TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 20/13226 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPPF

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

02 Décembre 2020

Expertise :

Mme [X] [K]

[Adresse 5]

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2025

DEMANDERESSE

Société BLACKSWAN PP11

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441

DÉFENDERESSE

Société JOULA

(Société par Actions Simplifiée)

ayant son siège social sis [Adresse 7], représentée par son représentant légal, venant aux droits de la Société JLJ, en vertu d’une transmission universelle de patrimoine, la Société JLJ venant elle-même aux droits de la Société DAMI en vertu d’une transmission universelle de patrimoine.

représentée par M^e Martine BENNAHIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0866

Décision du 06 Février 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/13226 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPPF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2024, tenue en audience publique devant MadameSophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2011, la SCI Victor Hugo à laquelle vient aux droits la SCI Blackswan PP11 a donné à bail renouvelé à la SARL Dami des locaux commerciaux, composés d’un local au rez de chaussée d’une superficie d’environ 52 m2 et d’une cave, situés [Adresse 6] à [Localité 15] pour une durée de 9 ans, à compter du 1er octobre 2011 et moyennant un loyer annuel hors charges de 95 000 euros, payable trimestriellement et d’avance.

La destination contractuelle des locaux est l’activité de “Prêt-à- porter, accessoires de mode et chaussures.”

Par acte extrajudiciaire du 1er juillet 2020, la société Dami a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 moyennant un loyer annuel de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 19 août 2020, la bailleresse a fait signifier à la preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 47.660,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 juillet 2020.

Puis par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2020, la SCI Blackswan PP11 a fait signifier à la société Dami un refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes résultant du paiement irrégulier des loyers et accessoires et du non-paiement de la dette locative à l’expiration du délai d’un mois, à compter de la délivrance du commandement de payer du 19 août 2020.

Décision du 06 Février 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/13226 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPPF

Faisant valoir que la société Dami n’avait pas quitté les lieux au 30 septembre 2020 à 24h, date d’effet du congé, la SCI Blackswan PP11 l’a, par acte d’huissier de justice du 2 décembre 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir valider le refus de renouvellement du 23 septembre 2020, ordonner son expulsion et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’instance a été enrôlée sous le N°RG 20/13226.

Le 8 mars 2021, la société Dami a quitté les locaux et a restitué les clés, faisant signifier son départ par acte extra judiciaire et indiquant qu’elle entendait contester le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice du 4 mai 2021, la société Dami a fait assigner la SCI Blackswan PP11 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir consacrer son droit à indemnité d’éviction et de désigner un expert pour donner son avis sur son montant ainsi que sur le montant de l’indemnité d’occupation, de condamner la bailleresse à lui restituer le dépôt de garantie pour un montant de 27.671,45 euros et d’ordonner la compensation des créances réciproques.

L’instance, enrôlée sous le n°RG 21/06540, a été jointe à l’instance enrôlée sous le n°RG 20/13226 le 5 octobre 2021 par mention au dossier.

Par décision en date du 3 mai 2021, ayant pour date d’effet le 14 juin 2021, publiée aux Petites Affiches du 13-14 mai 2021, la société Dami a fait l’objet d’une transmission universelle du patrimoine à la SARL J.L.J., laquelle est intervenue volontairement à l’instance.

Par conclusions d’incident du 16 mars 2021, la SCI Blackswan PP11 a saisi le juge de la mise en état d’une demande de provision à hauteur de 55.189,16 euros, à titre d’indemnités d’occupation.

Par conclusions notifiées par RPVA 1er octobre 2021, la société J.L.J venant alors aux droits de la société Dami s’est opposée à la demande de provision du bailleur, et à titre subsidiaire, a sollicité la désignation d’un expert ; la société J.L.J a également formé une demande reconventionnelle au titre du remboursement du dépôt de garantie et a demandé encore plus subsidiairement la compensation des créances réciproques.

Par ordonnance rendue le 16 novembre 2021, le juge de la mise en état a condamné la société J.L.J au paiement d’une somme provisionnelle de 26.180 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 1er octobre 2020 au 8 mars 2021 au motif que l’obligation à paiement n’était pas sérieusement contestable, et a rejeté la demande d’expertise et la demande de remboursement du dépôt de garantie.

Les causes de cette ordonnance ont été intégralement réglées.

Par décision en date du 16 novembre 2021, à effet du 19 novembre 2021, publiée le 19 novembre 2021 sur le site Actu-Juridique.fr, la SARL J.L.J a fait l’objet d’une transmission universelle de son patrimoine à la SAS Joula, laquelle est intervenue volontairement à la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions n°6 notifiées par RPVA le 31 janvier 2023, la SCI Blackswan PP11 demande au tribunal de :

— la recevoir en ses demandes et l’en déclarer bien fondée,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 21 septembre 2020,

— juger le refus de renouvellement comportant refus d’indemnité d’éviction délivré le 23 septembre 2020 à la société Dami valable,

— juger que la société Joula venant aux droits de la société J.L.J, elle-même venant aux droits de la société Dami n’a pas le droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— condamner la société Joula venant aux droits de la société J.L.J, elle-même venant aux droits de la société Dami à lui payer, à compter du 1er octobre 2020, une indemnité d’occupation mensuelle de 8.803,09 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, avec indexation de ladite somme sur l’indice des loyers commerciaux, l’indice de référence étant le dernier indice publié au 1er octobre 2020 pour le cas où l’occupation demeurait plus d’une année à compter du 1er octobre 2020,

A titre subsidiaire, si le tribunal devait juger que le bailleur a agi de mauvaise foi et reconnaître le droit de la société Joula au paiement d’une indemnité d’éviction :

— juger que la société Joula venant aux droits de la société J.L.J elle-même venant aux droits de la société Dami a enfreint les dispositions du bail en ne payant aucune somme au titre de l’indemnité d’occupation due en contrepartie de son maintien dans les lieux,

— prononcer la résiliation du bail renouvelé le 15 novembre 2011,

— juger en conséquence que la société Joula venant aux droits de la société J.L.J elle-même venant aux droits de la société Dami est déchue de tout droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— condamner la société Joula venant aux droits de la société J.L.J elle-même venant aux droits de la société Dami au paiement de la somme de 29.009,16 euros au titre des indemnités d’occupation impayées jusqu’à son départ le 8 mars 2021,

A titre infiniment subsidiaire :

— désigner un expert avec mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation, charges et taxes en sus, dont est redevable la société Joula venant aux droits de la société J.L.J elle-même venant aux droits de la société Dami à compter du 1er octobre 2020 jusqu’au 8 mars 2021, date de libération des lieux,

— condamner la société Joula venant aux droits de la société J.L.J elle-même venant aux droits de la société Dami aux dépens de la procédure, en application de l’article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre Blatter, de la SCP Blatter, Seynaeve et associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 dudit code,

— rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de ses dernières conclusions n°5 notifiées par RPVA le 27 janvier 2023, la société Joula demande au tribunal de :

— la déclarer recevable et fondée en ses demandes,

— débouter la SCI Blackswan PP11 de l’intégralité de ses demandes,

— juger qu’elle a droit à une indemnité d’éviction, et condamner la SCI Blackswan PP11 à en acquitter le montant,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec mission habituelle en la matière incluant mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction et sur le montant de l’indemnité d’occupation,

— condamner la SCI Blackswan PP11 à lui payer la somme de 27.671,45 euros à titre de remboursement de dépôt de garantie,

— ordonner la compensation entre les créances et dettes réciproques des parties ;

— condamner la SCI Blackswan PP11 au paiement d‘une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Martine Bennahim, Avocat aux offres de droit par application de l’article 699 du code de procédure civile,

— juger que l’exécution provisoire est compatible avec la présente affaire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2023, l’affaire plaidée à l’audience du 26 novembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les conséquences qui en découlent

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement de payer en litige, signifié le 19 août 2020 à la société Dami indique expressément qu’il est délivré “en vertu d’un bail commercial qui lui a été consenti le 15 novembre 2011 en renouvellement de baux précédents par la SCI Blackswan PP11 venant aux droits de la société Victor 57, sur des locaux à usage commercial sis à 75006 Paris, 10 rue du Four.” Il mentionne expressément la clause résolutoire prévue au bail initial, et les parties ne discutent pas le fait que cette clause a vocation à s’appliquer dans leurs relations contractuelles renouvelées. Cette clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer en cas d’inexécution totale ou partielle du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire.

Le commandement de payer, qui vise ce délai d’un mois et reproduit intégralement la clause résolutoire et l’article L. 145-41 du code de commerce, comporte également un décompte détaillé des sommes dues, pour un montant total de 47.660,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2020, loyer du 3ème trimestre 2020 inclus. Le commandement de payer est donc régulier en la forme.

Sur le fondement de cet acte, la SCI Blackswan PP11 sollicite du tribunal qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 septembre 2020.

Pour s’opposer à cette demande d’acquisition de la clause résolutoire, la société Joula fait valoir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par la SCI Blackswan PP11.

Elle soutient ainsi :

— que la SCI Blackswan PP11 a conditionné tout délai et remise de loyer pendant la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19 à l’acceptation de la part du preneur d’un bail renouvelé moyennant un loyer augmenté à hauteur de 105.082 euros, alors que la valeur locative des locaux était inférieure de moitié ; que c’est à la suite de son refus de voir ainsi augmenter le loyer que la bailleresse a fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire, par mesure de rétorsion, la SCI Blackswan PP11 commettant ainsi un abus de droit ; qu’ainsi, le commandement n’a pas été délivré pour obtenir paiement de la dette locative mais pour l’amener à accepter un renouvellement du bail à un prix non conforme à la valeur locative et non supportable, justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et écarter une fixation du loyer du bail renouvelé à sa valeur locative,

— que la SCI Blackswan PP11 a délivré le commandement de payer le 19 août 2020 de mauvaise foi au regard de la situation sanitaire et des dispositions prises dans le cadre de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, toutes actions et sanctions du bailleur en cas de non-paiement ou retard de paiement et charges étant neutralisées entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020, date d’expiration du délai de deux mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire fixée par la loi du 9 juillet 2020 au 10 juillet 2020,

— que le commandement a été délivré le 19 août 2020 pour un montant de 47.660,84 euros alors qu’en réalité le solde était débiteur le 5 août 2020 de 37.660,85 euros, suite à la prise en compte d’un virement en date du 23 juillet 2020 de 10.000 euros,

— que le commandement a été délivré sous une forme pernicieuse en annexant un décompte de nature à faire croire qu’elle ne paye pas ses loyers depuis 2014 alors que la somme de 47.660,84 euros visée à l’acte représente moins de deux termes de loyers, et que les impayés sont dus aux effets de la crise sanitaire,

— qu’elle n’a jamais interrompu les règlements pendant la crise sanitaire, procédant à sept versements pour un montant total de 42.576,64 euros entre le 21 août 2020 et le 23 octobre 2020.

En réplique, la SCI Blackswan PP11 fait valoir :

— que rien n’interdit aux parties de discuter des conditions d’un possible renouvellement ni d’appliquer la clause résolutoire convenue entre elles dans le bail, qu’elle justifie avoir proposé et consenti des abandons de loyers importants aux locataires de son parc locatif et que la société Dami a tenté de profiter de la situation en restant muette et en ne réglant pas ses loyers,

— que l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 n’est pas applicable et n’a en tout état de cause pas pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers dus par le preneur ; que lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 août 2020, la loi du 14 novembre 2020, entrée en vigueur à compter du 17 octobre 2020, ne s’appliquait pas,

— qu’elle a transmis un décompte de bonne foi, le versement de 10.000 euros invoqué par la société Joula n’ayant pas été pris en compte en raison des délais de prise en charge par l’huissier de justice en pleine période estivale ; qu’en tout état de cause, la société preneuse restait débitrice de plus d’un trimestre de loyer lors de la signification du commandement de payer.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

La bonne foi se présume et la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

S’agissant de l’abus de droit invoqué par la société Joula, celle-ci procède par allégations en affirmant que la SCI Blackswan PP11 aurait fait délivrer le commandement de payer en litige par souci de pression ou mesure de rétorsion, à défaut pour elle d’avoir accepté un renouvellement de bail à un loyer majoré, alors même qu’un bailleur ne fait qu’user d’un droit tiré des dispositions légales et réglementaires, pour répondre au manquement du preneur à son obligation essentielle de régler le loyer à son terme contractuellement prévu.

Etant entendu que, comme elle reconnaît d’ailleurs dans ses conclusions, les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la société Joula n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et que s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi, les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements.

Pour autant, il résulte des pièces produites que la SCI Blackswan PP11 a adressé le 7 avril 2020 un courrier à la société Dami lui proposant, en raison du contexte de fermeture des commerces liée à l’épidémie de Covid 19, de différer le montant du loyer du second trimestre 2020 jusqu’à la date du confinement afin de “contribuer à ménager sa trésorerie.”

Aux termes de même ce courrier, la bailleresse indiquait expressément à la société preneuse :

“ Nous reprendrons contact avec vous dès la fin de la période de confinement afin de convenir d’un échéancier d’étalement de ce trimestre de loyer conformément à la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 article 11 g) tenant compte de la durée effective du confinement et des conditions de reprise.”

Il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats qu’entre la réception de ce courrier et la délivrance du commandement de payer en litige, la SCI Blackswan PP11 a cherché à contacter la société preneuse au sujet du recouvrement des arriérés, ni qu’elle l’a mise en demeure de régler le montant du solde mentionné dans l’acte litigieux, lequel recouvre précisément les appels des 2ème trimestre 2020 et 3ème trimestre 2020. Le seul échange entre les parties dont il est justifié dans la procédure est un courrier électronique, adressé le 3 juillet 2020 par la bailleresse à la société preneuse, aux termes duquel la SCI Blackswan PP11 invite la société Dami à prendre contact avec elle “afin de discuter du montant du loyer du bail commercial” et “d’échanger sur les valeurs locatives que (sic) chacun dispose en vue de trouver un accord sur le montant dudit loyer”.

Au surplus, il résulte des décomptes versés aux débats et il n’est pas contesté que la dette, à la date de délivrance du commandement, était en réalité de 37.660,84 euros, la société Dami ayant antérieurement procédé à un virement de 10.000 euros. Pour justifier de l’arriéré locatif mentionné au commandement, la SCI Blackswan PP11 ne peut valablement soutenir que ce règlement de 10.000 euros n’a pas pu être pris en compte en raison “des délais de prise en charge de ce dossier par l’huissier de justice en pleine période estivale”, alors qu’il est établi et non contesté que le virement a été porté au crédit du compte locatif à la date du 5 août 2020, soit 14 jours avant la délivrance de l’acte. Or, tant l’automaticité et la gravité de la sanction constituée par le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, que la possibilité de régularisation dans le délai d’un mois offerte au locataire pour y faire échec, supposent que le bailleur qui entend s’en prévaloir fasse preuve de la plus stricte rigueur quant au montant des sommes réclamées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dès lors, en délivrant le 19 août 2020 à sa locataire un commandement de payer réclamant les loyers échus au titre du 2ème trimestre 2020, sans avertissement préalable dans le contexte rappelé ci-dessus, et en omettant de tenir compte du versement antérieur de 10.000 euros dont elle avait pourtant connaissance, la SCI Blackswan PP11 a fait preuve d’une absence de bonne foi dans l’usage de ses prérogatives contractuelles.

