JUGEMENT DU

24 JUIN 2025

DOSSIER N° RG 24/01010 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DKV5

Minute n°

AFFAIRE :

[T], [I] [U]

C/

S.A.S. NAPOLI PIZZA [Localité 4], S.A.S. PIZZALIA

Nature 30A

copie exécutoire délivrée le 24 juin 2025

à M^e CASTAGNON

copie certifiée conforme

délivrée le 24 juin 2025

à M^e CASTAGNON

M^e LATAILLADE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 17 Avril 2025, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 25 Juillet 2024

DEMANDEUR :

M. [T], [I] [U]

né le 11 Février 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Arnaud LATAILLADE, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat postulant, vestiaire : 19, M^e Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDERESSES :

S.A.S. NAPOLI PIZZA [Localité 4] registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 912 266 632, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.S. PIZZALIA registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 979 282 043, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie CASTAGNON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 821

Par actes séparés des 24 et 25 juillet 2025, Monsieur [T] [U] a assigné la SAS NAPOLI PIZZA [Localité 4] et la SAS PIZZALIA devant le Tribunal judiciaire de Libourne sur le fondement des articles R.145-23 al 3 du Code de commerce, les articles 1217, 1224, 1227, 1231, 1231-1 et 1741 du Code civil pour voir :

— à titre principal, constatée l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial

— subsidiairement, prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— ordonnée l’expulsion de la SAS PIZZALIA, ainsi que tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonnée, en tant que de besoin la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans un garde-meuble à son choix, aux risques et périls des défenderesses,

— en tout état de cause, de les voir :

— condamnées in solidum au paiement de la somme de 5467,78 € au titre des travaux de remise en état qu’il a effectués, sauf à parfaire au jour où il sera statué,

— condamnées in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation du local égale au montant du loyer contractuel, calculeé mensuellement, charges et taxes en sus, due à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux de tous biens et de tous occupants et remise des clés,

— de dire et juger que tout occupant des lieux, devenus occupants sans droit ni titre, restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances

— et de voir condamnées in solidum les défenderesses à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, tout en mettant à leur charge les entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais de l’acte de sommation du 5 avril 2024.

Maintenant intégralement les demandes de son assignation, Monsieur [U] fait valoir qu’il a conclu, le 29 mars 2022, avec la société NAPOLI PIZZA [Localité 4] un bail commercial portant sur un local situé au [Adresse 6]. Au cours de l’année 2023, il a découvert l’existence d’une gaine d’extraction, installée, au mépris des dispositions contractuelles, le long de la façade et sur le toit des locaux loués. Malgré une sommation délivrée par acte d’huissier le 5 avril 2024, la société NAPOLI PIZZA [Localité 4] n’a pas procédé à la remise en état du local commercial dans le délai requis. Par acte du 22 février 2024, cette dernière a procédé à la cession de son fonds de commerce au profit de la société PIZZALIA. Au regard de ces éléments, il estime que les défenderesses ont méconnu les stipulations du bail commercial, plus particulièrement celle qui concerne la désignation des locaux loués puisque la pose de la gaine d’extraction a fait l’objet de travaux réalisés sans son autorisation préalable ou celle du syndicat de copropriété. Concernant la cession du fonds de commerce, il souligne qu’il a gardé le silence après la réception du courrier du 22 février 2024, ce qui révélait son refus de l’offre de cession. Il estime ainsi que cette double méconnaissance des stipulations contractuelles entraîne l’acquisition de la clause résolutoire. À défaut, il estime que la résiliation du contrat de bail commercial doit être prononcée pour manquements graves aux obligations contractuelles du preneur. Il ajoute qu’à défaut de remise en état des lieux par le locataire, il n’a eu d’autre choix que de réaliser les travaux à ses propres frais représentant un montant total de 5467,78 €, comme en atteste le devis établi par la société DV ENERGIE. La gravité de ce manquement justifie la résiliation du bail mais également le versement de dommages et intérêts.

Dans le dernier état de leurs conclusions en défense, notifiées par la voie électronique le 20 novembre 2024, la SAS NAPOLI PIZZA [Localité 4] et la SAS PIZZALIA demandent au Tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce et les articles 1217, 1224 et 1227, 1231, 1231-1 et 1741 du Code civil, de débouter Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes, de les déclarer bien fondées en leurs demandes, et de condamner Monsieur [U] à leur payer, à chacune, la somme de 2000 € à titre d’indemnité, outre la somme de 2500 €, à chacune, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en mettant les dépens à la charge du demandeur.

Les défenderesses soutiennent que la sommation visant la clause résolutoire est entachée de nullité, ses termes étant trop vagues et contradictoires sur le délai imparti pour s’exécuter, sur la nature des travaux attendus et sur l’absence de référence à la clause résolutoire. Elles estiment en outre que la sommation a été délivrée tardivement et sans bonne foi, plus de deux ans après l’installation du système d’extraction et alors que le bailleur avait connaissance des travaux depuis l’origine. S’agissant de la cession du fonds de commerce, la SAS PIZZA NAPOLI [Localité 4] rappelle que le bailleur a accusé réception le 24 février 2024 de son intention de céder le fonds à la SAS PIZZALIA et que dans le délai d’un mois imparti, il n’a pas manifesté son intention de préempter. Son silence doit s’interpréter comme son refus d’acquérir le fonds de commerce et non comme son refus de le voir cédé. S’agissant de la résiliation du bail pour non-respect des modalités de cession du fonds de commerce, elles estiment que le bailleur échoue à démontrer l’existence d’un manquement grave à leur encontre et qu’il ne rapporte pas la preuve que le locataire aurait eu connaissance des modalités du règlement de la copropriété dont il se prévaut. Elles considèrent qu’il ne démontre pas davantage l’existence d’une faute qu’elles auraient commises et/ou de l’existence d’une quelconque nuisance. Au regard de ces éléments, toutes les autres demandes devront être rejetées. À titre reconventionnel, elles demandent la réparation du préjudice causé par le comportement abusif de leur ancien et nouveau bailleur.

Par ordonnance du 28 janvier 2025, prononçant la clôture de l’instruction, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie, statuant à juge unique, le 17 avril 2025. À cette date, l’affaire a été retenue puis mise en délibéré au 24 juin 2025, les parties avisées.

SUR CE,

Sur les demandes relatives à la clause résolutoire et l’expulsion du preneur sous astreinte

Aux termes de l’article 145-41 du Code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

Par ailleurs, l’article 1225 du Code civil dispose : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. / La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Il est constant que le 29 mars 2022, Monsieur [U], le bailleur, et la SAS NAPOLI PIZZA [Localité 4], le preneur, ont conclu un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4], situé dans un ensemble immobilier en copropriété, moyennant un loyer annuel de base de 9600 € hors-taxes, soit la somme mensuelle de 800 € hors charges.

Il n’est pas contesté que ces locaux étaient destinés à « l’usage exclusif » du preneur pour son activité de restauration, « avec hotte aspirante extérieure avec filtre sans bruit et sans odeur ».

L’analyse des pièces versées à la discussion révèle que le 5 avril 2024, Monsieur [U] a dénoncé à la pizzeria LA SCALA, installée dans les locaux donnés à bail, un procès-verbal de constat avec sommation d’avoir « immédiatement et sans délai, d’avoir sous un mois des présentes » à se conformer aux dispositions suivantes « remettre en l’état le local commercial », l’huissier de justice l’avisant en ces termes, « qu’à défaut, je vous informe que le requérant engagerait immédiatement une procédure à votre encontre sur le fondement des articles 1425-1 et suivants du code de procédure civile si les conditions légales sont remplies ou à défaut des articles 1221 et suivants du Code civil ».

Pour s’opposer à la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial, les défenderesses soutiennent que la sommation délivrée est entachée de nullité.

À cet égard, il sera en effet constaté que les termes de la sommation, tendant à la remise en état des lieux, dans un délai prescrit, sont très approximatifs voire contradictoires.

De la même façon, il sera constaté que la sanction attachée au défaut éventuel d’exécution est également imprécise et que la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au bail n’a pas été expressément visée.

En tout état de cause, l’analyse des pièces versées à la discussion révèle que Monsieur [U] n’a pas, conformément aux dispositions susvisées, fait délivrer au preneur un commandement visant et reproduisant les termes de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Au regard de l’ensemble de ces événements il apparaît que le preneur n’a pas été mis en mesure de connaître la nature des manquements reprochés, la teneur de ses obligations pour y remédier et les conséquences d’un éventuel défaut d’exécution.

Dans ces conditions, les défenderesses apparaissent bien fondées à soulever la nullité de la sommation et partant, celle de ses effets sur la mise en œuvre de la clause résolutoire. Cette dernière ne pouvant être considérée comme acquise, les demandes subséquentes présentées par Monsieur [U] seront toutes rejetées.

Subsidiairement, sur la résiliation du bail

L’article 1224 du Code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Les articles 1227 et 1228 du même Code précisent : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » / « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Pour voir prononcée, subsidiairement, la résiliation du bail, Monsieur [U] soutient que les défenderesses auraient gravement manqué à leurs obligations contractuelles et qu’elles seraient tenues, in solidum, de réparer les dommages en résultant.

En premier lieu, il n’est pas contesté que dans l’article II du contrat de bail, les parties ont précisé que les locaux étaient réservés « à l’usage exclusif de la pizzeria, avec hotte aspirante extérieure avec filtre ».

Les échanges entre les parties révèlent un différend sur la conformité de l’installation finalement posée en façade, avec celle qui a été décrite dans le contrat de bail.

Les discussions achoppent ainsi sur la nature du dispositif fixé sur la façade du bâtiment, tantôt qualifié de hotte extérieure, tantôt d’extracteur d’air.

Il sera constaté qu’aucune des parties ne verse, aux débats, l’avis éclairé d’un expert sur ce point.

Les termes du devis émis le 12 juin 2024 par la société DV ENERGIE, mandatée par Monsieur [U] pour assurer la dépose du dispositif litigieux, tendraient à démontrer que le système posé sur la façade serait une « hotte en inox ».

En tout état de cause, l’analyse des échanges téléphoniques entre les parties dans le courant de l’année 2022 révèle que le bailleur et le preneur se sont accordés sur le choix d’un système d’extraction et qu’ainsi, contrairement à ce qu’il allègue, Monsieur [U] a connu puis validé, dès l’origine, le dispositif installé sur la façade de l’immeuble

Dans ces conditions, Monsieur [U] apparaît mal fondé à soutenir que la société NAPOLI PIZZA [Localité 4] a manqué à ses obligations contractuelles en procédant à des travaux sans son autorisation. Il ne rapporte pas davantage la preuve que ces derniers auraient été réalisés au mépris du règlement de la copropriété, ni que ce dernier aurait d’ailleurs été expressément porté à sa connaissance.

En second lieu, Monsieur [U] fait grief aux défenderesses d’avoir procédé à la cession du fonds de commerce malgré son refus, caractérisé par son silence lors de la réception du courrier qui lui avait été adressé le 22 février 2024.

À cet égard il sera constaté que la SAS NAPOLI PIZZA [Localité 4] a effectivement adressé au bailleur une lettre recommandée l’avisant de son intention de céder son fonds de commerce à la SAS PIZZALIA.

Il n’est pas contesté que dans le délai de réponse imparti, le bailleur ne s’est pas manifesté.

Toutefois l’analyse des termes de l’article VI des conditions générales du contrat de bail, révèlent que ce courrier n’avait pas d’autre objet que celui de permettre au bailleur d’exercer, son droit de préférence, pour s’installer dans les locaux.

Monsieur [U] ne saurait raisonnablement soutenir que son silence l’autorisait à s’opposer à la cession du fonds de commerce envisagée.

Ainsi, Monsieur [U] apparaît mal fondé à soutenir que le preneur, qui a respecté les formes prescrites pour notifier son intention de céder, a gravement manqué à son obligation contractuelle en passant outre ses droits.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [U] ne rapporte pas la preuve que les défenderesses auraient commis des manquements à leurs obligations contractuelles justifiant la résiliation du contrat de bail litigieux.

En conséquence, cette demande, ainsi que toutes les demandes subséquentes, seront rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles des défenderesses

L’article 1240 du Code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Les défenderesses estiment que Monsieur [U] a, par son action, fait preuve de malveillance et d’une mauvaise foi caractérisée à leur endroit et, en conséquence, sollicitent la réparation de leur préjudice par sa condamnation à leur payer une indemnité de 2 000 euros chacune.

Il est constant que l’absence manifeste de tout fondement à l’action, le caractère malveillant de celle-ci, l’intention de nuire, l’évidente mauvaise foi ou encore la volonté de multiplier les procédures engagées peuvent être interprétés comme les manifestations d’une procédure abusive.

En l’espèce, il sera constaté que Monsieur [U] a engagé une action contre la SAS NAPOLI PIZZA LIBOUNE deux ans après son installation dans les locaux et que s’il s’estime lésé par les travaux réalisés, il n’en a pourtant jamais ignoré ni l’existence, ni la nature, ni l’aspect. Par ailleurs, les dispositions contractuelles sur la cession du fonds de commerce étant claires, une erreur d’interprétation est peu vraisemblable.

Il se déduit de ses éléments que Monsieur [U] a fait preuve d’une légèreté et/ou de mauvaise foi à l’égard des défenderesses.

Leur demande sera donc accueillie. Il sera fait une juste appréciation de leur préjudice en le fixant à la somme de 1 000 euros, chacune, que Monsieur [U] sera condamné à leur payer.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. /Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. ».

En l’espèce, Monsieur [U], qui succombe à l’instance, supportera les entiers dépens de l’instance.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. » ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS NAPOLI PIZZA [Localité 4] et PIZZALIA l’intégralité des frais de procédure qu’elles ont exposés, non compris dans les dépens. Par suite, leur demande de condamnation de Monsieur [U] sur le fondement des dispositions susvisées sera accueillie à hauteur de 1500 euros, chacune.

Parallèlement, la demande de Monsieur [U] tendant à les voir condamnées in solidum au même titre, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [T] [U] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNONS Monsieur [T] [U] à payer à la SAS NAPOLI PIZZA [Localité 4] et la SAS PIZZALIA la somme de 1000 euros, chacune, sur le fondement de la procédure abusive,

CONDAMNONS Monsieur [T] [U] à payer à la SAS NAPOLI PIZZA [Localité 4] et la SAS PIZZALIA la somme de 1500 euros, chacune, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [U] à supporter la charge des dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 24 juin 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Stéphanie VIGOUROUX Tiphaine DUMORTIER