Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 6 février 2025, n° 24/03709

TJ Toulouse 6 février 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle n'avait plus de droit d'occupation après la résiliation du bail.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a condamné solidairement les défenderesses au paiement des sommes dues, considérant qu'elles n'avaient pas contesté le montant de la dette.
Accepté
Indemnité pour occupation des lieux
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné les défenderesses à verser une somme au titre de l'article 700, considérant que le bailleur a dû engager des frais pour faire valoir ses droits.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné les défenderesses aux dépens, considérant qu'elles étaient parties perdantes dans la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 6 févr. 2025, n° 24/03709
Numéro(s) :	24/03709
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra HEIL-NUEZ

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03709

N° Portalis DBX4-W-B7I-TLWG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

[K] [G]

[O] [D]

[J] [W]

[N] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 06 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [G]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

Madame [O] [D]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Madame [J] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [N] [V]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [G] a donné à bail à Madame [O] [D] un appartement à usage d’habitation (n°B16) ainsi que deux parkings en sous-sol (n° 49 et 20) situés [Adresse 8], par contrat signé électroniquement prenant effet au 20 novembre 2020, moyennant un loyer de 675 euros et une provision pour charges de 50 euros.

Madame [N] [V] et Madame [J] [W] se sont portées cautions solidaires par actes séparés en date du 19 novembre 2020 au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives et frais éventuels de procédure pour la durée du bail renouvelé deux fois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [G] a fait signifier à Madame [O] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 juin 2024 pour un montant en principal de 3208,29 euros dénoncé aux cautions respectivement les 12 et 17 juin 2024.

Monsieur [K] [G] a ensuite fait assigner respectivement Madame [O] [D], Madame [N] [V] et Madame [J] [W], devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé les 4 et 17 septembre 2024.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai fixé par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, et que de ce fait Madame [O] [D], est occupante du logement sans droit ni titre ;

— condamner Madame [O] [D] à libérer les lieux occupés et dans l’hypothèse où elle n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, la condamner à en être expulsée ainsi que tous les occupants de son chef, de pouvoir disposer du mobilier garnissant les lieux, avec au besoin, le concours de la force publique ;

— condamner solidairement [O] [D], Madame [N] [V] et Madame [J] [W] à lui payer au titre des sommes dues au jour de l’assignation, à titre de provision, la somme de 2963,31 € représentant le montant des loyers et accessoires, montant qu’il y aura lieu de parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date du commandement de payer les loyers ;

— les condamner solidairement à lui payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges conventionnels jusqu’au départ effectif des locaux ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement au paiement des dépens et aux frais de mise à exécution, conformément aux article 491 et 696 du code de procédure civile et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 6 décembre 2024, Monsieur [K] [G], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5996,02 euros selon décompte du 2 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse.

Madame [O] [D], assignée par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 4 septembre 2024, n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représentée.

Madame [N] [V], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 17 septembre 2024, n’était ni présente ni représentée à l’audience.

Il est justifié de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l’huissier en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Madame [J] [W], assignée par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 4 septembre 2024, n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 juin 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente procédure, le contrat de bail ayant été conclu avant la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2024 pour un montant en principal de 3208,29 euros et dénoncé aux cautions respectivement les 12 et 17 juin 2024.

Cependant c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2024.

L’expulsion de Madame [O] [D] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [K] [G] produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 5.996,02 € à la date du 02 décembre 2024 (mensualité de décembre 2024 incluse).

Les défenderesses qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Madame [O] [D], Madame [N] [V] et Madame [J] [W] seront par conséquent solidairement condamnées à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.996,02 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3208,29 euros à compter du 6 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Madame [O] [D], Madame [N] [V] et Madame [J] [W] seront également solidairement condamnées au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [D], Madame [N] [V] et Madame [J] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation aux cautions, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [G], Madame [O] [D], Madame [N] [V] et Madame [J] [W] devront lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle elles seront solidairement condamnées à payer.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort :

Vu la jonction des procédure enregistrées sous les n° 24/03709, 24/03710, 24 /03711 reprises sous le seul numéro de rôle 24/03709 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 20 novembre 2020 entre Monsieur [K] [G] d’une part et Madame [O] [D] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°B16) ainsi que deux parkings en sous-sol (n° 49 et 20) situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 7 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [G] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [D], Madame [N] [V] et Madame [J] [W] à verser à Monsieur [K] [G] à titre provisionnel la somme de 5.996,02 €, selon décompte arrêté au 02 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3208,29 euros à compter du 6 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [D], Madame [N] [V] et Madame [J] [W] à payer à Monsieur [K] [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 août 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [D], Madame [N] [V] et Madame [J] [W] à verser à Monsieur [K] [G] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [D], Madame [N] [V] et Madame [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation aux cautions, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [G] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente