéré du 13 décembre 2024, les époux [W] ont adressé un décompte actualisé selon lequel la dette locative s’élevait désormais à 3 113.79 euros.

Pourtant invité à l’audience à justifier de sa situation financière, [E] [D] [R] n’a transmis aucun document à la juridiction.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

Les époux [W] produisent un décompte du 13 décembre 2024 selon lequel [E] [D] [R] restait alors leur devoir la somme de 3 113.79 euros.

Lors des débats, le défendeur n’a pas contesté le principe de la dette mais s’est prévalu d’un virement de 900 euros, lequel apparaît effectivement sur le dernier décompte actualisé.

Cependant, il convient de déduire la somme de 159.19 euros correspondant aux frais de procédure facturés le 18 juillet 2024, lesquels ne constituent pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 2 954.60 euros.

[E] [D] [R] sera donc condamné à verser aux époux [W] cette somme provisionnelle de 2 954.60 euros.

En l’absence de stipulations contractuelles relatives aux intérêts, cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 1 637.86 euros à compter de l’assignation du 29 août 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

— Sur les délais de paiement sollicités :

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire […], à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans”.

Il résulte du dernier décompte produit en délibéré que le défendeur a repris le paiement du terme courant avant la date de l’audience.

Cependant, il a fait état de charges conséquentes compte-tenu des personnes présentes dans le domicile et du crédit à la consommation évoqué. En outre, alors qu’il ne perçoit pas l’APL et que le loyer frôle les 900 euros, il a indiqué être au chômage depuis peu mais ne pas encore percevoir d’indemnisation à ce titre. Quant aux revenus d’intérim dont il s’est prévalu à l’audience, il n’en a pas justifié dans le temps du délibéré alors qu’il y avait expressément invité à l’issue des débats. Partant, il ne rapporte pas la preuve d’être en capacité de régler la dette locative par la surmensualité proposée en plus du terme courant, s’agissant d’un montant total d’environ 1 000 euros par mois.

Il n’est pas non plus inutile de relever que le premier impayé remonte à avril 2024, soit tout juste après l’entrée dans les lieux, et que le défendeur a ensuite réglé de façon aléatoire et jamais totalement en totalité. Par suite, il n’apparaissait déjà pas en mesure d’honorer systématiquement le terme courant avant d’être au chômage, ce qui n’est pas de bonne augure pour le futur alors qu’il devra verser une somme plus importante en ayant des revenus moindres.

Par conséquent, [E] [D] [R] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet au 26 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 juillet 2024 pour la somme en principal de 1 993.67 euros a été signifié le 09 juillet 2024.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024.

— Sur le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par […] le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article”.

En l’espèce, le défendeur a été débouté de sa demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989. Partant, aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peut lui être accordée à défaut de délais de paiement suspensifs.

[E] [D] [R] sera débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis le 21 août 2024.

Sur l’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution de plein droit du bail depuis le 21 août 2024 et à défaut de suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [E] [D] [R] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur l’assistance à la mesure d’expulsion :

Compte-tenu de l’accroissement de la dette locative malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, en dépit des règlements opérés par le défendeur, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

— Sur les délais pour quitter volontairement les lieux :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Selon l’article L412-6 dudit code, “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante […].

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis […] lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Cependant, l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Or, en l’espèce, [E] [D] [R] a pris possession des lieux en vertu d’un bail dont les époux [W] se prévalent eux-mêmes dans le cadre de la présente instance, de sorte que le défendeur ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manoeures, menaces, voies de fait ou contrainte.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”. Or, en l’occurence, les époux [W] n’invoquent ni ne démontrent spécifiquement la mauvaise foi du défendeur.

Dès lors, les articles L412-1 alinéa 1 et L412-6 alinéa 1 sont applicables au litige, de sorte que les époux [W] doivent être déboutés de leur demande de suppression des délais légaux.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[E] [D] [R] doit également être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tels que prévus par le contrat résilié et revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer.

Or, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 13 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, est compris dans la somme provisionnelle ordonnée.

Ainsi, les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En application de l’article 1231-7 du Code civil, cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision puis à chaque échéance.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [E] [D] [R] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [W], [E] [D] [R] sera aussi condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS [E] [D] [R] à verser à [T] [W] et [F] [W] à titre provisionnel la somme de 2 954.60 euros (décompte arrêté au 13 décembre 2024), et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 637.86 euros à compter du 29 août 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS [E] [D] [R] de sa demande de délais de paiement;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 26 mars 2024 entre les époux [W] et [E] [D] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] assorti d’un parking aérien (n°46), d’un parking en sous-sol (n°23) sont réunies depuis le 21 août 2024 ;

DEBOUTONS [E] [D] [R] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à [E] [D] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS les époux [W] de leur demande de suppression des délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour [E] [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai susvisé, les époux [W] pourront, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS [E] [D] [R] à payer aux époux [W] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision puis à compter de chaque échéance ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges tels que prévus par le contrat résilié et revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer ;

CONDAMNONS [E] [D] [R] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS [E] [D] [R] à verser aux époux [W] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,