TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 03 octobre 2025

à M^e FABIAN Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 octobre 2025

à Mme [P] [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02957 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6OPH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [T] [P]

née le 26 Juillet 1990, demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [S] [U]

né le 13 Octobre 1988, demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 28 février 2017, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] un local à usage d’habitation avec stationnement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 592,55 euros, outre 186,83 euros de provision sur charges et pour un loyer mensuel de stationnement de 21,43 euros, outre 11,57 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] par exploit de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 2.816,04 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, la SA ERILIA a fait assigner Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 31 juillet 2025, aux fins de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] :

. au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.580,68 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 28 avril 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

. au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du 28 avril 2025 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

. au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

. au paiement de la somme de 300 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 juillet 2025, la SA ERILIA, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 5.728,24 euros, selon décompte en date du 23 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Elle précise que les requérants n’ont pas repris le paiement de leur loyer.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [T] [P], comparaissant en personne, sollicite de se maintenir dans les lieux et des délais de paiement.

Elle fait valoir qu’elle devrait percevoir, au mois de septembre 2025, une indemnisation suite à un accident de la circulation.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [S] [U] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 février 2017 contient une clause résolutoire (article X) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.816,04 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 mars 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [T] [P] déclare qu’elle percevra une indemnisation suite à un accident de la route en septembre 2025.

Il résulte du décompte que Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] étant occupants sans droit ni titre depuis le 27 mars 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause (article 7.6) stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 1.041,76 euros à compter du 28 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SA ERILIA à ce titre sera donc rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] restent devoir la somme de 5.562,24 euros, à la date du 23 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus et déduction faite des frais de procédure pour un montant de 166 euros qui doivent figurer au poste des dépens.

Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5.562,24 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2017 entre la SA ERILIA d’une part et Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] d’autre part, concernant le logement avec stationnement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de délais de paiement de Madame [T] [P] ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de cinq mille cinq cent soixante-deux euros et vingt-quatre centimes (5.562,24 euros), décompte arrêté au 23 juillet 2025 incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer avec charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit mille quarante et un euros et soixante-seize centimes (1.041,76 euros), à compter du 28 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation formulée par la SA ERILIA;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [P] et Monsieur [S] [U] aux entiers dépens ;

DEBOUTONS la SA ERILIA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION