TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/56134 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPVY

AS M N° : 9

Assignation du :

21 Août 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 décembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA SEINE – SCI LA SEINE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Christine LIEU, avocat au barreau de PARIS – #E0281

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MALI (Enseigne MALI BUFFET Restaurant)

Dans les lieux loués

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date 22 décembre 2004, la Société civile immobilière La Seine – SCI La Seine a donné à bail commercial à la société Sun Ly des locaux (au rez-de-chaussée du bâtiment Centre commercial, lot n°8003) et deux emplacements de parking (au cinquième sous-sol, lots n°6294 et 6295) situés [Adresse 2] à Paris 13ème arrondissement (75013), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2005, moyennant un loyer annuel de 21 600 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Par acte en date du 25 juin 2018, la société Sun Ly a cédé son fonds de commerce, en ce compris son droit au bail, à la société Mali.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI La Seine a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, à la société Mali d’avoir à payer la somme en principal de 12 984, 95 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 4 mars 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, la SCI La Seine a fait assigner la société Mali devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, 1728 et suivants, 1231-5 et suivants du code civil, 489 et 700 du code de procédure civile, aux fins de voir :

«  CONSTATER la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;

ORDONNER l’expulsion de la société MALI, prise en la personne de son représentant légal, ainsi que celle de tout occupant de son chef si besoin est avec l’assistance de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier, des locaux qu’elle occupe dans l’immeuble situé [Adresse 3] (lot n°8003 au rez-de-chaussée du bâtiment Centre commercial, et lots n°6294 et 6295 au cinquième sous-sol du bâtiment) ;

ORDONNER, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meuble qu’il plaira à la bailleresse et ce, aux frais, risques et périls de la société MALI, prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNER par provision la société MALI, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 21 192,76 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés due au 4 août 2025 (avec l’échéance du mois d’août 2025 incluse) ;

FIXER l’indemnité d’occupation trimestrielle à compter du 1er septembre 2025 au montant du dernier loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et de toute taxe s’ajoutant contractuellement et CONDAMNER par provision la société MALI, prise en la personne de son représentant légal, à payer les sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNER par provision la société MALI, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 1.317,14 € au titre d’indemnité pénale ;

ORDONNER l’exécution provisoire au vu de la minute à intervenir ;

CONDAMNER la société MALI, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA SEINE – SCI LA SEINE, prise en la personne de son représentant légal et venant aux droits de la société SUN LY, la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société MALI, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 07 mars 2025, les extraits Kbis et des états d’endettement. "

Cette assignation a été dénoncée à la société Compagnie générale de location d’équipements, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte en date du 26 août 2026.

A l’audience qui s’est tenue le 13 novembre 2025, la SCI La Seine a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, à l’exception de sa demande relative à l’arriéré locatif qu’elle porte à la somme de 18 437, 95 euros des paiements étant intervenus depuis la délivrance de l’assignation.

Bien que régulièrement assignée à personne, la société Mali n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judicaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme ou d’exécution de l’obligation réclamées dans le commandement soient manifestement fautifs,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement a été délivré le 7 mars 2025 par la SCI La Seine à la société Mali d’avoir à payer la somme de 12 984, 95 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 4 mars 2025.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte actualisé au 4 août 2025 produit par la SCI La Seine que les causes du commandement de payer n’ont pas été acquittées en totalité par la défenderesse dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 avril 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Mali et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Mali jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la SCI La Seine.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI La Seine sollicite la condamnation de la société Mali à lui régler la somme de 18.437, 95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 novembre 2025.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 4 août 2025 qu’a été facturée le 1er avril 2025 la somme de 186, 46 euros au titre du commandement de payer le. Or cette somme apparaît sérieusement contestable dès lors que le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens.

En revanche, il résulte du contrat de bail, des justificatifs produits et du décompte actualisé au 10 novembre 2025 que le surplus des sommes réclamées est dû par la société Mali.

Dès lors, la société Mali sera condamnée, par provision, à payer à la SCI La Seine la somme non sérieusement contestable de 18.251, 49 euros (18.437, 95 – 186, 46) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse).

o Sur la demande relative à la clause pénale

La SCI La Seine sollicite la condamnation de la société Mali à lui payer la somme de 2.119, 27 euros au titre de la clause pénale.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société Mali qui succombe, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées aux entiers dépens qui comprennent le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation mais non celui des extraits K-bis et de l’état d’endettement qui ne constituent pas des dépens ni n’entretiennent de lien étroit et nécessaire avec l’instance dès lors qu’ils correspondent à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la SCI La Seine une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 7 avril 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Mali et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Mali à payer à la Société civile immobilière La Seine- SCI La Seine une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 8 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons par provision la société Mali à payer à la Société civile immobilière La Seine- SCI La Seine la somme de 18.251, 49 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale ;

Condamnons la société Mali aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation ;

Condamnons la société Mali à payer à la Société civile immobilière La Seine- SCI La Seine somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 18 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