TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00097

N° Portalis DBX4-W-B7J-TV2V

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[I] [J] [F]

C/

[T] [R]

[H] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DORMIERES

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [I] [J] [F],

demeurant [Adresse 9] [Adresse 1]

[Localité 7] (ALLEMAGNE)

Représentée par Maître Ophélie DORMIERES, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Madame [T] [R],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

Comparante en personne

Madame [H] [S],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 juin 2024, Madame [I] [F] a donné à bail à Madame [T] [R] et Madame [H] [S] un appartement à usage d’habitation meublé (bâtiment B, porte n°1) et un parking n°27 situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 895 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros.

Le 19 novembre 2024, Madame [I] [F] a fait signifier à Madame [T] [R] et Madame [H] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 02 janvier 2025, Madame [I] [F] a ensuite fait assigner Madame [T] [R] et Madame [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin par la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais, risques et périls, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.554,99 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 janvier 2025.

A l’audience du 21 février 2025, Madame [I] [F], représentée par Maître Ophélie DORMIERES, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.711,99 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. Le conseil de Madame [I] [F] précise ne pas avoir mandat pour accepter des délais de paiement.

Madame [I] [F] indique que les clauses du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les délais et que le paiement des loyers n’a pas repris, de sorte que l’ensemble de ses demandes sont fondées.

Madame [T] [R] et Madame [H] [S] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Madame [T] [R] et Madame [H] [S] sollicitent un délai pour quitter les lieux, ayant prévu de partir d’ici fin mars 2025, et des délais de paiement non-suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros pour Madame [T] [R] et de 400 euros pour Madame [H] [S]. Elles demandent une remise gracieuse des frais du Commissaire de justice et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, elles indiquent qu’elles sont toutes les deux au chômage et ont une dette d’un montant de 1.107 auprès d’EDF. Madame [H] [S] a indiqué avoir des droits aux chômage plus important et rembourser un prêt étudiant à hauteur de 88 euros par mois. Madame [T] [R] a justifié percevoir des indemnités de chômage réduites à 308 euros en février 2025, avoir un découvert bancaire et des prélèvements de 45 euros pour son forfait, de 25 euros pour son abonnement en salle de sport et des dettes de consommation auprès de Micromania (509 euros) et de JD Sports (123,34 euros).

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 juin 2024 contient une clause résolutoire (article en page 4) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2.554,99 euros a été signifié le 19 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [T] [R] et Madame [H] [S] n’ont réglé aucune somme dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er janvier 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement assortis d’une suspension de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 1er janvier 2025 et Madame [T] [R] et Madame [H] [S] sont depuis occupantes sans droit ni titre.

Il sera laissé un délai de deux mois aux anciennes locataires pour quitter les lieux et en restituer les clés, après délivrance d’un commandement de quitter les lieux, délai de droit prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Elles ne justifient d’aucune circonstance de nature à justifier une prolongation de ces délais sur le fondement des articles L.412-2 ou L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, ce qu’elles ne demandent par ailleurs pas réellement puisqu’elles ont fait part de leur volonté de quitter les lieux en mars 2025. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [T] [R] et Madame [H] [S] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [I] [F] produit un décompte du 19 février 2025 démontrant que Madame [T] [R] et Madame [H] [S] restent devoir la somme de 4.711,99 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Madame [T] [R] et Madame [H] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elles seront ainsi condamnées solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.711,99 euros.

Madame [T] [R] et Madame [H] [S] seront également condamnées au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier 2025 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée, étant précisé qu’aucune demande de solidarité n’a été formulée par la demanderesse concernant l’indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT NON-SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

L’article 1343-5 du Code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ".

En l’espèce, Madame [T] [R] et Madame [H] [S] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Ainsi, elles ne peuvent bénéficier des délais de paiement prévus par l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

S’agissant des délais de paiement prévus par le Code civil, il ressort des déclarations de Madame [T] [R] et Madame [H] [S] qu’elles ont des ressources restreintes, bénéficiant des indemnités de France Travail. Madame [I] [F] n’a pour sa part pas fait état de besoins particuliers, étant noté qu’elle ne s’est pas expressément opposée aux délais de paiement à l’audience. Enfin, Madame [T] [R] et Madame [H] [S] ont fait des versements en janvier et février 2025 et souhaitent déménager rapidement, permettant ainsi de contenir le montant de la dette.

Tenant compte de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [T] [R] à régler la dette par des versements de 100 euros pendant 9 mois et un 10e versement soldant la dette et Madame [H] [S] à régler la dette par des versements de 400 euros pendant 9 mois et un 10e versement soldant la dette. Ces délais de paiement suspendront les voies d’exécution forcée à l’encontre de chacune seulement si celle-ci règle sa part.

Il est précisé que ces délais de paiement, bien que distincts pour chacune des débitrices solidaires, n’ont pas vocation à régler leur contribution à la dette et que Madame [H] [S], amenée à régler plus que Madame [T] [R] dans le cadre des délais de paiement, pourra éventuellement faire une action en justice pour demander à celle-ci de rembourser les sommes avancées pour son compte, sur le fondement de l’article 1317 du Code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [R] et Madame [H] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [I] [F] et de la situation financière des débitrices, Madame [T] [R] et Madame [H] [S] seront condamnées in solidum à lui verser une somme limitée à 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2024 entre Madame [I] [F] d’une part et Madame [T] [R] et Madame [H] [S] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (bâtiment B, porte n°1) et un parking n°27 situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 1er janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [R] et à Madame [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [R] et Madame [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [I] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [R] et Madame [H] [S] à verser à Madame [I] [F] à titre provisionnel la somme de 4.711,99 euros (décompte arrêté au 19 février 2025, incluant une dernière facture de février 2025) ;

AUTORISONS Madame [T] [R] à s’acquitter de cette somme, outre les éventuelles indemnités d’occupation courantes, en 9 mensualités de 100 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

AUTORISONS Madame [H] [S] à s’acquitter de cette somme, outre les éventuelles indemnités d’occupation courantes, en 9 mensualités de 400 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution forcée sont suspendues tant que ces délais sont respectés et qu’à défaut de paiement, des procédures d’exécution forcée pourront être mises en œuvre par la créancière à l’encontre de la ou des débitrices défaillantes ;

CONDAMNONS Madame [T] [R] et Madame [H] [S] à payer à Madame [I] [F] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [R] et Madame [H] [S] à verser à Madame [I] [F] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [R] et Madame [H] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, à l’exclusion des dépens au titre de l’exécution forcée ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,