TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02980 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TGH3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[R] [U] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [R] [U] [S], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 septembre 2021, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [R] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] avec un garage/parking ou emplacement couvert n°22, pour un loyer mensuel de 416,71 euros et 72,18 euros de provision sur charges pour le logement ainsi qu’un loyer de 61,75 euros et 2,38 euros de provision sur charges pour le stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 février 2024 et de justifier d’une assurance.

La SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [R] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024 afin :

— de constater la résiliation de plein droit du contrat et de constater que Monsieur [R] [S] est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi du 6 juillet 1989,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— et de le condamner au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.923,49 euros au 10 juillet 2024, avec actualisation de la somme au jour de l’audience,

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à son départ effectif des locaux,

*de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.339,24 euros. Elle précise que la reprise du paiement des loyers est partielle et s’oppose à la demande de délais de paiement.

Monsieur [R] [S] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique avoir déposé une demande auprès d’action logement pour régler la dette. Il précise être intérimaire et percevoir entre 1.000 et 1.800 euros par mois et que lorsqu’il ne travaille pas, il perçoit des indemnités de pôle emploi. Il ajoute ne pas avoir d’autres dettes, recevoir son fils un week-end sur deux et verser une contribution à son entretien et à son éducation à hauteur de 180 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

A titre liminaire, il sera relevé qu’aux termes du dispositif de son assignation, lequel seul saisi le juge, la SA PROMOLOGIS sollicite l’acquisition de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi du 6 juillet 1989, donc sur le seul le fondement des loyers impayés, alors qu’elle vise également dans la partie discussion de son acte le défaut d’attestation d’assurance.

En l’absence, à l’audience, de demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative, il convient de vérifier l’acquisition des effets de la clause résolutoire sur le seul fondement des loyers impayés.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 4.7.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2024, pour la somme en principal de 3.196,04 euros.

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 555 euros le 20 février 2024, et de 500 euros le 26 mars 2024, soit un total de 1.055 euros. Cependant ces règlements ne sont pas suffisants pour apurer en totalité les causes du commandement. Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024.

III. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite d’un montant de 225,48 euros, lesquels relèvent des dépens, la somme de 2.339,24 euros à la date du 09 décembre 2024.

Monsieur [R] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à la SA PROMOLOGIS cette somme de 2.339,24 euros, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si la bailleresse fait valoir que Monsieur [R] [S] n’a repris le paiement du loyer que partiellement, il ressort du décompte actualisé produit que celui-ci a procédé à deux paiements le 06 décembre 2024 pour un montant total de 1.174 euros, alors même que le quittancement de novembre 2024 s’élève à la somme de 587,55 euros. Dès lors, le paiement du loyer courant a bien été repris au contraire de ce qu’affirme la bailleresse.

Par suite, compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulés par Monsieur [R] [S], démontrant sa capacité à solder la dette locative, le défendeur sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 50 euros chacune et d’une 36ème mensualité, plus conséquente, qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [R] [S], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [R] [S] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [R] [S] sera condamné à lui payer une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2021 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [R] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] avec un garage/parking ou emplacement couvert n°22 sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2.339,24 euros (décompte arrêté au 09 décembre 2024, incluant le quittancement de novembre 2024) ;

AUTORISE Monsieur [R] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés ou que la dette est soldée par anticipation, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [R] [S] soit condamné à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente