TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00931 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYAK

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [D] [H] épouse [L], demeurant [Adresse 2]

comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Septembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 9 décembre 2021, l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT a donné à bail à Madame [D] [L] née [H] un logement sis [Adresse 3] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel actuellement fixé à 260,56 euros hors charge et hors APL, le loyer étant payable à terme échu.

Le 9 mars 2023, l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT a fait signifier à Madame [D] [L] née [H] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1 829,12 euros.

Par exploit d’huissier délivré le 4 avril 2024, l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT a fait citer Madame [D] [L] née [H] devant le Juge des contentieux de la protection du présent tribunal, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1184, 1224 et 1227 du code civil aux fins de voir :

— constater que le bail a été résilié de plein droit ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [D] [L] née [H] et de tout occupant de son chef sans délais ;

— condamner Madame [D] [L] née [H], à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT, à titre d’arriérés de loyer la somme de 2 944,72 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [D] [L] née [H], à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT, les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 10 mai 2023 à la somme de

279,38 euros ;

— condamner Madame [D] [L] née [H], à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 279,38 euros par mois ;

— dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— condamner Madame [D] [L] née [H], aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 129,68 euros ainsi qu’à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [D] [L] née [H] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A titre subsidiaire, elle demande à voir prononcer la résiliation du bail en raison des manquements du locataire à son obligation de payer les loyers et les charges à échéance.

A l’audience du 17 septembre 2024, la partie demanderesse, représentée par son avocat, se réfère à ses conclusions d’assignation augmentant la demande des impayés locatifs à la somme de 2 944,72 euros et a déposé ses pièces.

Madame [D] [L] née [H] comparait, assistée de sa belle-fille pour l’aider à traduire. Elle explique que les charges et le loyer sont trop élevés.

Elle n’a communiqué aucun justificatif à l’audience.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier selon lequel Madame [D] [L] née [H] est veuve depuis 3 ans. Elle vit en France depuis 25 ans mais ne maîtrise pas la langue française rendant compliqué la gestion de ses démarches administratives courantes. Le paiement des loyers n’a pas repris et aucune proposition d’apurement n’a été formulée.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’OPH [Localité 7] Alsace agglomération-habitat (m2A Habitat) justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 5 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [D] [L] née [H] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La bailleresse sollicite dans l’assignation susvisées la condamnation de Madame [D] [L] née [H] au paiement de la somme de 2 944,72 euros au titre des loyers, charges impayés, et des indemnités d’occupation.

Il résulte des débats à l’audience et du dernier décompte du 9 septembre 2024 que la dette continue de croître.

Madame [D] [L] née [H] ne justifie d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte et ne conteste pas le montant de la dette, il convient de la condamner à payer à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT la somme de 2 944,72 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges selon décompte du 6 février 2024.

Par ailleurs, la demande porte sur la condamnation en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement.

Il convient de rappeler que ces sommes sont comprises dans le cadre de l’indemnité d’occupation.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, et à la demande.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 9 décembre 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 9 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 3-2 b) aux termes de laquelle le contrat de bail est résolu de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mars 2023, pour la somme en principal de 1 829,12 euros correspondant à au moins trois mois de loyers impayés.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que ces causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 10 mai 2023.

Sur la suspension de la clause résolutoire et Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [D] [L] née [H] a une situation sociale et personnelle compliquée. Elle est allocataire du revenu de solidarité active et elle n’a pas repris le paiement des loyers. Aucune proposition d’apurement de la dette locative n’a été formée. Dès lors, les conditions juridiques n’étant pas réunies, il n’est pas possible d’accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT (m2A Habitat), Madame [D] [L] née [H] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Elle doit donc être condamnée à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer hors APL qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, soit la somme de 279,38 euros, et majorée au titre des charges dûment justifiées.

Il convient de condamner Madame [D] [L] née [H] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire à compter du mois du mois de février 2024, au vu du décompte du 6 février 2024 s’arrêtant à l’échéance de janvier 2024, et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

Succombant, Madame [D] [L] née [H] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application au titre des frais irrépétibles que la demanderesse a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 9 décembre 2021 s’est trouvé de plein droit résilié le 10 mai 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DEBOUTE Madame [D] [L] née [H] de la demande de délai de paiement ;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [D] [L] née [H] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 3] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [L] née [H] au montant du loyer hors APL qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, soit la somme de 279,38 euros, et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [D] [L] née [H] à payer à l’OPH [Localité 7] Alsace agglomération-habitat (m2A Habitat) cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne ;

CONDAMNE Madame [D] [L] née [H] à payer à l’OPH [Localité 7] Alsace agglomération-habitat (m2A Habitat) une somme de 2 944,72 eu au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, arrêté selon décompte du 6 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE l’OPH [Localité 7] Alsace agglomération-habitat (m2A Habitat) du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [D] [L] née [H] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 7] Alsace agglomération-habitat (m2A Habitat) de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,