TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03192

N° Portalis DBX4-W-B7I-THQ7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[H] [X] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [X] [M]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 octobre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [H] [M] un appartement à usage d’habitation N°18 situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 460,83 euros et une provision sur charges mensuelle de 91,42 euros.

Le 11 mars 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [H] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 août 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4.973,36 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers quittancement du mois de juillet 2024 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts calculés conformément aux dispositions contractuelles et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 mars 2024,

— d’une indemnité d’occupation conventionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge en cours, avec indexation telle que prévue au contrat de bail, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.220,29 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. La SA CDC HABITAT SOCIAL précise que le locataire a rencontré des difficultés financières et des problèmes de santé et que seules deux échéances de loyers ont été payées depuis l’entrée dans les lieux en octobre 2023. Elle indique que la clause résolutoire prévoit un délai de deux mois mais que le commandement de payer mentionne par erreur un délai de six semaines. Elle ajoute s’opposer à toute demande de délai de paiement.

Monsieur [H] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant des mensualités de 1.000 euros, comprenant le loyer courant et une partie de l’arriéré. Il indique avoir eu des problèmes de santé et dû cumuler des petits contrats. Après une intervention médicale, il précise avoir pu retravailler et est actuellement en CDI, en tant qu’aide-soignant pour un salaire mensuel de 2.200 euros. Il ajoute avoir aidé son amie qui vit en Italie à payer ses traites d’héritage et précise qu’elle ne travaille pas et ne réside pas avec lui. Il indique avoir une dette de 17.000 euros auprès de la Banque Postale au titre d’un prêt pour une construction en Martinique et être inscrit au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 7 – CLAUSE RESOLUTOIRE) stipulant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et non de six semaines, comme le dispose l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Ce délai est favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu’il est la partie en position de force dans le contrat et qu’il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer la somme en principal de 2.131,46 euros, dans le délai de 6 semaines, a été signifié le 11 mars 2024, avec reproduction de la clause contractuelle. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat reproduite au commandement mentionne deux mois. C’est ce délai de deux mois qu’il convient d’appliquer pour vérifier l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [M] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Monsieur [H] [M] reste devoir la somme de 7.220,29 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite compris dans les dépens.

Monsieur [H] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.220,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 2.131,46 euros, du 02 août 2024 sur la somme de 4.973,36 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il apparaît que Monsieur [H] [M] a eu une dette de loyer quasiment depuis son entrée dans les lieux et qu’il n’a payé que deux loyers en 14 mois d’occupation de son logement.

S’il a allégué de difficultés de santé et de contrats précaires le concernant pour expliquer ses difficultés de paiement tant de son loyer que d’un précédent prêt, il n’en a pas justifié. En outre, s’agissant des documents établis au nom de Madame [J] [D], dont certains sont en italien et non-traduits, il n’est pas établi le lien l’unissant à Monsieur [H] [M], la raison pour laquelle il aurait payé les dettes de celle-ci ou le moindre paiement de sa part envers cette personne, par la production de relevés de compte par exemple. Enfin, les éléments en français attestant de paiement ou de dette de celle-ci sont antérieurs au début du bail, puisqu’ils datent d’août 2023 et de septembre 2023. Ainsi, il n’est pas démontré en quoi ils ont impacté le paiement des sommes dues au titre du contrat de bail du 30 octobre 2023.

S’agissant de sa situation actuelle, Monsieur [H] [M] indique toujours avoir une dette de 17.000 euros auprès de la banque postale et fait part de ressources à hauteur de 2.200 euros. S’il a justifié de son contrat de travail en CDI daté du 14 octobre 2024 à l’audience, il n’a pas produit de fiches de paie confirmant la poursuite de ce contrat et l’absence d’interruption de celui-ci pendant la période d’essai. Il n’établit ainsi pas sa capacité à solder sa dette locative déjà conséquente, dans un contexte où l’origine de sa dette n’apparaît pas clairement établie, où il est toujours endetté et où il ne démontre pas être revenu durablement à meilleure situation.

Enfin, et ce alors qu’il allègue de ressources stables, il n’a pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 12 mai 2024 et Monsieur [H] [M] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il sera demandé à Monsieur [H] [M] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifiant nullement de la mauvaise foi de l’occupant. L’expulsion de Monsieur [H] [M] sera ordonnée à défaut de départ volontaire de l’occupant, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Monsieur [H] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 12 mai 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [H] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [H] [M] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [H] [M] concernant un appartement à usage d’habitation N°18 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [M] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 7.220,29 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 2.131,46 euros, du 02 août 2024 sur la somme de 4.973,36 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire de Monsieur [H] [M] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [M] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,