RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 20 février 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01026 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-REXY

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 23 janvier 2026 et lors du prononcé

ENTRE :

SCPI PFO, nouvellement dénommée PERIAL OPPORTUNITES EUROPE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Paul BRISSET de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0370

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LDF (anciennement [Localité 1] DE BRUXELLES)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R46

S.A.R.L. MAASAI EVENT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par actes délivrés les 12 et 18 septembre 2025, la SCPI PFO, nouvellement dénommée PERIAL OPPORTUNITES EUROPE, a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry la SARL MAASAI EVENT et la SAS LDF (anciennement LÉON DE BRUXELLES), au visa de l’articles 835 du code de procédure civile, aux fins de :

— constater la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SARL MAASAI EVENT, le 19 mars 2024,

— constater que la SARL MAASAI EVENT n’a réglé aucune des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 mars 2024 dans le mois ayant suivi sa délivrance ni même après,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article VIII-3 du bail, à la date du 19 avril 2024,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la SARL MAASAI EVENT et de tout occupant de son chef dans les lieux et ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier,

— dire que faute d’avoir quitté les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la SARL MAASAI EVENT devra payer, solidairement avec la SAS LDF, par provision, en sus des sommes ci-dessous, une somme de 900 euros par jour de retard à titre d’astreinte définitive,

— ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la société PERIAL OPPORTUNITES EUROPE, aux risques et frais de la SARL MAASAI EVENT et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— dire qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la SARL MAASAI EVENT d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur l’autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution et R.433-2 à R-433-5 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la SARL MAASAI EVENT à payer à la SCPI PFO à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation, taxes, charges et accessoires dus en vertu du bail du 13 décembre 2016 la somme de 565.699,31 euros T.T.C. (en ce inclus l’échéance du 3èmer trimestre 2025), selon décompte arrêté au 29 août 2025 en principal, à parfaire, assortie des intérêts au taux EURIBOR trois mois, majorée de 600 points de base, avec un minimum de 10% l’an stipulés à l’article VII-4 du bail,

— condamner la SAS LDF (anciennement [Localité 1] DE BRUXELLES) en sa qualité de garant du cessionnaire du fonds de commerce sur le fondement de l’article L.145-16-2 du code de commerce et en sa qualité de garant du preneur au titre du bail du 13 décembre 2016, solidairement avec la SARL MAASAI EVENT à payer par provision à la SCPI PFO la somme de 565.699,31 euros T.T.C. (en ce inclus l’échéance du 3ème trimestre 2025), selon décompte arrêté au 29 août 2025 en principal, à parfaire, assortie des intérêts au taux EURIBOR trois mois, majorée de 600 points de base, avec un minimum de 10% l’an stipulés à l’article VII-4 du bail,

— condamner la SARL MAASAI EVENT, solidairement avec la SAS LDF, au paiement par provision d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement, par jour de retard, égale au dernier loyer majoré de 50% et de la TVA, à laquelle s’ajouteront les charges, taxes et autres accessoires du loyer, et ce, en application de l’article 11 du bail, à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la restitution effective des locaux,

— condamner la SARL MAASAI EVENT à payer à la SCPI PFO la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS LDF à payer à la SCPI PFO la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL MAASAI EVENT, solidairement avec la SAS LDF, aux entiers dépens.

La SCPI PFO expose que par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2016, modifié par avenant n°1 du 12 juin 2017 et avenant n°2 du 20 octobre 2020, la société ACTIPIERRE 1, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail commercial à la société SE2C, aux droits de laquelle est venue la SAS LDF (anciennement dénommée [Localité 1] DE BRUXELLES), des locaux à usage de restaurant situés dans un ensemble immobilier géré par l’AFUL de la Butte aux Bergers, situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2017, moyennant le paiement d’un loyer principal annuel hors taxes et hors charges de 100.000 euros, indexable annuellement selon la variation de l’ILC, payable trimestriellement à terme d’avance, en sus d’une provision pour charges. Par voie de transmission universelle de patrimoine à effet du 1er janvier 2022, la SAS LDF s’est substituée à la société SE2C dans ses droits et obligations découlant du bail. Par acte en date du 19 décembre 2022, la société LDF a cédé son fonds de commerce à la SARL MAASAI, emportant transfert du droit au bail pour les locaux loués à son profit.

La demanderesse soutient que la SAS LDF est doublement garante des paiements des loyers de la SARL MAASAI EVENT, tant au titre de l’article X-14 du bail et de l’obligation qu’elle a souscrite pour garantir le précédent preneur, qu’au titre de l’article VI-8, lequel reproduit les dispositions de l’article L. 145- 16-2 du code de commerce, puisqu’elle est garante au titre de sa qualité envers le cessionnaire du paiement des loyers, charges, taxes et accessoires dus en vertu du bail.

Or, depuis l’acquisition du fonds de commerce, la SARL MAASAI EVENT ne s’acquitte pas des loyers de manière régulière et à bonne date et a cessé tout paiement depuis avril 2023, sans avoir fourni les documents demandés permettant de mettre à jour les informations de facturation, de sorte que les factures sont toujours éditées au nom de l’ancien preneur, la société SE2C.

Le 19 mars 2024, la SCPI PFO a donc fait signifier à la SARL MAASAI EVENT un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme en principal de 246.899,22 euros T.T.C., qui est demeuré infructueux.

Par ailleurs, la société MAASAI EVENT ne satisfaisant pas ses obligations légales dans le cadre de son activité, a été radiée d’office par le greffe du tribunal de commerce d’Evry depuis le 25 septembre 2024, conservant toutefois sa personnalité morale.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 1er septembre 2025, la SCPI PFO a mis en jeu les garanties du bail pour la somme de 565.699,31 euros TTC.

A la date de l’assignation, la SARL MAASAI EVENT était redevable envers la SCPI PFO de la somme de 565.699,31 euros T.T.C. (3ème trimestre 2025 inclus) suivant décompte en date du 29 août 2025.

Appelée le 7 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée au 21 novembre 2025 puis au 23 janvier 2026.

A l’audience du 23 janvier 2026, la SCPI PFO, représentée par avocat, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et s’est référée à ses conclusions en réponse n°2, signifiée à la partie défaillance par acte délivré le 22 janvier 2026, aux termes desquelles, au visa de l’articles 835 du code de procédure civile, elle sollicite de :

— constater la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SARL MAASAI EVENT, le 19 mars 2024,

— constater que la SARL MAASAI EVENT n’a réglé aucune des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 mars 2024 dans le mois ayant suivi sa délivrance ni même après,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article VIII-3 du bail, à la date du 19 avril 2024,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la SARL MAASAI EVENT et de tout occupant de son chef dans les lieux et ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier,

— dire que faute d’avoir quitté les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la SARL MAASAI EVENT devra payer, solidairement avec la SAS LDF, par provision, en sus des sommes ci-dessous, une somme de 900 euros par jour de retard à titre d’astreinte définitive,

— ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la société PERIAL OPPORTUNITES EUROPE, aux risques et frais de la SARL MAASAI EVENT et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— dire qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la SARL MAASAI EVENT d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur l’autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution et R.433-2 à R-433-5 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la SARL MAASAI EVENT à payer à la société PERIAL OPPORTUNITES EUROPE à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation, taxes, charges et accessoires dus en vertu du bail du 13 décembre 2016 la somme de 658.536,19 euros T.T.C. (en ce inclus l’échéance du 1er trimestre 2026), selon décompte arrêté au 29 août 2025 en principal, à parfaire, assortie des intérêts au taux EURIBOR trois mois, majorée de 600 points de base, avec un minimum de 10% l’an stipulés à l’article VII-4 du bail,

— condamner la SAS LDF (anciennement [Localité 1] DE BRUXELLES) en sa qualité de garant du cessionnaire du fonds de commerce sur le fondement de l’article L.145-16- 2 du code de commerce et en sa qualité de garant du preneur au titre du bail du 13 décembre 2016, solidairement avec la société MAASAI EVENT à payer par provision à la société PERIAL OPPORTUNITES EUROPE la somme de 658.536,19 euros T.T.C. (en ce inclus l’échéance du 3ème trimestre 2025), selon décompte arrêté au 29 août 2025 21 en principal, à parfaire, assortie des intérêts au taux EURIBOR trois mois, majorée de 600 points de base, avec un minimum de 10% l’an stipulés à l’article VII-4 du bail,

— condamner la SARL MAASAI EVENT, solidairement avec la SAS LDF, au paiement par provision d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement, par jour de retard, égale au dernier loyer majoré de 50% et de la TVA, à laquelle s’ajouteront les charges, taxes et autres accessoires du loyer, et ce, en application de l’article 11 du bail, à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la restitution effective des locaux,

— débouter la SAS LDF en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société MAASAI EVENT à payer à la société PERIAL OPPORTUNITES EUROPE la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS LDF à payer à la société PERIAL OPPORTUNITES EUROPE la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL MAASAI EVENT, solidairement avec la SAS LDF, aux entiers dépens.

La SCPI PFO a, d’une part, actualisé le montant de sa créance, qui s’élève au 20 janvier 2026 à la somme de 658.536,19 euros TTC (1er trimestre 2026 inclus) et, d’autre part, répondu à la défenderesse qu’il n’existe aucune contestation sérieuse, la SAS LDF ayant été parfaitement informée de la situation d’impayé de la SARL MAASAI EVENT, qui reste garante à double titre des impayés de son cessionnaire. Elle conclut s’opposer à la demande de délai de paiement, la SAS LDF ne justifiant pas d’élément comptable, financier ou provisionnel de nature à garantir l’existence de difficultés particulières ou d’une impossibilité de faire face à sa garantie.

La SAS LDF, représentée par avocat, a soutenu ses conclusions en réponse et sollicite du juge, au visa des articles 1134 et 1343-5 du code civil, de l’article 835 du code de procédure civile et des articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du code de commerce, de :

— à titre principal, juger qu’il y a contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formulées par la SCPI PFO nouvellement dénommée PERIAL OPPORTUNITES EUROPE et la renvoyer à mieux se pourvoir au fond,

— à titre subsidiaire, dire et juger qu’aucune somme de ne peut être due par la SAS LDF en exécution du bail commercial litigieux, après le 24 septembre 2024 et, infiniment subsidiairement, après le 22 décembre 2025 et accorder à la SAS LDF des délais de paiement en échelonnant le règlement de la somme éventuellement allouée sur vingt-quatre mois consécutifs, par versements égaux, le premier terme étant exigible dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— en toute état de cause, débouter la SCPI PFO de l’ensemble de ses demandes au titre des intérêts, pénalités, astreinte, article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens et condamner la SCPI PFO à verser à la SAS LDF la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS LDF soulève l’existence de contestations sérieuses, tant au regard du comportement négligent de la SCPI PFO et du non-respect des dispositions légales applicables à l’action en garantie, qu’au vu de sa mauvaise foi caractérisée par son retard à mettre en place une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion qui aurait pu limiter le montant de la dette locative.

Bien que régulièrement assignée, la SARL MAASAI EVENT n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCPI PFO demande à titre principal, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 13 décembre 2016, modifié par avenant n°1 du 12 juin 2017 et avenant n°2 du 20 octobre 2020, consenti par la société ACTIPIERRE 1, aux droits de laquelle elle vient, à la société SE2C, aux droits de laquelle est venue la SAS LDF (anciennement dénommée [Localité 1] DE BRUXELLES), portant sur des locaux à usage de restaurant situés dans un ensemble immobilier géré par l’AFUL de la [Adresse 5], sis [Adresse 4] à [Localité 2], à compter du à compter du 1er janvier 2017 et de prononcer les conséquences de sa résiliation.

A cette fin, elle produit le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la SAS MAASAI EVENT à l’adresse des lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 2], le 19 mars 2024, réclamant la somme en principal de 246.899,22 euros T.T.C.

Pour établir les relations contractuelles, elle verse également aux débats :

— le bail commercial initial liant la SCPI ACTIPIERRE 2 et la SAS SE2C signé le 13 décembre 2016,

— son avenant n°1 daté du 12 juin 2017 mettant à jour des surfaces et des diagnostics,

— l’acte authentique du 16 octobre 2018 aux termes duquel la SCPI ACTIPIERRE 2 a vendu le bien immobilier loué à la SCPI PFO, venant à ses droits de bailleur,

— son avenant n°2 daté du 20 octobre 2020 mettant à jour des paiements au regard de la situation occasionnée par le Covid,

— la pièce justifiant de la transmission universelle de patrimoine à effet au 1er janvier 2022 de la SAS SE2C à la SAS LDF,

— l’acte sous seing privé consacrant la cession de fonds de commerce du 19 décembre 2022 de la SAS LDF à la SARL MAASAI EVENT,

justifiant ainsi du statut de bailleur de la PFO depuis le 16 octobre 2018 et du statut de preneur de la SARL MAASAI depuis le 19 décembre 2022.

Or, force est de constater, qu’à compter du 1er janvier 2023, la SAS LDF a continué d’émettre les factures au nom de la SAS SE2C C/O [Localité 1] DE BRUXELLES à l’adresse [Adresse 7] à [Localité 3], qui est, selon les extraits kbis produits, l’adresse du siège de la société SE2C, laquelle est pourtant radiée depuis le 3 février 2022, et différente de l’adresse des locaux loués ou encore de celle du siège de la nouvelle preneuse.

Aucune facture n’a donc été émise à l’attention de la SARL MAASAI, exploitant son activité au sein de la zone industrielle [Adresse 8] située [Adresse 6] à [Localité 2] et dont le siège social se trouve à la même adresse, selon l’extrait Kbis produit.

Pour autant, et alors qu’elle n’a jamais reçu aucune facture, la SARL MAASAI EVENT s’est vue délivrer, par dépôt à l’étude à l’adresse des locaux loués à savoir [Adresse 6] à [Localité 2], à la demande de la SCPI PFO, un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme, en principal, de 246.899,22 euros en vertu d’un décompte joint pour la période du 1er janvier 2019 au 27 février 2024 (terme du 1er trimestre 2024 inclus).

Tout commandement de payer doit, sous peine de nullité, comporter les mentions obligatoires informant le débiteur de ses droits et de ses obligations, des moyens pour se défendre et le décompte qui y est joint doit indiquer les loyers et charges locatives, les provisions payées et les taxes.

Par ailleurs un commandement de payer n’est valable que si la dette locative est certaine, c’est-à-dire incontestable, liquide, correspondant à un montant précis et exact déterminé, et exigible, soit arrivée à son terme.

Il importe de relever que :

— les factures sont émises au nom de la SAS SE2C C/O [Localité 1] DE BRUXELLES à l’adresse de son siège social à savoir au [Adresse 7] à [Localité 3],

— le commandement de payer est délivré à la SARL MAASAI à l’adresse des locaux loués à savoir [Adresse 6] à [Localité 2], sans avoir été dénoncé à la garantie,

— le commandement de payer vise une période antérieure (dès le 1er janvier 2019) à la prise à bail par la SARL MAASAI EVENT effective depuis le 19 décembre 2022

Dès lors ces éléments apparaissent diverger et sont de nature à pouvoir discuter le fait qu’ils ont pu faire naître dans l’esprit du débiteur, qui en est destinataire, une confusion tant sur le contrat visé que sur le quantum de sa dette.

Les sommes visées dans le commandement n’apparaissent pas clairement identifiables et donc difficilement vérifiables par la SARL MAASAI EVENT. En effet, le commandement de payer du 19 mars 2024 vise un solde depuis le 1er janvier 2019, fusionnant ainsi différents preneurs, et des factures qui n’ont pas été appelées.

Si le juge des référés n’est pas le juge de la nullité, en revanche ces constats apparents et objectifs sont de nature à permettre de considérer de manière suffisamment raisonnable et sérieuse qu’ils créent une discussion sur la régularité du commandement de payer, dont l’appréciation relève du juge du fond, ce qui ne permet pas de s’assurer que la clause résolutoire ait été acquise, ni que la créance soit dans tous les cas liquide, certaine et exigible.

La demande principale d’acquisition de la clause résolutoire et de paiement des loyers impayés du preneur ne pouvant prospérer, la question accessoire de la garantie est donc sans objet.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les parties, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCPI PFO.

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais compris dans les dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCPI PFO.

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 février 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,