TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AZ

N° RG 25/03467

N° Portalis DBX4-W-B7J-USOC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 18 Décembre 2025

S.A. [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Président

C/

[L] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Décembre 2025

à M^e Lionel PUECH-COUTOULY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3],

agissant poursuites et diligences de son Président domicilié ès qualité audit siège

représentée par Maître Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Anthony VALLEREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [E]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 20 août 2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné en location à M. [L] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Par ordonnance de référé en date du 31 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a, notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 janvier 2025 pour loyers impayés, ordonné l’expulsion de M. [L] [E] ainsi que sa condamnation au paiement des sommes dues et à une indemnité d’occupation.

Par courrier en date du 02 septembre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a mis en demeure M. [L] [E] de lui permettre d’intervenir dans le logement pour procéder à la recherche de fuite d’eau, la locataire de l’appartement situé en dessus de celui occupé par M. [L] [E] ayant constaté un dégât des eaux particulièrement important au plafond de la salle de bain.

Par ordonnance sur requête en date du 23 octobre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a été autorisée à assigner M. [L] [E] en référé d’heure à heure pour l’audience du 07 novembre 2025.

Par acte du 30 octobre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner en référé d’heure à heure pour l’audience du 07 novembre 2025 M. [L] [E] afin :

— d’être autorisée, ainsi que tout entrepreneur mandatée par elle, à pénétrer dans le logement situé [Adresse 5], occupé par M. [L] [E], pour réaliser les travaux nécessaires, en présence d’un commissaire de justice, d’un serrurier et au besoin avec l’aide de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision pour le cas où il ferait obstacle aux opérations dès constatation par le commissaire de justice requis de l’impossibilité de pénétrer dans les lieux loués et l’autorisation pour le commissaire requis de prendre des clichés photographiques en lien avec la réalisation des travaux projetés,

— de rappeler que s’il survient des difficultés relatives aux mesures prévues par l’ordonnance, ou pour la liquidation de l’astreinte, la requérante ou le commissaire de justice pourront saisir le juge de céans par simple requête.

Elle sollicite, en outre, l’allocation de 1000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de M. [L] [E] aux dépens.

A l’audience du 07 novembre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, sollicite bénéfice de son acte introductif d’instance et maintient l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, et sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 7 e) de la loi du 06 juillet 1989, elle fait valoir que M. [L] [E] ne répond à ses appels téléphoniques, n’ouvre pas sa porte et ne tient pas compte des messages laissés par les agents de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et qu’ainsi il refuse l’accès au logement afin de réaliser une recherche de fuite et le cas échéant de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin au dégât des eaux. Elle affirme qu’il n’a pas donné suite au courrier de mise en demeure et que, s’agissant de la procédure d’expulsion, le concours de la force publique ne peut être obtenu avant la fin de la trêve hivernale. Elle expose que la situation de la locataire du dessous est inquiétante, que de la moisissure se propage dans la salle de bain, comme constaté par acte de commissaire de justice réalisé le 10 octobre 2025, et que l’opposition de M. [L] [E] à toute intervention fait courir un risque sanitaire à cette locataire.

Bien que régulièrement assigné par exploit de commissaire de justice remis à personne, M. [L] [E] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision est mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que “rappeler” qui ne constituent pas de véritables prétentions sont en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, et non dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE formulée dans ces termes qui n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

L’article 835 dudit code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente devait se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation de la règle de droit.

Par ailleurs, il ressort des articles 7e) de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 alinéa 1er du code civil que « le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués et que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. »

Le fait d’entrer dans le domicile du locataire « contre le gré » de ce dernier est susceptible de constituer une violation de domicile. Néanmoins, il est constant que le bailleur peut demander à être autorisé à pénétrer dans les lieux loués dans les cas susvisés. Ainsi le respect de ces obligations par le locataire doit être concilié avec les exigences du respect de son droit à une vie privée, notamment consacré à l’article 9 du code civil.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE apporte la preuve qu’un dégât des eaux impacte de façon importante le logement situé au [Adresse 4], soit au-dessous de celui occupé par M. [L] [E].

Il ressort des constatations réalisées par commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, comportant des clichés photographiques, que l’origine du sinistre se situe au plafond de la salle de bain, et qu’il touche dorénavant les murs de celle-ci, avec développement important de moisissures. Il y a donc urgence à définir l’origine exacte de cette fuite et à réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble.

Or la fuite d’eau trouve manifestement son origine dans le logement occupé par M. [L] [E] même s’il n’est pas possible de la situer avec précision actuellement.

Il n’est pas davantage contestable que l’occupant n’a pas aisément donné suite aux demandes de rendez-vous et surtout n’a pas permis la réalisation d’une recherche de fuite et de travaux dont il a été avisé par mise en demeure mais également par l’assignation délivrée à sa personne.

Le défendeur ne s’est pas présenté à l’audience et n’a donc fait valoir aucun élément permettant de démontrer qu’il a déféré à la demande.

Le dommage imminent qui résulte du défaut de la réparation de la fuite d’eau et du risque qu’il fait courir à la locataire de l’appartement situé en dessous de celui occupé par M. [L] [E] est ainsi établi, de même que l’impossibilité d’entrer en contact avec lui pour y remédier.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et toutes entreprises de son choix à pénétrer dans les lieux occupés par lui, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en vue de procéder à la recherche des causes de la fuite et, le cas échéant, aux réparations qui s’imposent, dans les termes du dispositif.

Il n’y a pas lieu toutefois de faire droit à la demande d’assortir l’obligation pour M. [L] [E] de laisser la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pénétrer dans les lieux d’une astreinte, le concours de la force publique et d’un serrurier étant suffisant pour assurer l’exécution de la décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [L] [E], succombant au principal au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [L] [E] à lui verser la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

DÉCISION :

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

ORDONNONS à M. [L] [E] de permettre l’accès au logement qu’il occupe, situé [Adresse 5] à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, accompagnée des entreprises compétentes choisies par elle ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande d’assortir cette obligation d’une astreinte ;

À défaut de pouvoir pénétrer ainsi dans les lieux, après une première vaine tentative dont M. [L] [E] aura dû être informé 48h à l’avance :

AUTORISONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à pénétrer dans le logement occupé par M. [L] [E], situé [Adresse 5], accompagnée des entreprises compétentes choisies, en présence d’un commissaire de justice et avec le concours, si besoin, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties ni du commissaire de justice instrumentaire, et ce, afin d’effectuer une recherche de fuite et de procéder à sa réparation ;

DISONS que le commissaire de justice sur place devra dresser procès-verbal de l’ensemble des opérations avec prises de clichés photographiques en lien avec la réalisation des travaux projetés ;

CONDAMNONS M. [L] [E] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [L] [E] aux dépens ;

REJETONS toute autre prétention ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La greffière La vice-présidente