MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 23/03105 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SCMV

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 6

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

PRESIDENT

Madame PUJO-MENJOUET, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 11 Avril 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [D] [H]

né le 25 Septembre 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 182

DEFENDERESSE

SA GAN ASSURANCES, RCS [Localité 4] 542 063 797, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie DRUGEON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 400

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 6 février 2019, Monsieur [J] [K] et Madame [I] [F], épouse [K], ont acquis auprès de Monsieur [D] [H] un appartement T1 dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 1], pour un prix de 78 000 euros.

L’acte authentique précise que la superficie privative objet de la vente est de 21,31 m2. Cette surface a été déterminée par mesurage effectué par la société GB HABITAT le 27 juillet 2018, et explicitée dans son rapport « Dossier de diagnostic technique » du 29 juillet 2018.

La société GB HABITAT était assurée, lors de ses opérations, par la société GAN ASSURANCES au titre d’un contrat responsabilité civile de diagnostiqueur.

Postérieurement à la vente, les époux [K] ont fait vérifier la surface déclarée, par le biais du cabinet d’expertise immobilière CFO, laquelle a conclu à une surface de 15,57 m2 loi CARREZ, et 20,85 m2 au total, soit une différence de 5,74 m2 au total.

Par acte introductif d’instance du 29 avril 2019, les époux [K] ont fait assigner Monsieur [D] [H] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’une diminution du prix à hauteur de 21 009,85 euros.

Par ordonnance du 30 juin 2020, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire aux fins de vérifier la superficie du bien vendu, mission confiée à Monsieur [G] [L].

Par acte du 20 novembre 2020, Monsieur [D] [H] a attrait à la procédure la société GB HABITAT. Par ordonnance du 28 juin 2021, le juge de la mise en état a rendu opposable les opérations d’expertises.

L’expert judiciaire, au terme de son rapport déposé le 28 mai 2021, a conclu à une surface de 15,67 m2, soit un écart de plus de 1/20ème par rapport à la surface de 21,31 m2 mentionnée dans l’acte de vente.

En lecture du rapport, les époux [K] ont demandé au tribunal de constater que la superficie de la surface privative du lot vendu est inférieure de 1/20ème de la superficie mentionnée dan l’acte authentique, et en conséquence, condamner Monsieur [D] [H] au paiement de la somme de 20 646,60 euros avec intérêts au taux légal.

Par jugement du 17 février 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a condamné Monsieur [D] [H] au paiement de la somme de 20 646,60 euros. La juridiction a considéré que la société GB HABITAT avait commis une faute contractuelle dans l’exécution de sa prestation de mesurage de surface, sans que Monsieur [D] [H] ne rapporte pour autant la preuve d’un lien avec son préjudice, rejetant ainsi ses demandes.

Monsieur [D] [H] a interjeté appel du jugement tant à l’encontre de la société GB HABITAT que des époux [K].

Dans l’intervalle, la société GB HABITAT a fait l’objet d’une liquidation judiciaire, de sorte que Monsieur [D] [H] a, par acte d’huissier de justice du 20 juin 2023, assigné en intervention forcée la SELARL [E] & ASSOCIES, représentée par Maître [E] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société GB HABITAT.

Eu égard à l’exécution provisoire de la décision prononcée, Monsieur [D] [H] a exécuté le jugement rendu en première instance à l’égard des époux [K].

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, Monsieur [D] [H] a assigné la compagnie d’assurance GAN ASSURANCES aux fins de voir cette dernière condamnée au paiement de la somme de 20 646,6 euros en sa qualité d’assureur de la société GB HABITAT.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024. Le dossier a été évoqué à l’audience du 11 avril 2025, à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

Par arrêt du 26 mars 2025, la cour d’appel de Toulouse a statué sur l’appel interjeté par Monsieur [D] [H] et a confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 17 février 2023, sauf en ce qu’il a débouté totalement Monsieur [D] [H] de sa demande présentée à l’endroit de la SARL GB HABITAT en paiement de la somme de 20 646,60 euros en réparation de son préjudice, et condamné Monsieur [D] [H] aux dépens de première instance, en ce inclus les frais d’expertise de Monsieur [G] [L]. Aussi, la cour d’appel de Toulouse a :

— Fixé au passif de la SARL GB HABITAT la créance de Monsieur [D] [H] à la somme de 10 323,30 euros au titre de son préjudice de perte de chance outre les intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

— Condamné Monsieur [D] [H] aux dépens d’appel ;

— Autorisé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Jean-Gervais SOURZAC, avocat, à recouvrer directement contre les parties tenues au dépens ceux qu’il a avancés sans avoir reçu position ;

— Condamné Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [I] [F] épouse [K] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Fixé au passif de la SARL GB HABITAT à hauteur de la moitié du montant des condamnations au titre des dépens de première instance et d’appel ainsi que des frais irrépétibles de première instance et d’appel dont Monsieur [D] [H] a fait l’objet ;

— Débouté Monsieur [D] [H] et la SARL GB HABITAT de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 9 avril 2025, Monsieur [D] [H] demande au tribunal de :

— Condamner la société GAN ASSURANCES à verser à Monsieur [D] [H] en réparation de son préjudice la somme de 10 323 euros, assortis des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 outre celle de 300 euros allouée aux époux [K] en réparation de leur préjudice ;

— Condamner la société GAN ASSURANCES à relever et garantir Monsieur [D] [H] de la moitié de l’ensemble des condamnations au bénéfice des époux [K] au titre des frais irrépétibles et des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, tant en première instance qu’en cause d’appel, dans les instances respectivement enregistrées sous les numéros 19/01902 et 23/01059 ;

— Condamner la société GAN ASSURANCES à verser à Monsieur [D] [H] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [H] rappelle que la société GAN ASSURANCES garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir son assuré, la société GB HABITAT. En ce sens il indique que la perte de chance ne constitue pas un préjudice hypothétique mais la disparition d’une chance actuelle et certaine évaluée par le magistrat, de sorte que la garantie assurantielle est mobilisable. Concernant la condamnation à relever et garantir, Monsieur [D] [H] indique qu’il n’a pu mettre en cause l’assureur au cours de la procédure passée en raison de son absence en première instance, de sorte qu’il estime que l’argument selon lequel la SA GAN ASSURANCES n’était pas partie à l’instance est inopérant. En outre, le demandeur précise que la condamnation pécuniaire constitue également un élément de responsabilité civile prise en charge par l’assureur au sens du contrat.

Par ses ultimes écritures, communiquées par voie électronique le 8 avril 2025, la SA GAN ASSURANCES demande à la juridiction de :

— Révoquer l’ordonnance de clôture ;

— A titre principal :

o Juger que la garantie de la société GAN ASSURANCES n’est pas mobilisable ;

o Débouter Monsieur [D] [H] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société GAN ASSURANCES ;

o Condamner Monsieur [D] [H] à payer à la société GAN ASSURANCES la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— A titre subsidiaire :

o Limiter la garantie due par la société GAN ASSURANCES à la somme de 10 323,30 euros ;

o Déduire de la condamnation à l’encontre de la société GAN ASSURANCES la franchise correspondant à 10% du montant des indemnités dues, soit 1 032,33 euros ;

o Débouter Monsieur [D] [H] du surplus de ses demandes.

A l’appui de ses demandes, la SA GAN ASSURANCES indique, à titre principal que le préjudice indemnisé par la cour d’appel de Toulouse ne peut être qualifié de dommage matériel au sens du contrat d’assurance, dès lors que le dommage ne procède ni d’une atteinte à un bien, ni d’une conséquence financière directement corrélée à l’erreur imputable à l’assuré. En effet, l’assureur estime que la cour d’appel a prononcé l’indemnisation de Monsieur [D] [H] uniquement sur la base d’un raisonnement probabiliste établit sur une transaction qui n’a pas eu lieu, de sorte que la garantie assurantielle ne peut être mobilisée. A titre subsidiaire, la SA GAN ASSURANCES précise que si sa garantie était jugée mobilisable, ce ne pourrait être qu’à hauteur du préjudice de perte de chance, fixé par la cour d’appel de Toulouse à hauteur de 10 323,30 euros. Aussi, la société défenderesse précise qu’il convient d’appliquer la franchise de 10% applicable contractuellement pour la responsabilité civile professionnelle, de sorte qu’il convient de déduire la somme de 1 032,33 euros. Enfin, la SA GAN ASSURANCES souligne qu’elle ne peut être condamnée au paiement de la moitié des condamnations prononcées à l’encontre de la société GB HABITAT, dès lors qu’elle n’était pas partie à la procédure passée et que le seul fait que la société de diagnostic soit en liquidation ne permet pas de rechercher sa responsabilité.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 783 du code de procédure civile, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ».

Aux termes de l’article 784 du code de procédure civile, " l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; […] L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ".

En l’espèce, les deux parties concluent au rabat de l’ordonnance de clôture de la mise en état en raison de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Toulouse le 26 mars 2025 entre Monsieur [D] [H], les époux [K] et la société GB HABITAT. Cette décision modifie les données du litige en ce que le contentieux actuel est intrinsèquement lié à celui ayant opposé Monsieur [D] [H] à son diagnostiqueur, la société GB HABITAT. Les développements contenus dans les dernières écritures et les pièces produites, à savoir notamment l’arrêt d’appel, étant indispensables à la résolution du litige, il est justifié d’une cause grave postérieure à l’ordonnance de clôture nécessitant sa révocation.

Par conséquent, l’ordonnance de clôture sera révoquée. Les dernières conclusions et pièces communiquées seront déclarées recevables, et la clôture sera fixée au jour de l’audience, soit le 11 avril 2025.

Sur la mise en œuvre de la garantie assurantielle

Aux termes de l’article 2 « Objet de la garantie » du contrat responsabilité civile des diagnostiqueurs techniques immobiliers de la société GAN ASSURANCES, " La Compagnie garantit l’Assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’il peut encourir vis-à-vis des tiers, en raison des dommages corporels, matériels ou immatériels résultant de négligences et fautes commises par lui, ses collaborateurs ou ses préposés dans l’exercice des activités de Diagnostiqueur technique immobilier définies ci-après, dont l’assurance est prévue aux Dispositions Particulières (…) métrage des bâtiments selon la règlementation en vigueur ".

En l’espèce, la société GAN ASSURANCES est l’assureur responsabilité civile de la société GB HABITAT, en sa qualité de diagnostiqueur technique, tel que cela ressort des documents contractuels versés aux débats.

En cette qualité, elle a vocation, au titre de l’article 2 du contrat, de garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile de son assuré, et notamment en raison des dommages matériels ou immatériels résultant de négligences ou de fautes commises dans le cadre de leur fonction.

Au titre de ses développements, la cour d’appel de Toulouse, dans son arrêt en date du 26 mars 2025, indique que " Dès lors que la faute de la société GB HABITAT est caractérisée et que cette dernière a entraîné la condamnation de Monsieur [H] à restituer aux acquéreurs une partie du prix en raison de la différence de superficie, ce dernier est bien-fondé à agir en responsabilité à l’encontre de la SAL GB HABITAT au titre de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Il convient donc de déterminer quelle était la chance de Monsieur [H] de céder son bien pour un prix de 78 000 euros avec une offre indiquant une surface de 15 m2 soit un prix au m2 de 5 200 euros. En l’espèce Monsieur [H] produit aux débats des extraits du site perval.fr recensant la vente de 15 studios d’une surface comprise entre 12 et 20 m2 situés dans le centre-ville de [Localité 5], entre le 14 décembre 2018 et le 21 novembre 2019.

Sur l’ensemble des extraits fournis, lesquels portent sur des biens situés dans la même zone géographique et présentant des surfaces similaires à celle de l’immeuble litigieux, sept des quinze ventes ont été conclues pour un prix supérieur à 5 000 €/m2. Aussi, eu égard aux éléments produits aux débats, le préjudice de perte de chance de Monsieur [H] de céder son bien à un prix au m2 de 5 200 € m2 sera fixé à 50% ".

Il apparaît ainsi que la société GB HABITAT, tel que cela a été prononcé par la cour d’appel de Toulouse, a commis une faute dans l’exercice de ses missions, engageant la mise en œuvre de la couverture assurantielle par la société GAN ASSURANCES, tel qu’établit aux termes du document contractuel d’assurance.

Si la société GAN ASSURANCES indique que la perte de chance ne constitue pas un dommage directement et nécessairement causé par la faute de son assuré, en ce que le préjudice n’est qu’hypothétique, il convient de rappeler que ce poste de préjudice, tel que retenu par la cour d’appel de Toulouse, nécessite un préjudice actuel et certain, dont la réalisation va intervenir de manière directe dans le futur. En ce sens, il est de jurisprudence constante que le tribunal ne peut indemniser un préjudice potentiel, le caractère de perte de chance impliquant de pouvoir estimer de manière immédiate et certaine le préjudice.

Dès lors que le préjudice est certain, réel, et directement causé par la faute de l’assuré, à savoir la société GB HABITAT, alors la mise en œuvre de la garantie assurantielle a vocation à s’appliquer, en raison du fait que la société GAN ASSURANCES garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile de son assuré.

