TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04715

N° Portalis DBX4-W-B7I-TUQA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

[D] [C]

[K] [J] épouse [C]

C/

[B] [R] [S] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Avril 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [C]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

Madame [K] [J] épouse [C]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [R] [S] [L]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 novembre 2018 prenant effet au 19 novembre 2018, Monsieur et Madame [D] [C] ont donné, par l’intermédiaire de leur mandataire FONCIA [Localité 9], à bail à Monsieur [B] [R] [S] [L] un appartement à usage d’habitation (n°C04) ainsi qu’un parking situés [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 407 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Le 12 septembre 2024, Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] ont fait signifier à Monsieur [B] [R] [S] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] ont ensuite fait assigner Monsieur [B] [R] [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation du contrat de location par l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [B] [R] [S] [L] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 2.162,34 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge à compter de la résiliation du bail soit le 13 novembre 2024 jusqu’à la libération effective du logement, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

* d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [B] [R] [S] [L].

A l’audience du 7 mars 2025, Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 135,22 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise en précisant que Monsieur [B] [R] [S] [L] n’a pas pris contact avec eux.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 10 décembre 2024, Monsieur [B] [R] [S] [L] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 9 novembre 2018 prenant effet au 19 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.028,96 euros a été signifié le 12 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est resté donc infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2024.

Toutefois, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il résulte du décompte locatif fourni que le locataire a apuré intégralement sa dette et ce en effectuant un versement conséquent le 17 décembre 2024 à hauteur de 2162,34 euros et en payant les loyers courant par la suite, et alors même que les frais de poursuites de 135,22 euros ne font pas partie de l’arriéré locatif.

Or le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et de réserver à Monsieur [B] [R] [S] [L] un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisqu’il pourrait ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée.

A ce titre, si au jour de l’audience soit le 07 mars 2025, l’arriéré locatif était de 135,22 euros, somme qui n’était autre que des frais de poursuites, le locataire s’était bien acquitté de sa dette locative. Par ailleurs le loyer de mars 2025 a bien été réglé. Il est donc considéré que le locataire a satisfait à l’obligation du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, en raison de l’apurement progressif de la dette, de la reprise du paiement du loyer courant, et du fait que la dette a été intégralement soldée, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue par l’octroi de délai de paiement depuis le 13 novembre 2024, date du constat de son acquisition, jusqu’au 3 mars 2025, date à laquelle la dette a été soldée et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

Par suite, Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] seront déboutés de leur demande d’expulsion de corps et de biens ainsi que de condamnation à une indemnité d’occupation qui deviennent en conséquence sans objet.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] produisent un décompte du 4 mars 2025 démontrant que Monsieur [B] [R] [S] [L] a apuré la dette locative, après soustraction des frais de poursuite de 135,22 euros.

La dette locative est donc soldée et la demande en paiement sera donc rejetée comme étant sans objet.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [R] [S] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] seront déboutés de leur demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [B] [R] [S] [L], lesquels deviennent sans objet du fait de la non-acquisition de la clause résolutoire.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C], Monsieur [B] [R] [S] [L] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2018 prenant effet au 19 novembre 2018 entre Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] et Monsieur [B] [R] [S] [L] concernant [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

OCTROYONS rétroactivement à Monsieur [B] [R] [S] [L] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du 13 novembre 2024 au 03 mars 2025, période au cours de laquelle la dette a été soldée,

CONSTATONS que la dette de loyer est soldée,

DEBOUTONS Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] de leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif,

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette,

DEBOUTONS en conséquence Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] de leurs demandes d’expulsion de corps et de biens ainsi que de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] de leurs demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] [S] [L] à verser à Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [C] et Madame [K] [J] épouse [C] de leur demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [B] [R] [S] [L] ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] [S] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toute autre prétention ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,