La SCI Blackswan PP11 ne peut dès lors se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer délivré le 19 août 2020 et sera, sur ce fondement, déboutée de sa demande formée de ce chef, ainsi que des demandes subséquentes liées à la résiliation du bail.

Sur la validité du refus de renouvellement du 23 septembre 2020

Sur les effets du refus de renouvellement du 23 septembre 2020 quant au terme du bail

En vertu des articles L.145-14, L.145-17 et L.145-28 du code de commerce, le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail, et ce refus met fin au bail. S’il est fondé sur des motifs graves et légitimes, le preneur devient occupant sans droit ni titre à compter de la date d’effet du refus, mais si les motifs invoqués par le bailleur sont jugés insuffisants, le preneur a droit à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité. Ce titre légal d’occupation peut être résilié en cas de manquement du preneur à ses obligations, celui-ci étant alors déchu de tout droit à indemnité d’éviction.

L’article L.145-17 du code de commerce exige en outre, si le bailleur invoque l’inexécution d’une obligation, que la délivrance du congé soit précédée ou accompagnée d’une mise en demeure de faire cesser l’infraction dans le délai d’un mois, cet acte devant, à peine de nullité, être réalisé par acte extrajudiciaire et reproduire les termes dudit article.

En l’espèce, les parties sont liées par un bail commercial qui a commencé à courir le 1er octobre 2011 jusqu’au 30 septembre 2020. La SCI Blackswan PP11 a, par acte du 23 septembre 2020 faisant suite à la demande de renouvellement de la société Dami signifiée le 1er juillet 2020, refusé le renouvellement du bail à effet au 30 septembre 2020, avec refus de renouvellement et sans offrir d’indemnité d’éviction au visa de l’article L 145-17 du code de commerce.

Préalablement, et comme rappelé supra, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire, le 19 août 2020, un commandement de payer les loyers échus dans le délai d’un mois sous peine de voir acquise la clause résolutoire prévue au contrat de bail liant les parties. Ce commandement comporte notamment la mention selon laquelle,“ le présent acte vaut mise en demeure au sens des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-17 du code de commerce”, dont les termes sont repris ensuite.

Dès lors, le refus de renouvellement signifié le 23 septembre 2020 ayant été délivré dans les formes requises à l’article L.145-17 du code de commerce, a valablement mis fin au bail à compter du 30 septembre 2020 à 24h.

Sur les motifs graves et légitimes invoqués dans l’acte du 23 septembre 2020

Selon l’article L.145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime, soit tout acte, imputable au locataire sortant, constituant un manquement aux obligations nées des clauses du bail d’une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles.

En l’espèce, la SCI Blackswan PP11 a notifié par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2020 un refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction en invoquant le paiement irrégulier des loyers et accessoires et du non-paiement de la dette locative à l’expiration du délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article L145-17 du 19 août 2020.

A titre liminaire, le tribunal relève que la délivrance d’un commandement de payer ne constitue pas en soi un motif suffisamment grave et légitime pour justifier la déchéance du droit à indemnité d’éviction du preneur dès lorsqu’elle relève de la seule volonté du bailleur.

Au surplus, outre que la SCI Blackswan PP11 n’a pas fait preuve de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer, il résulte des décomptes versés aux débats et des observations développées supra, d’une part que la dette locative n’était pas de 47.660,84 euros comme visée dans l’acte mais de 37 660,84 euros et représentait dès lors moins de deux trimestres de loyers, d’autre part que la société Dami a procédé dans le délai d’un mois au versement de la somme totale de 26 373,73 euros par versements des 24 août, 7,17 et 18 septembre 2020 et a réglé en sus la somme de 26 262,91 euros par trois versements des 2, 14 et 26 octobre 2020, de sorte que les causes du commandement ont finalement été apurées seulement 2 mois et 7 jours après la délivrance de celui-ci.

En conséquence, le non-paiement des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, dans le contexte exceptionnel lié à la crise sanitaire, ne saurait constituer un motif grave et légitime justifiant le refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Pas plus la SCI Blackswan PP11 ne peut valablement se prévaloir de l’irrégularité imputable à la locataire dans le paiement des loyers, compte tenu du contexte sanitaire et alors même que la bailleresse n’a, jusqu’à la délivrance concomitante du commandement de payer et du refus de renouvellement, jamais émis d’opposition au paiement du loyer en plusieurs fois au cours du trimestre. Le manquement à ses obligations contractuelles de la société preneuse sur ce point, quant bien même il est avéré, ne peut être considéré d’une gravité suffisante pour justifier le refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur la déchéance du droit à indemnité d’éviction

Selon l’article L 145-28 du code de commerce, le locataire qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction a droit, jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré et peut ainsi être déchu de son droit à indemnité s’il commet postérieurement à la délivrance du congé ou au cours de la période de maintien dans les lieux une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, qui n’a pas à être précédée d’une mise en demeure.

La SCI Blackswan PP11 reproche à la société preneuse de ne s’être plus acquittée d’aucune indemnité d’occupation à compter de l’échéance du terme du bail et ce pendant 6 mois, et d’avoir ensuite quitté les lieux alors que rien ne l’y obligeait, et que le gérant de la société Dami exploitait par ailleurs deux autres établissements à Paris. Elle précise que les loyers demeuraient exigibles pendant la crise sanitaire et qu’en tout état de cause, l’irrégularité des paiement qu’elle reproche à la locataire est bien antérieure à cette crise.

La société Joula réplique que la société Dami a poursuivi ses paiement jusqu’au 23 octobre 2020, mais qu’elle a subi dès le 14 octobre 2020, le deuxième confinement lié à l’état d’urgence sanitaire, de sorte que dans un tel contexte exceptionnel, elle n’a plus été en capacité de régler son loyer, et n’a eu d’autre choix que d’envisager de quitter les lieux, qu’elle a occupés pendant plus de 25 ans sans incident de paiement.

Au vu du décompte produit par la bailleresse, le dernier versement effectué par la société Dami, à hauteur de 5 000 euros, date du 26 octobre 2020. La société preneuse a quitté les lieux le 8 mars 2021, soit un peu plus de quatre mois après ce dernier paiement.

Eu égard aux circonstances des impayés, soit en conséquence de la crise sanitaire et alors que la société preneuse avait reçu un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction contesté devant le tribunal judiciaire, il sera considéré que l’existence d’une dette locative sur une période très courte après la délivrance du congé contesté, ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail résiduel, telle que sollicitée par la SCI Blackswan PP11.

Etant entendu que cette dernière ne peut valablement reprocher à la société Dami d’avoir quitté les lieux après la délivrance du refus de renouvellement qu’elle lui a fait signifier le 23 septembre 2020, lequel a mis fin au bail le 30 septembre 2020 et alors même qu’il était enjoint dans l’acte à la société preneuse de prendre toute dispositions utiles pour libérer les locaux.

La société Joula venant aux droits de la société Dami ne sera donc pas déclarée déchue de son droit à une indemnité d’éviction consécutive au refus de renouvellement signifié le 23 septembre 2020.

Sur l’indemnité d’éviction

Il ressort de l’ensemble des motifs qui précèdent que le refus de renouvellement délivré le 23 septembre 2020 a valablement mis fin au bail le 30 septembre 2020 à 24h00 et, en l’absence de motifs graves et légitimes, ouvre droit à la société Dami au paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’absence d’éléments suffisants pour fixer le montant de cette indemnité il sera désigné un expert judiciaire, dont la mission sera précisée dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, calculée d’après la valeur locative et en tenant compte de tous éléments d’appréciation.

L’indemnité d’occupation étant la contrepartie de la jouissance du local, elle est due jusqu’à la libération des lieux.

Dès lors, la société Joula venant aux droits de la société Dami est redevable envers la SCI Blackswan PP11 d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2020 au 8 mars 2021.

En l’absence d’éléments suffisants pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Joula, l’expert aura aussi pour mission de donner tous éléments utiles permettant au tribunal de déterminer celui-ci pour la période sus visée.

En l’attente du dépôt du rapport d’expertise, le tribunal n’étant pas en mesure de faire le compte entre les parties, les demandes de la SCI Blackswan PP11 de condamnation de la société Joula au paiement des indemnités d’occupation et la demande de compensation de la société preneuse seront réservées.

Sur les conditions de l’expertise

La SCI Blackswan PP11, à l’origine du refus de renouvellement ayant mis fin au bail, fera l’avance des frais d’expertise.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis après le dépôt de la note de synthèse de l’expert, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

La société Joula venant aux droits de la société Dami demande au tribunal de condamner la SCI Blackswan PP11 à lui rembourser le dépôt de garantie d’un montant de 27.671,45 euros.

La SCI Blackswan PP11 s’oppose à cette demande, invoquant la clause résolutoire du bail qui prévoit expressément que “en cas de résiliation judiciaire, la somme exigible à titre de dépôt de garantie restera acquise à titre d’indemnité sans préjudice de tous dépens, dommages et intérêts.”

La clause résolutoire n’étant pas acquise au bénéfice de la SCI Blackswan PP11, celle-ci n’est pas fondée à solliciter la conservation du dépôt de garantie sur le fondement de la clause sus visée.

Aucun autre moyen n’étant opposé à la demande de la société Joula, la SCI Blackswan PP11 sera donc condamnée à lui restituer la somme de 27.671,45 euros à ce titre.

Sur les autres demandes

Les dépens et l’article 700 du code de procédure civile demeureront réservées.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Rejette la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI Blackswan PP11,

Rejette la demande de la SCI Blackswan PP11 visant à voir la SAS Joula déchue de son droit à solliciter une indemnité d’éviction,

Dit que le refus de renouvellement délivré le 23 septembre 2020 par la SCI Blackswan PP11 a mis fin à compter du 30 septembre 2020 à 24h au bail la liant à la SAS Joula, et portant sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 15],

Dit que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la société Joula au paiement d’une indemnité d’éviction et ouvert le droit pour la SCI Blackswan PP11 au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 jusqu’au 8 mars 2021,

Avant dire droit sur les indemnités d’éviction et d’occupation :

Désigne en qualité d’expert :

Mme [X] [K]

[Adresse 5]

[Courriel 12]

01 84 25 04 10

06 24 30 52 67

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel qui était employé par la locataire,

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au 8 mars 2021, dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer, à la date du 1er octobre 2020, la valeur locative du local commercial loué par la SAS Joula permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due par cette dernière, pour la période du 1er octobre 2020 au 8 mars 2021,

Dit que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 avril 2026 ;

Rappelle que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que la SCI Blackswan PP11 à qui incombe l’avance des frais d’expertise, devra verser au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris atrium sud, 1er étage, Parvis du Tribunal de Paris 17ème) une consignation d’un montant de 5 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 10 avril 2025, inclus, avec une copie de la présente décision ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, et sauf demande de prorogation ou de relevé de forclusion, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de la carence de la partie à qui l’avance des frais d’expertise incombait ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Paris ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

Donnons injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [J] [P]

[Adresse 9]

[Localité 10]

[XXXXXXXX03]

[Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Condamne la SCI Blackswan PP11 à payer à la SAS Joula la somme de 27 671,45 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie,

Réserve les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 20 mai 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation.

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, 1 Parvis du Tribunal de Paris,

[Localité 11]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : [XXXXXXXX04] – [XXXXXXXX02] / fax : [XXXXXXXX01]

[Courriel 16]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX013] / BIC : [XXXXXXXXXX017]

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;