Dès lors, il convient d’ordonner la mise en œuvre de la garantie assurantielle assurée par la société GAN ASSURANCES.

Sur le montant de l’assurance

Dans le cadre de l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse en date du 26 mars 2025, la motivation de la décision précise notamment " il sera fixé au passif de la SARL GB HABITAT la créance de : 20 646,60 € x 50% = 10 323,30 euros outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ".

Ce montant, retenu au titre du préjudice de perte de chance, et mis au passif de la société GB HABITAT, se voit cependant soumis aux dispositions particulières liant contractuellement l’assuré avec la société GAN ASSURANCES. En effet le contrat d’assurance prévoit, au titre de la responsabilité civile professionnelle, une franchise par sinistre de " 10% du montant des indemnités dues avec un minimum de 500 € et un maximum de 2 000 € ".

Il convient donc de déduire de la condamnation au paiement de la somme de 10 323,30 euros prononcée à l’encontre de la SA GAN ASSURANCES, une franchise de 1 032,33 euros (10% de 10 323,30 euros).

Ainsi, la SA GAN ASSURANCES sera condamnée au paiement de la somme de 9 290,97 euros à l’égard de Monsieur [D] [H].

Sur les dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ». Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

En l’espèce, Monsieur [D] [H] sollicite la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts versés aux époux [K] dans le cadre de la décision de la cour d’appel de Toulouse.

L’article 2 « Objet de la garantie » du contrat responsabilité civile des diagnostiqueurs techniques immobiliers de la société GAN ASSURANCES précise assurer " (…) les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’il peut encourir vis-à-vis des tiers, en raison des dommages (…) matériels ou immatériels résultant de négligences et fautes commises par lui (…) ".

La somme de 300 euros accordée aux consorts [K] correspond à une conséquence pécuniaire de la responsabilité civile encourue par la société GB HABITAT vis-à-vis des tiers, en raison des manquements et fautes commises dans l’exercice de sa mission. Ainsi cette somme est intrinsèquement liée à la réalisation contractuelle et est prise en charge au titre de la garantie assurantielle.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [D] [H].

Sur la condamnation au paiement des frais irrépétibles et dépens des instances contre la société GB HABITAT

En l’espèce, Monsieur [D] [H] sollicite de se voir relever et garantir de la moitié de l’ensemble des condamnations prononcées au bénéfice des époux [K] au titre des frais irrépétibles et des dépens. Cette demande concerne tant la première instance que l’appel, à savoir les instances RG n°19/01902 et RG n°23/01059.

A l’inverse, la société GAN ASSURANCE demande à ce que ne soit pas retenue sa prise en charge des frais irrépétibles et dépens au titre de l’instance passée.

En l’espèce, le fait que Monsieur [D] [H] n’ait pas pu attraite la société GAN ASSURANCES à la procédure, tel qu’il le souhaitait lors de son litige l’opposant à la société GB ASSURANCES, ne constitue pas un élément permettant de mettre à sa charge les frais antérieurs, dès lors qu’elle n’était nullement partie à l’instance.

Si elle garantie les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile de son assuré, il n’apparaît pas que les frais de justice et condamnation soient couverts par la protection assurantielle, dès lors qu’elles ne sont pas directement liées à l’exercice de l’activité de la société GB HABITAT, assurée.

En conséquence, Monsieur [D] [H] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SA GAN ASSURANCES, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SA GAN ASSURANCES à payer à Monsieur [D] [H] la somme de 2 000 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement et que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du juge de la mise en état intervenue le 5 novembre 2024 ;

ORDONNE la clôture du dossier au jour des débats, le 11 avril 2025 ;

CONDAMNE la SA GAN ASSURANCE à payer à Monsieur [D] [H] la somme de 9 290,97 euros au titre de la réparation de son préjudice, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 ;

CONDAMNE la SA GAN ASSURANCES à payer à Monsieur [D] [H] la somme de 300 euros au titre de la réparation des préjudices de Monsieur [J] [K] et Madame [I] [F], épouse [K] ;

DEBOUTE Monsieur [D] [H] de sa demande de relever garantie des condamnations des époux [K] dans les instances enregistrées RG n°19/01902 et RG n°23/01059 au titre des dépens et frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SA GAN ASSURANCE aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SA GAN ASSURANCE à payer à Monsieur [D] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA GAN ASSURANCE de ses demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La présidente