MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 24/00773 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GTRO

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Madame [B] [G]

née le 22 Avril 1990 à ORLEANS (45000), demeurant 3, rue du Pacifique – 11800 UCCLE – BELGIQUE

Représentée par M^e Richard FIQUET, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [H]

née le 31 Mai 1967 à FECAMP (76400), demeurant 3, Bis rue du Maréchal de Lattre de Tassigny – 76400 FÉCAMP

Nnon comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2022, prenant effet au 1er décembre 2022, la SCI MDE a donné à bail à Madame [I] [H] un logement situé 3 bis rue du Maréchal de Lattre de Tassigny, rez-de-chaussée, appt n°2, à FECAMP (76400), moyennant un loyer mensuel de 430 €, outre une provision sur charges de 30 €.

Par acte notarié en date du 7 décembre 2022, Madame [B] [G] a acquis le bien immobilier.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 087,40 € du chef d’un arriéré de loyers et charges a été délivré à la locataire le 25 avril 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 8 juillet 2024, Madame [G] a fait assigner Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 25 juin 2024, les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de deux mois, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés,

A défaut et subsidiairement,

— Prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du code civil,

En conséquence,

— Dire que Madame [H] est occupante sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux,

— Ordonner l’expulsion de Madame [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— L’autoriser, en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée,

— Condamner Madame [H] à lui payer :

* Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés,

* La somme de 2 521,27 euros en principal au titre des termes dus au 1er juillet 2024 selon décompte, terme de juillet 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation

* Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

* La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge de la requérante,

* Les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié en date du 25 avril 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 décembre 2024, Madame [G] était représentée par Maître FIQUET, qui a actualisé le montant de la dette à la somme de 3 792,04 € au 8 novembre 2024 et s’est rapporté à l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Madame [H], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [H] le 25 avril 2024. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé entre le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer et la date du commandement de payer, c’est bien le délai de deux mois, prévu au contrat, qui s’applique. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 juin 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [H] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 juin 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [G] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [G] produit un décompte aux termes duquel, à la date du 12 novembre 2024, Madame [H] lui doit la somme de 3 168,43 €, déduction faite d’une somme de 623,61 € correspondant à un solde antérieur non justifié. Madame [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de la condamner à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 sur la somme de 1 087,40 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [H], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [H] est condamnée à payer à Madame [G] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Madame [B] [G] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 octobre 2022 concernant le logement situé 3 bis rue du Maréchal de Lattre de Tassigny, rez-de-chaussée, appt n°2, à FECAMP (76400) donné en location à Madame [I] [H] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 26 juin 2024 ;

DIT que Madame [I] [H] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [I] [H] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 3 bis rue du Maréchal de Lattre de Tassigny, rez-de-chaussée, appt n°2, à FECAMP (76400) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [B] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Madame [I] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 485,04 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à Madame [B] [G] la somme de 3 168,43 euros (trois mille cent soixante-huit euros et quarante-trois centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 pour la somme de 1 087,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [I] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 avril 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 8 juillet 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à Madame [B] [G] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des article L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 03 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS