TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e LEGROS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M^e LACONI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00273 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MDE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [P]

né le 22 Octobre 1948 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [R] [G]

né le 01 Octobre 1958 à [Localité 4] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [G]

née le 01 Janvier 1931 à [Localité 4] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 8 avril 2022, Monsieur [O] [P] a donné à bail à Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G] une cave n°4, un garage n°57 et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, le 20 avril 2023, Monsieur [P] a fait signifier à Madame et Monsieur [G] un commandement de payer la somme de 6.036,81 euros, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 24 novembre 2023, Monsieur [O] [P] a attrait Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire ; ordonner sans délais l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G] à lui payer :* une provision de 4.400,26 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté fin juin 2023 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, soit 1.029,39 euros due à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à complète libération des lieux ;

* 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 8 février 2024, l’affaire a renvoyée à deux reprises à la demande des parties et plaidée le 7 novembre 2024.

Représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.

Monsieur [O] [P] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 21.768,59 euros au 7 novembre 2024, hors frais. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en soulignant le montant important de la dette, l’absence de règlement depuis juin 2023 et de capacités financières des locataires.

Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G] ont demandé des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, le rejet de la demande formulée au titre des frais irrépétibles, de laisser les dépens à la charge du bailleur.

Ils ont fait valoir leur âge avancé, leurs problèmes de santé, et leur précarité sociale pour appuyer leurs demandes.

Le rapport de diagnostic financier et social des locataires indique qu’ils ont dû fermer leur commerce dont la vente n’a pas généré de gains. Les dettes se sont accumulées. Le budget de la famille ne permet pas leur remboursement. Un dossier de surendettement est envisagé.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 novembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur privé, Monsieur [P] justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 25 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 8 avril 2022 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 avril 2023 aux deux locataires pour la somme en principal de 6.036,81 euros.

Il résulte du décompte des locataire, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 juin 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 7 novembre 2024, que Madame et Monsieur [G] restaient devoir une somme de 21.768,59 euros au titre de l’arriéré locatif.

Les locataires ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette et n’apportent pas la preuve de paiements libératoires.

Dès lors, conformément à la clause de solidarité prévue au bail, ils seront solidairement condamnés, en qualité de co-titulaires du contrat, à payer cette somme à Monsieur [P] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés.

Sur les délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [G] n’établissent pas avoir repris le paiement des loyers courants. Dès lors, ils ne peuvent prétendre à l’application des dispositions précitées.

Dès lors, devenus occupants sans droit ni titre depuis le 20 juin 2023, il convient d’ordonner leur expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des locataires par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de les condamner solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 1.029,39 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu du montant colossal de la dette, des faibles ressources des locataires, des délais importants dont ils ont déjà bénéficié, de l’absence de tout paiement depuis juin 2023 et de la qualité du bailleur, la demande de délais de paiement de droit commun sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame et Monsieur [G], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité exige de les condamner in solidum à payer à Monsieur [P] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2022, entre d’une part Monsieur [O] [P], d’autre part Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G], portant sur une cave n°4, un garage n°57 et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 juin 2023 ;

DEBOUTONS Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G] solidairement à payer à Monsieur [O] [P], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 1.029,39 euros, due à compter du 20 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G] solidairement, à payer à Monsieur [O] [P], à titre provisionnel, la somme de 21.768,59 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 novembre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G] in solidum, à payer à Monsieur [O] [P] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [G] et Monsieur [R] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président