TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03919 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNO3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/875

DU : 11 Avril 2025

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[U] [Z] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [V] [O], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [U] [Z] [J], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 novembre 2023, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [U] [Z] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 390,20€ provision sur charges comprises.

Le 28 juin 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier à M. [U] [Z] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire pour un montant de 730,90 € en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner M. [U] [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir:

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique

— et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1082,79 € représentant les arriérés de charges et de loyers ainsi que les échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 150€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 18 février 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1677,94€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Il précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités, en plus du loyer et des charges courantes.

M. [U] [Z] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise percevoir un revenu mensuel de 600 euros dans le cadre de ses études en alternance.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir préalablement avisé le 24 mai 2024 (AR signé le 28 mai 2024) la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [U] [Z] [J], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail du 13 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 730,90 € a été signifié le 28 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

M. [U] [Z] [J] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme à hauteur de 310€. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 août 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 18 février 2025 démontrant que M. [U] [Z] [J] reste devoir la somme de 1677,94€, quittancement de janvier 2025 compris.

M. [U] [Z] [J], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnait à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1677,94€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant M. [U] [Z] [J] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 100 €, soit 16 mensualités de 100 € et une 17ème mensualité qui soldera la dette.

Il y a donc lieu d’accorder à M. [U] [Z] [J] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de M. [U] [Z] [J] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [U] [Z] [J] et à l’accord de l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, et le locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [U] [Z] [J] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [U] [Z] [J] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [U] [Z] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, M. [U] [Z] [J] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 novembre 2023 entre l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et M. [U] [Z] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 août 2024 ;

CONDAMNE M. [U] [Z] [J] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1677,94€ (décompte arrêté au 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [U] [Z] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 100 € chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [U] [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que M. [U] [Z] [J] soit condamné à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNE M. [U] [Z] [J] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,