TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01230 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UANT

JUGEMENT

N° B

DU : 12 Décembre 2025

[P] [H]

[K] [M] épouse [H]

C/

[F] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Décembre 2025

à M^e REDON-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 12 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Octobre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [P] [H], demeurant [Adresse 1]

Mme [K] [M] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [F] [D], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Odile DUBURQUE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 19 mai 2020, Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [W] [O] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés Résidence [7]- [Adresse 3]à [Localité 9] moyennant un loyer actualisé de 555,28€ provision sur charges comprise .

Le 19 mai 2020, Monsieur [F] [D] s’est porté caution des obligations du paiement du loyer et charges ainsi que des réparations locatives.

Les loyers n’étaient plus régulièrement réglés et un litige naissait entre bailleurs et locataire sur l’absence de mise à disposition de l’emplacement de stationnement. Par assignation en date du 21 janvier 2022, le juge des contenieux de la protection était saisi à la demande de Monsieur [W] [O] pour trancher le litige relatif au bail portant sur le parking.

Les parties se rapprochaient et un protocole d’accord transactionnel était signé entre Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse [H] et Monsieur [W] [O] le 11 novembre 2022 dont il était demandé l’homologation et que lui soit conféré force exécutoire à l’audience du 24 novembre 2022.

En exécution de ce protocole, Monsieur [W] [O] quittait le logement le 15 novembre 2022 et un était des lieux contradcitoire était dressé.

Par décision en date du 16 décembre 2022,l’accord transactionnel était homologué et il lui était conféré force exécutoire. Ce jugement a été signifié à l’initiative de Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse [H] à Monsieur [W] [O] le

3 avril 2023.

Le 19 avril 2023, une mise en demeure avant poursuite était adressée à Monsieur [W] [O] qui avait cessé de procéder au paiement de la somme de 100€ , en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse [H] ont fait assigner Monsieur [F] [D] en qualité de caution aux fins d’obtenir sur sa condamnation, avec exécution provisoire, au paiement de la somme de 8.197,09€ au titre de l’arriéré de loyer et charges ainsi que les frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie outre 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire, après un premier renvoi, était retenue à l’audience du 13 octobre 2025.

Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse [H], valablement représentés, maintiennent leur demandes et en réplique aux moyens de la partie adverses, font valoir que le protocole d’accord n’a jamais été exécuté et qu’en conséquence il est devenu caduc, raison pour laquelle ils se tournent vers la caution solidaire. Ils font valoir que les termes du protocole dont la réduction de loyer n’a pas vocation à s’appliquer puisque ce dernier est caduque faute d’exécution et ils justifient de leur demandes par les pièces versées au débat.

Monsieur [F] [D], valablement représenté, à titre principal s’oppose et conclut au rejet des demandes formées contre lui. A titre subsidiaire, il demande que la créance soit ramenée à la somme de 4.576,06€ compte tenu de la remise de dette accordée à Monsieur [O]. A titre infiniment subsidiaire, de ramener le montant de la créance à la somme de 4.775,99€ et en tout état de cause lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois et condamner les demandeurs à lui payer la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Il demande que l’exécution provisoire soit écartée.

Au soutien de sa position, il fait valoir que :

— bien que n’étant pas partie à la transaction, il peut s’en prévaloir en tant que fait juridique or l’accord prévoyait de décharger Monsieur [F] [D] de ses obligations de caution en échange des concessions réciproques des parties. cette transaction a l’autorité de la chose jugée et dès lors Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse [H] sont irrecevable à agir contre lui ;

— que la créance réclamée n’est pas exigible en ce que le cautionnement est accessoires à la créance principale et ne peut être actionnée qu’en cas défaillance du débiteur principal, or il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure à Monsieur [O], dès lors la caution ne peut être actionnée;

— à titre subsidiaire, sur la remise de dette de 3.000€ consentie dans le cadre du protocole pour mettre fin au litige portant sur l’emplacement de stationnement, l’article 1350-2 alinéa 1 du Code civil prévoit que la remise de dette au débiteur principal libère les cautions, même solidaires, ainsi ils ne peuvent lui réclamer la totalité de la dette,

— à titre infiniment subsidiaire, au cas où le tribunal déclarerait l’action en paiement recevable et que la remise de dette ne serait pas reconnue, il peut se prévaloir des exceptions qui appartiennent au débiteur et qui sont inhérentes à la dette. Dans le cas présent, suite à un incendie survenu dans le sous-sol au mois de décembre 2020, Monsieur [W] [O] a été privé de son emplacement de stationnement et a dû garer son véhicule à côté de l’immeuble où il a été désossé engendrant une remise en état à hauteur de 2.249,05€, cette somme doit venir en compensation des sommes réclamées;

— sur les sommes réclamées il en conteste une partie en ce que :

— le joint en silicone de la salle de bain est en mauvais état or, il est dans le même état que celui décrit dans l’état des lieux d’entrée, la demande hauteur de 41,80€ sera donc écartée ce qui ramène les dégradations locatives à la somme de 594,60€,

— la somme de 11€ par mois au titre de l’assurance est facturé or, aucun élément du bail ne le prévoit, la somme de 264€ sera donc rejetée, de même que les frais de courtage de 3€ par mois qui n’apparaissent nulle part dans le bail, la somme de 72€ sera donc rejetée,

— le locataire a bénéficié de versement de la CAF à hauteur de 29,61€ et un cédit au titre de la taxe d’ordure ménagère 2022 d’un montant de 13,69€ qui doivent être déduite des sommes réclamées, la caution ne pouvant payer davantage que le débiteur principal, ce qui ramène la dette à 4.775,99€.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par remise au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les effets du protocole entre bailleurs et locataire quant à la recevabilité de la demande à l’encontre de la caution.

L’article 2052 du Code civil dispose : « La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. »

Si l’effet relatif des contrats interdit aux tiers de se prévaloir de l’autorité d’une transaction à laquelle ils ne sont pas intervenus, ces mêmes tiers peuvent néanmoins invoquer la renonciation à un droit que renferme cette transaction.

Dans le cas présent, la transaction conclue prévoit en son article 1 que Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse [H] libèrent Monsieur [F] [D] de son obligations de caution. Cette transaction a fait l’objet d’un jugement d’homologation lui conférant force exécutoire et a été signifié dans le délai de 6 mois. Elle a donc autorité de la chose jugée.

Pour combattre cette autorité de la chose jugée, les demandeurs allèguent l’absence d’exécution du protocole d’accord transactionnel par Monsieur [O] et donc sa caducité.

Or, le protocole a été en partie exécuté puisqu’il prévoyait, en son article 2 le départ des lieux de Monsieur [O] au 15 novembre 2022 et la réalisation de l’état des lieux de sortie le

16 novembre 2022, ce qui a été fait.

En outre, à la date du 19 avril 2023, il lui était reproché l’absence de paiement de la somme de 100€ alors que l’accord a été signé le 11 novembre 2022 et homologué le 16 décembre 2022, sans qu’il soit précisé qu’aucun versement n’était intervenu. En tout état de cause, Monsieur [O] a exécuté une partie de son obligation en quittant les lieux le 15 novembre 2022. Le protocole n’est pas donc pas caduque mais partiellement inexécuté quant aux paiement des sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges.

Or, une clause de déchéance du terme est prévue au contrat à l’article 2 permettant à Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse [H], après une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours de rendre l’intégralité de la dette immédiatement exigible et de poursuivre son paiement par toute voie de droit, en exécution du protocole.

L’article 3 de ce même accord stipule que le présent protocole ne tient pas compte du solde de tout compte (frais éventuels de remise en état des lieux et déduction faite du dépôt de grantie initialement versé lors de l’entrée dans les lieux, reversement au locataire du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux en cas d’absence de frais).

Ainsi, le protocole d’une part, a été partiellement exécuté, d’autre part, peut être opposé par Monsieur [F] [D] puisqu’il lui confère un droit, à savoir celui d’être libéré de ses obligation de caution, enfin que ces dispositions ne concerne que le litige circonscrit aux arriérés de loyers et charges et au préjudice de jouissance résultant de la privation de la place de stationnement.

En conséquence, Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse [H]sont irrecevables à actionner Monsieur [F] [D] au titre des arriérés de loyers et charges mais sont recevables à l’actionner au titre des réparations locatives et frais de justice.

Sur les sommes dues au titre des réparations locatives

La comparaison des état des lieux d’entrée et de sortie permet de retenir au titre des dégradations dont les réparations seront mises à la charge du locataire les éléments suivants :

le nettoyage du logement dont certains éléments n’ont pas été correctement nettoyés, notamment les prises électriques, les faiences, l’abattant de toilette, les sols et plinthes de la cuisine, les luminaires justifiant les frais de nettoyage,le remplacement d’une clef de la porte d’entrée,la remise en place du radiateur de la chambre dont la fixation a été arrachée,la dégradation de la peinture du mur gauche de la chambre,les frais de déplacement du professionnel.,Concernant le joint silicone de la douche, il a été restitué dans le même état que lors de l’entrée dans les lieux, il n’y a donc pas lieu de mettre à la charge du locataire son remplacement.

Ainsi, au regard du devis produit et de l’absence de contestation de Monsieur [F] [D] sur l’estimation des réparations locatives, ce dernier sera condamné au paiement de la somme 594,60€.

Sur les demandes de délais

Monsieur [F] [D] ne justifie pas de sa situation actuelle mais en qualité de caution justifie que lui soit alloué des délais de paiement en deux mensualités de 200€ et une troisième de 194,60€ payable avant le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision. En l’absence de paiement d’une seule échéance à son terme exact la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant partiellement, aucune somme ne sera allouée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ancienneté du litige justifie que l’exécution provisoire soit ordonnée,

Monsieur [F] [D] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par remise au greffe,

Déclare irrecevable l’action au titre des arriérés de loyers et charge de Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse LAMBERTà l’encontre de Monsieur [F] [D] en qualité de caution,

Condamne Monsieur [F] [D] à payer à Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse [H] la somme de 594,60€ avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Suspend les mesures d’exécution et autorise Monsieur [F] [D] à s’acquitter de sa dette en qualité de caution en deux mensualités de 200€ et une troisème de 194,60€ avant le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

Juge qu’en cas d’absence de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant 10 jours, la totalité du solde de la dette deviendra de nouveau immédiatement exigible et Monsieur [P] [H] et Madame [K] [M] épouse [H]pourront avoir recours aux mesures d’exécution forcées,

Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamne Monsieur [F] [D] aux dépens.

Le Juge, Le Greffier,