TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00903

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5HA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 01 Août 2025

[N] [H]

C/

[W] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Août 2025

à M^e Pascal FERNANDEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 01/08/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [N] [H]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Pascal FERNANDEZ, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [W] [C]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 mars 2024, Madame [N] [H] a donné à bail à Madame [W] [C] un appartement à usage d’habitation (n°9), une cave (n°9) ainsi qu’un parking (n°67) situés [Adresse 7] à [Adresse 11] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 435 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Le 11 décembre 2024, Madame [N] [H] a fait signifier à Madame [W] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, Madame [N] [H] a ensuite fait assigner Madame [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3.082,50 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de la résiliation du bail, avec intérêts à compter du 26 septembre 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit la somme de 490 euros, de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts à compter du 26 septembre 2024,

— d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer du 11 décembre 2024, de délivrance de la présente assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires et exécutoires à intervenir, outre les émoluments de l’article A444-32 du Code de commerce.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Madame [N] [H], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.900 euros, pour inclure les indemnités d’occupation et mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise en précisant qu’une tentative de médiation a été mise en place, mais que cette dernière n’a pas abouti.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 4 mars 2025, Madame [W] [C] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 mars 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2.450 euros a été signifié le 11 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [W] [C] n’a effectué aucun règlement dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2025.

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 23 janvier 2025 et Madame [W] [C] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [W] [C] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, sans qu’il n’y ait lieu pour le juge de statuer sur ce point.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [N] [H] produit un décompte du 8 mai 2025 démontrant que Madame [W] [C] reste devoir la somme de 4.410 euros, mensualité d’avril 2025 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de mai 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 mai 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Madame [W] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.410 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 980 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [W] [C] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 23 janvier 2025 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 490 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de sa notification à la préfecture et les éventuels frais d’exécution de la présente décision. Toutefois, Madame [N] [H] sera déboutée de ses demandes concernant les actes conservatoires pris sur les biens de la locataire, lesquels restent hypothétiques à ce jour et ne sont pas établis à la cause.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [N] [H], Madame [W] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2024 entre Madame [N] [H] et Madame [W] [C] concernant un appartement à usage d’habitation (n°9), une cave (n°9) ainsi qu’un parking (n°67) situés [Adresse 4] à [Localité 12] sont réunies à la date du 23 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [N] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [W] [C] à verser à Madame [N] [H] à titre provisionnel la somme de 4.410 euros (décompte arrêté au 8 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 980 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [W] [C] à payer à Madame [N] [H] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 490 euros ;

CONDAMNONS Madame [W] [C] à verser à Madame [N] [H] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et les frais d’exécution de la présente décision ;

DEBOUTONS Madame [N] [H] de sa demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1er août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,