TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01142

N° Portalis DBX4-W-B7J-T7V6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[R] [F]

[L] [F]

C/

[W] [D]

[X] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [F]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

Madame [L] [F]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [D]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [P]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Caroline BARBOT-LAFITTE de l’AARPI CABINET BARBOT-LAFITTE & DOUMENC, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2025-012140 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 1er juillet 2025, substituée par Maître Mathilde DUMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 décembre 2022, sous signature électronique, à effet du 26 décembre 2022, Monsieur [R] [F] et Madame [L] [F] ont donné à bail à Monsieur [W] [D] et Madame [X] [P], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 10], assorti d’un garage n° G05, pour un loyer de 787,70 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [F] et Madame [L] [F] ont fait signifier le 27 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 03 avril 2025, Monsieur [R] [F] et Madame [L] [F] ont fait assigner Monsieur [W] [D] et Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant de :

— de constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 28 mars 2025 et en conséquence,

— d’ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures d’exécution,

— d’ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— il est en outre, demandé au juge des contentieux de la protection de les condamner solidairement :

* au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.868,25 euros, mensualité du mois de mars 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail soit le 28 mars 2025, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

* au paiement de la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire initialement appelée à l’audience du 27 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Monsieur [R] [F] et Madame [L] [F], représentés par leur conseil, indiquent oralement que s’ils peuvent communiquer un décompte actualisé pendant le délibéré indiquant que la dette est soldée, ils se désisteront de leurs demandes de résiliation du bail et d’expulsion mais maintiendront, dans tous les cas, leurs demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [R] [F] et Madame [L] [F].

Monsieur [W] [D], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter.

Madame [X] [P], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— constater qu’elle a repris le versement intégral du loyer courant au jour de la date de l’audience,

— constater qu’elle a apuré l’intégralité de sa dette locative au jour de la date de l’audience,

En conséquence,

— accorder de manière rétroactive des délais de paiement entre le 27 janvier 2025 date du commandement de payer visant la clause résolutoire et le 15 juillet 2025, date du dernier paiement apurant la dette locative,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés,

— constater que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué,

— débouter Monsieur et Madame [F] de leur demande en résiliation de bail,

— débouter Monsieur et Madame [F] de leur demande tendant à voir prononcer l’expulsion de Madame [P]

En tout état de cause,

— statuer ce que de droit quant aux dépens, précision étant faite que la concluante bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Madame [X] [P] indique que Monsieur [W] [D] a quitté le domicile conjugal, sans donner congé aux bailleurs et qu’ils ont convenu que ce dernier règle en totalité le loyer en compensation d’une pension alimentaire qu’il aurait dû donner à Madame [P] et à leurs trois enfants. Malgré ses vaines relances auprès de Monsieur [D], Madame [P] a repris, depuis l’assignation, le versement du loyer courant, ainsi qu’elle a apuré l’intégralité de sa dette locative.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [X] [P], pour l’exposé complet de ses prétentions.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025 puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, Monsieur [R] [F] et Madame [L] [F] ont été autorisés par le Président à produire en cours de délibéré le décompte actualisé de leur créance locative, ce qui a été fait, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément. Néanmoins, contrairement à ce que les époux [F] avaient annoncé, ils n’ont pas matérialisé par écrit leur désistement.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution d’un défendeur :

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu'« En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

Madame [X] [P] s’est faite représenter par son conseil. Néanmoins, Monsieur [W] [D] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [R] [F] et Madame [L] [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 28 janvier 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 04 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 27 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.780,31 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 27 mars 2025.

Cependant Madame [X] [P] sollicite des délais de paiement rétroactifs en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Néanmoins, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé du 18 juillet 2025 dont la communication a été autorisé par le juge pendant le délibéré, que Madame [X] [P] a d’une part, repris le paiement du loyer courant, d’autre part, apuré totalement sa dette locative notamment par un dernier versement de 1.149 euros le 17 juillet 2025, le solde apparaissant depuis, à 0€.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire étant en conséquence réunies, il est fait droit à la demande de Madame [X] [P], à savoir qu’il convient de lui accorder des délais de paiement à effet rétroactif jusqu’au 17 juillet 2025, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date et de dire qu’elle est réputée n’avoir jamais été acquise compte tenu du paiement dans les délais accordés de la dette locative.

Par conséquent, les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont donc devenues sans objet.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [W] [D] et Madame [X] [P], partie perdante, supporteront, in solidum, la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [W] [D] et Madame [X] [P] supporteront en outre, in solidum, une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite,

CONSTATONS, à la date du 27 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2022 et liant Monsieur [R] [F] et Madame [L] [F] à Monsieur [W] [D] et Madame [X] [P], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 10] et le garage G05 ;

AUTORISONS Monsieur [W] [D] et Madame [X] [P] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, au plus tard le 17 juillet 2025 ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONSTATONS que la dette locative a été soldée le 17 juillet 2025 ;

DISONS que la dette locative ayant été réglée dans les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont donc devenues sans objet ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [X] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [X] [P] à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [L] [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE