MINUTE N° : 25/431

JUGEMENT DU : 16 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 22/00610 – N° Portalis DBX4-W-B7F-QPYG

NAC : 62B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 11 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [H] [X]

né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 301

DEFENDERESSES

Société SCCV COTE GOLF, RCS [Localité 15] 834 860 165, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 355

S.C.I. [Adresse 11], RCS [Localité 15] 837 757 723, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jérôme NORAY-ESPEIG de la SELARL NORAY-ESPEIG, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 99

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

M. [H] [X] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 3] ([Adresse 5]) depuis le 10 août 2006.

A proximité de cette parcelle, une première opération immobilière, réalisée par le groupe CARRERE PROMOTION – ECLISSE PROMOTION « [Adresse 7] » reprise par la SCI RESIDENCE [Adresse 7], et constituée de cinq bâtiments (suivant permis de construire n°031 555 17 C 0487 accordé le 17 octobre 2017), a été achevée durant l’été 2020. Elle représente la construction de 109 logements ainsi que des commerces sur une surface de 7 072 m2 de plancher constructible.

Une deuxième opération immobilière a été entreprise par la SCCV COTE GOLF, constituée de 6 bâtiments (suivant permis de construire n°031 555 17 C 03 52 accordé le 9 août 2017), laquelle s’est achevée le 23 février 2021. Elle représente la construction de 89 logements sur une surface 5 545 m2 de plancher constructible.

A partir de 2018, la SCI RESIDENCE [Adresse 7] a entamé la construction d’une seconde opération immobilière laquelle s’est terminée durant l’été 2020.

Considérant que ces ensembles immobiliers lui causaient un trouble anormal du voisinage et en l’absence de toute résolution amiable du conflit, par exploits d’huissier en date des 18 et 19 janvier 2022, M. [H] [X] a fait assigner la SCCV COTE GOLF et la SCI RESIDENCE [Adresse 7] devant la présente juridiction aux fins de voir ses préjudices indemnisés à hauteur de 108 320 euros.

Par ordonnance en date du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de procédure tirée du défaut de qualité de voisin de M. [H] [X], rejeté l’exception de procédure tirée de son défaut d’intérêt à agir, rejeté les demandes de la [Adresse 14] et de la SCI RESIDENCE [Adresse 7] tendant à voir prononcer leur mise hors de cause, débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience, tenue en formation juge unique du 11 mars 2025 et mise en délibéré au 16 mai 2025.

Prétentions et moyens

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, M. [H] [X] demande au tribunal, au visa de l’article 544 du code civil :

Rejeter l’intégralité des demandes adverses ;Condamner solidairement la SCI RESIDENCE [Adresse 7] et la SCCV COTE GOLF à lui verser la somme de 108 320 euros en réparation des préjudices subis ; Condamner solidairement la SCI RESIDENCE [Adresse 7] et la SCCV COTE GOLF à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.Au soutien de ses prétentions, il fait notamment valoir qu’il subit un trouble anormal de voisinage du fait de la création des deux ensembles collectifs litigieux sur la propriété voisine de la sienne et que la SCI RESIDENCE [Adresse 7] et la SSCV COTE GOLF doivent réparer ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la SCI RESIDENCE [Adresse 7] demande au tribunal, au visa de l’article 544 du code civil, de :

A titre principal,

Débouter M. [H] [X] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner M. [H] [X] à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;A titre subsidiaire,

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;En toute hypothèse,

Condamner M. [H] [X] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil et aux entiers dépens de l’instance. Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que M. [H] [X] ne subit aucun trouble anormal du voisinage, que son environnement n’était pas d’une qualité environnementale particulière, que le quartier faisait l’objet d’une densification et que de surcroît il ne jouit pas de cet immeuble puisqu’il est mis en location.

Elle ajoute que le demandeur est de mauvaise foi et que cette procédure a un caractère abusif.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, la SCCV COTE GOLF demande au tribunal, au visa de l’article 544 du code civil, de :

Débouter M. [H] [X] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner M. [H] [X] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Condamner M. [H] [X] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil et aux entiers dépens de l’instance. Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que M. [H] [X] ne démontre ni le trouble anormal ni l’ensemble des préjudices qu’il prétend subir.

A titre reconventionnel, elle considère que cette action à son égard est totalement infondée que l’incohérence des mentions figurants sur les annonces de M. [H] [X] et les arguments développés par ce dernier démontrent de manière flagrante sa mauvaise foi.

MOTIVATION

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

1. Sur la demande de M. [X] fondée sur les troubles anormaux du voisinage

Conformément aux dispositions de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il découle de ce texte que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue est néanmoins limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice.

Le caractère anormal du dommage doit s’apprécier in concreto compte tenu des circonstances de la cause.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au voisin qui se prétend victime de rapporter la preuve de la matérialité, de l’imputabilité et de l’étendue de son dommage, preuve qui peut toutefois être rapportée par tous moyens.

Le tribunal doit rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux lois ou aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage et statue souverainement sur le mode de réparation du préjudice causé par le trouble anormal du voisinage en pouvant ordonner la réparation en nature ou une réparation par équivalent

M. [X] considère que les deux constructeurs lui ont causé un trouble anormal du voisinage en édifiant ces deux ensembles immobiliers à proximité immédiate de son habitation.

A titre liminaire, le tribunal relève, au regard du rapport d’expertise amiable réalisé par M. [K] à la demande de M. [X] le 28 avril 2021, et non contesté par les parties sur ces points, que la parcelle de M. [X] se situe au sein de secteur Guilhermy dans le quartier SAINT-SIMON, dans le Sud-Ouest de Toulouse. S’il s’agissait initialement d’un hameau villageois peu densifié jusqu’aux années 2000, ce quartier, situé à proximité de plusieurs bassins d’emplois du Sud et de l’Ouest toulousains, a fait depuis l’objet d’une très forte densification sous forme de projets d’immeubles collectifs.

Au cas d’espèce, il ressort des photographies et plans versés aux débats par les parties, que l’habitation de M. [X] dont le jardin d’agrément principal, y compris la terrasse et la véranda, sont orientés vers le Nord/Nord Ouest et donnait directement sur un terrain nu en partie arboré.

Il est également constant que c’est précisément sur ce terrain nu, constituant l’emprise de l’OAP de [Localité 8], qu’ont été aménagés les deux projets d’immeubles collectifs.

La situation du bien de M. [X] dans la ville de [Localité 15], et plus précisément dans ce quartier, soumis à une forte densification depuis les années 2000, rendait plus qu’envisageable la construction d’immeubles dans un périmètre plus dense que dans une zone péri-urbaine avec les contraintes que cela impose en termes de proximité et de promiscuité. Si la situation de son habitation en zone résidentielle à côté de plusieurs parcelles restées libres jusqu’à la construction des bâtiments en cause n’était pas un droit acquis, cela ne signifie pas à l’inverse que la construction de ces programmes immobiliers ne soient pas un trouble anormal du voisinage pour M. [X].

Or, en l’espèce, les ensembles litigieux sont des immeubles collectifs R+2 voir R+3, abritant environ 200 logements ainsi que des commerces, ce qui n’est pas comparable avec le petit immeuble collectif R+1 se situant sur le côté Sud de l’habitation de M. [X].

En ce qui concerne la perte d’ensoleillement et/ou de luminosité, il ressort de l’expertise amiable qu’au regard de l’orientation des bâtis édifiés (Nord/Nord Est), il ne s’agit pas d’un critère de dépréciation important. L’expert retient une perte d’ensoleillement le matin en pignon Est de la propriété sur ouverture de la cuisine, la véranda et le jardin à cause de l’immeuble construit par la SCI [Adresse 11]. Il estime la perte d’ensoleillement entre 2h et 2h50 en moyenne sur 13h de luminosité par jour sur une période de 6 mois de l’année, soit un moindre ensoleillement qu’il estime entre – 5 et – 10% en nombre d’heures d’ensoleillement sur une année complète. (p.32 rapport d’expertise)

Toutefois, il est de jurisprudence constante que, si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties.

Or, M. [X] ne verse au débat aucun autre élément permettant de confirmer la perte effective d’ensoleillement et/ou de luminosité de son habitation.

Par conséquent, il ne peut être retenu qu’il subit un trouble anormal du voisinage de ce fait et aucune demande indemnitaire ne pourra être mise à la charge de la SCCV COTE GOLF et la SCI RESIDENCE [Adresse 7].

En ce qui concerne la perte de vue, il ressort du rapport d’expertise amiable que les linéaires des Bâtiments D/E/F/G du projet de la SCI RESIDENCE [Adresse 7] sont importants et représentent une ligne bâtie sur près de 75 mètres, pour un linéaire de 15 mètres de ligne bâtie pour le projet construit par la SCCV COTE GOLF. (p.33)

Cette expertise non contradictoire est étayée par les photographies aériennes extraites de Googlemap en 2017 insérées dans les conclusions du demandeur et le plan intégré dans les conclusions de la SCI RESIDENCE [Adresse 7] (p.7) sur lequel il est visible que, contrairement à ce qu’elles soutiennent dans leurs écritures, M. [X] n’avait pas vue sur un terrain de stockage de bâtiments modulaires préfabriqués ou sur un terrain de stockage d’une entreprise de construction, qui se situent de l’autre côté de la 2x2 voies, mais sur un terrain non construit et arboré.

Si M. [X] devait inévitablement s’attendre à l’urbanisation d’une telle zone occasionnant nécessairement une perte de vue, pour autant, le projet tel que conçu par la SCI [Adresse 11] présente un linéaire de bâti particulièrement important, avec la précision que les bâtiments sont tous R+2. Cette perte de vue est incontestable et revêt un caractère anormal.

M. [X] démontre ainsi subir un trouble anormal du voisinage causé par la SCI [Adresse 11] justifiant l’allocation de dommages et intérêts au titre de la perte de vue.

En revanche, il ne caractérise pas le trouble anormal du voisinage que lui causerait la SCCV COTE GOLF en matière de perte de vue, cet ensemble immobilier ne se situant pas directement en face de sa propriété mais sur le côté. Celle-ci ne sera donc pas tenue à l’indemniser de la perte de vue.

S’agissant de la perte d’intimité, l’expert amiable, qui n’est pas contesté sur ce point, indique que « les bâtis sont implantés pour les plus proches à une distance de 12 mètres des limites séparatives et 20 mètres de distance des parties bâties pour le projet Eclisse Promotion (Bâtiments D/E/F/G) et à une distance de 30 mètres environ pour le Bâtiment du projet [Localité 13] Promotion ». Il ajoute que « les vis-à-vis créés sont très nombreux (une vingtaine d’appartements bénéficiant d’ouvertures depuis bâtiments D/E/F/G du projet Eclisse Promotion et quelques appartements (avec 6 balcons ou terrasses) du bâtiment XX du projet [Localité 13] à une distance plus lointaine et dans une orientation moins directe. » (p.33)

Il est incontestable que la présence de balcons et d’ouvertures des bâtiments construits par la SCI RESIDENCE [Adresse 7] ainsi que d’une allée piétonne donnant directement sur l’habitation et le jardin de l’appelant porte une atteinte anormale à son intimité puisqu’elle empêche l’utilisation normale des extérieurs et contraint l’appelant à préserver l’intérieur de sa maison, qui souffre de vues directes constatées par l’expert amiable et reconnues par les défenderesses, s’agissant notamment du jardin, de la véranda, de la cuisine, et des chambres à l’étage.

M. [X] démontre ainsi subir un trouble anormal du voisinage causé par la SCI [Adresse 11] justifiant l’allocation de dommages et intérêts au titre de la perte d’intimité.

En revanche, il n’est pas établi que les fenêtres des quelques appartements construits par la SCCV COTE GOLF portent une atteinte anormale à M. [X], dans la mesure où elles sont nettement plus éloignées des espaces de vie de l’habitation et orientées en biais.

Par conséquent, la SCCV COTE GOLF ne sera pas tenue d’indemniser M. [X] de ce chef.

S’agissant de la modification de l’environnement, nul n’est assuré de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en question. Or il ressort des pièces versées au débat que si M. [X] disposait d’une vue dégagée avant la construction de ces ensembles immobiliers, son habitation s’inscrivait pour autant dans une zone urbanisée hétérogène composée de pavillon, mais aussi d’immeuble collectif et de terrains à destination industrielle. Par conséquent, il n’est pas démontré que cette modification de son environnement constitue un trouble anormal du voisinage.

En définitive, au regard de l’ensemble de ces éléments, il est retenu que la SCI [Adresse 11] a engendré un trouble anormal du voisinage pour M. [X] du fait de :

La perte de vue ;La perte d’intimité.

2. Sur l’indemnisation de ses préjudices

Sur la perte de valeur vénale du bien en raison de la perte de vue et en raison de la perte d’intimité

Pour déterminer la perte de valeur vénale, il convient en premier lieu d’admettre la réalité de celles-ci, puisqu’en effet il n’est pas contestable qu’un bien immobilier qui supporte des vues plongeantes et directes sur son fonds et sur certains éléments d’habitation, bénéficie d’une valeur amoindrie à celle d’un bien immobilier parfaitement protégé de toute intrusion même visuelle, qui par définition va se retrouver plus rechercher sur le marché immobilier. En outre, il n’est pas contestable qu’un bien immobilier qui donne sur une résidence [9] composée de 4 bâtiments bénéficie d’une valeur amoindrie à celle d’un bien immobilier ayant une vue dégagée et sur un espace vert et arboré.

Cependant le marché de l’immobilier en est un qui n’est pas d’une stabilité continue, puisqu’il connaît des périodes de fortes hausses puis de stagnation et régulièrement de baisses, étant noté que pour le cas soumis, la commune de [Localité 15] accueille chaque année des milliers d’habitants, ce qui est un paramètre d’appréciation quant à la valeur de la maison en cause, étant toutefois retenu qu’il s’agit d’un bien à usage locatif.

Au regard des éléments versés par les parties et notamment du rapport d’expertise amiable, non utilement contredit par les parties sur ces points, le tribunal estime que l’abattement total à envisager doit être fixé à hauteur de 15,50% et la valeur vénale de la maison à 312 002 euros, soit une perte de 48 360 euros ;

En conséquence la moins-value causée au bien de M. [X] sera évaluée à la somme de 48 360 euros comme estimation du préjudice subi directement lié au trouble anormal de voisinage, et comme imputable à la société RESIDENCE [Adresse 7], ce qui constitue la réparation d’un préjudice direct, réel et certain et non pas incertain et futur, non pas lié à la volonté ou à la décision de vendre, puisque la présence du bâtiment E/ avec les vues qu’il comprend est désormais définitive.

Sur le préjudice de jouissanceM. [X], propriétaire mais ne résidant pas dans l’immeuble litigieux, ne justifie pas d’un préjudice de jouissance.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur le préjudice moral M. [X] justifie sa demande en indiquant qu’il ne peut plus profiter de son habitation sans risquer d’être observé ou vu par les habitants des résidences voisines et des passants empruntant l’allée piétonne.

Cette demande, qui s’analyse en réalité comme un préjudice de jouissance déjà examiné, doit donc également être rejetée.

Sur le remboursement des frais de plantation M. [X] indique devoir être contraint de mettre en place une haie végétale en limite de propriété.

Pour autant, sa demande, qui n’est pas une demande de remboursement mais d’avance de potentiels frais futurs, n’est par ailleurs nullement étayée par un devis ou une facture. Celle-ci ne peut donc qu’être rejetée, aucun préjudice futur incertain étant indemnisable.

Sur le remboursement des frais d’expertise Les frais d’expertise amiable s’analysent en réalité comme des frais irrépétibles et seront donc examinés comme tels.

3. Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La faute faisant dégénérer en abus le droit d’ester en justice est caractérisée par la mauvaise foi ou l’intention de nuire de la partie au procès.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve que M. [X] ait agi de manière dilatoire ou abusive, aucun élément n’étant versé en ce sens aux débats, et ces demandes prospérant de surcroit en partie à l’égard de la SCI RESIDENCE [Adresse 7].

En conséquence, aussi bien la SCI RESIDENCE [Adresse 7] que la SCCV COTE GOLF seront déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

4. Sur les demandes accessoires

Partie succombant, la SCI RESIDENCE [Adresse 7] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable que M. [X] conserve la charge des frais exposés pour sa défense. En conséquence, la SCI RESIDENCE [Adresse 7] sera condamnée à lui verser la somme de 3 500 euros à ce titre. En revanche, M. [X] ne verse au débat aucun élément relatif au coût de l’expertise amiable réalisée par M. [K]. Par conséquent, sa demande de remboursement à hauteur de 3 500 euros ne peut qu’être rejetée.

Toute autre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et qu’il n’est nullement justifié de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputé contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en ressort, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DEBOUTE M. [H] [X] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCCV COTE GOLF ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 11] à verser à M. [H] [X] la somme de 48 360 euros au titre de la perte de la valeur vénale de son bien en raison des troubles anormaux de voisinage ;

DEBOUTE M. [H] [X] du surplus de sa demande au titre de la perte de la valeur vénale de son bien ;

DEBOUTE M. [H] [X] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [H] [X] au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE M. [H] [X] de sa demande de remboursement des frais de plantation ;

DEBOUTE la SCI RESIDENCE [Adresse 7] de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive ;

DEBOUTE la SCCV COTE GOLF de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI RESIDENCE [Adresse 7] à verser à M. [H] [X] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [H] [X] au titre du remboursement des frais d’expertise amiable ;

REJETTE toute autre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 10] [Adresse 7] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT