TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e AIDAN (E1084)

M^e HADDAD (C2092)

M^e FORGAR (P0112)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/15369

N° Portalis 352J-W-B7G-CYTNO

N° MINUTE : 1

Assignation du :

22 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 26 Février 2026

DEMANDERESSE

Association FRANCOISE ET EUGENE MINKOWSKI POUR LA SANTE MENTALE DES MIGRANTS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Frank AIDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1084

DÉFENDERESSES

S.A.S. NEXIO GROUPE (RCS de [Localité 1] n°878 929 066)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Michael HADDAD de la SELARL HADDAD & LAGACHE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2092

S.A.R.L. BE JACQUEMONT (RCS de [Localité 1] n°880 482 047)

[Adresse 3]

Décision du 26 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 22/15369 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYTNO

[Localité 4]

représentée par Maître Charles-edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0112

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Sandrine BREARD, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026, délibéré prorogé au 18 février 2026 puis au 26 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 1999, la SCI DU [Adresse 4] aux droits et obligations de laquelle est venue la société BE JACQUEMONT a consenti, à l’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS, pour une durée de neuf années à compter du 20 janvier 1999, un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux situés au deuxième étage d’un immeuble situé [Adresse 5] à Paris (75017), pour ses activités sanitaires, sociales et administratives, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 331.500 Frs (50.536,85 euros) en principal.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 15 mai 2020, la société BE JACQUEMONT a fait délivrer à l’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS un congé à effet du 31 décembre 2020 à minuit, portant refus de renouvellement de son bail commercial et offre de versement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 5.000 euros, que celle-ci a refusée.

La société BE JACQUEMONT l’a consécutivement fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé le 26 novembre 2020 aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire destinée à fournir tous éléments nécessaires pour fixer les indemnités d’éviction et d’occupation susceptibles d’être dues.

Par ordonnance de référé en date du 04 février 2021, Mme [M] [I] a été nommée en qualité d’expert judiciaire, aux frais avancés de la bailleresse, avec pour mission de fournir tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en cas de perte de son fonds par le preneur ou transfert de celui-ci, et le montant de l’indemnité d’occupation due par lui dans le cadre de son maintien dans les lieux.

En cours d’expertise, la société BE JACQUEMONT a indiqué avoir vendu les lieux loués à la société NEXIO GROUPE suivant acte authentique du 30 décembre 2020.

Par ordonnance de référé du 06 avril 2022, les opérations de Mme [M] [I] ont été rendues communes à la société NEXIO GROUPE.

L’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS, qui a quitté les locaux le 20 septembre 2021 pour s’installer [Adresse 6] à Paris (75020), a fait assigner la société BE JACQUEMONT et la société NEXIO GROUPE devant ce tribunal le 22 décembre 2022 aux fins essentiellement de les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 278.158 euros « à titre de provision sur l’indemnité d’occupation » et à lui rembourser la somme de 20.670,31 euros au titre du dépôt de garantie.

Mme [I] a établi son rapport le 11 janvier 2023. Elle est d’avis que l’indemnité d’éviction peut être chiffrée à la somme de 313.763 euros (dont 106.000 euros au titre de l’indemnité principale calculée à la valeur du droit au bail et 207.763 euros au titre des indemnités accessoires) qu’elle propose d’arrondir à 314.000 euros, et que l’indemnité annuelle d’occupation ressort, au 1er janvier 2021, à la somme de 98.280 euros en principal.

La mesure de médiation confiée à Mme [O] [V] par le juge de la mise en état le 08 novembre 2023 n’a pas permis aux parties d’aboutir à une solution concertée.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2024, l’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS (ci-après l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI) demande au tribunal, de :

JUGER les sociétés BE JACQUEMONT et NEXIO GROUPE redevables de l’indemnité d’éviction due à l’ASSOCIATION F & E MINKOWSKI,

CONDAMNER solidairement les sociétés BE JACQUEMONT et NEXIO GROUPE à payer à l’ASSOCIATION F & E MINKOWSKI la somme de 304.865,85 € au titre de l’indemnité d’éviction,

CONDAMNER la société NEXIO GROUPE à rembourser à l’ASSOCIATION F & E MINKOWSKI la somme de 4.276,71 € prélevée indûment au titre de la taxe sur les bureaux,

CONDAMNER la société BE JACQUEMONT à rembourser à l’ASSOCIATION F & E MINKOWSKI la somme de 5.658,75 € au titre des provisions sur charges pour la période 5 février – 30 décembre 2020,

CONDAMNER la société NEXIO GROUPE à rembourser à l’ASSOCIATION F & E MINKOWSKI la somme de 4.554,50 € au titre des provisions sur charges pour la période 31 décembre 2020 – 20 septembre 2021,

CONDAMNER la société NEXIO GROUPE à rembourser à l’ASSOCIATION F & E MINKOWSKI la somme de 1.904,03 € au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et foncières relatives à l’année 2021 faute de justificatifs afférents,

JUGER que les condamnations prononcées produiront intérêts à compter de l’acte introductif d’instance,

CONDAMNER solidairement les sociétés BE JACQUEMONT et NEXIO GROUPE à payer à l’ASSOCIATION F & E MINKOWSKI la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement la société BE JACQUEMONT et la société NEXIO GROUPE en tous les dépens incluant les frais d’expertise dont le montant sera recouvré directement par Maître Frank AÏDAN, Avocat au Barreau de PARIS conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

La demanderesse se prévaut des conclusions du rapport d’expertise judiciaire pour demander que les défenderesses soient solidairement condamnées à lui payer une somme de 304.865,85 euros, correspondant au montant de l’indemnité d’éviction devant lui revenir (314.000 euros) après déduction du montant de l’indemnité d’occupation résiduelle dont elle était redevable dans le cadre de son maintien dans les lieux (9.134,15 euros). Elle réplique à la société NEXIO GROUP, qui invoque une réticence dolosive résultant des termes de l’acte de vente notarié de l’immeuble, qu’elle était informée de l’absence de renouvellement de son bail, qui se poursuivait par tacite prolongation à la date de la signature de la promesse de vente. Selon elle, la société NEXIO GROUP aurait dû exiger de la venderesse qu’elle délivre un congé pour mettre un terme au bail. Elle déduit de la plus-value résultant de la vente de l’immeuble, acquis en février 2020 au prix de 6.000.000 par la société BE JACQUEMONT, à la société NEXIO GROUP au prix de 9.100.000 euros moins d’un an plus tard, le 30 décembre 2020, ainsi que du fait qu’elles ont été créées concomitamment, avec le même objet social, qu’elles ont agi de concert.

Elle insiste sur le fait qu’elle a été tenue à l’écart de l’opération et maintenue dans l’ignorance de l’accord relatif à la vente de l’immeuble libre de toute occupation et fixant l’indemnité due en cas de maintien dans les lieux de l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI (164.000 euros), aux termes de la promesse de vente. Elle estime que la société BE JACQUEMONT a organisé son insolvabilité et que venderesse et acquéreur ont engagé leur responsabilité civile du fait de cet accord conclu à son insu, justifiant qu’elles soient condamnées solidairement au paiement des sommes qui lui ont dues.

Elle fait par ailleurs valoir que le dépôt de garantie actualisé versé par ses soins s’élevait à la somme de 20.670,31 euros alors que le gestionnaire de la bailleresse ne lui a restitué qu’une somme de 14.489,57 euros, après déduction de la somme de 4.276,71 euros au titre de la taxe sur le bureaux due pour l’année 2020, la somme de 1.352,18 euros au titre de la taxe foncière due pour l’année 2021 et un montant de 551,85 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères (TOM) due pour l’année 2021. Elle soutient qu’elle est exonérée du paiement de la taxe sur les bureaux en application de l’article 231ter- V- 2°bis A du code général des impôts et sollicite que lui soit en conséquence remboursée la somme de 4.276,71 euros. Elle ajoute qu’en l’absence de tout justificatif produit par la bailleresse à l’appui des montants prélevés au titre des taxe foncière et TOM, elle est également fondée à solliciter la restitution respectivement de la somme de 1.352,18 euros et de la somme de 551,85 euros déduites indûment du dépôt de garantie dont le solde a été restitué.

Elle requiert aussi que lui soient remboursées les provisions pour charges acquittées pour un montant total de 10.213,25 euros, dont 5.658,75 euros versés à la société BE JACQUEMONT jusqu’au 30 décembre 2020 et 4.554,50 euros à la société NEXIO GROUPE du 31 décembre 2020 au 20 septembre 2021. Elle fait grief aux bailleresses successives de ne pas avoir procédé à la régularisation annuelle des charges depuis le 1er octobre 2019 et invoque la jurisprudence pour soutenir que les provisions pour charges acquittées trimestriellement doivent lui être restituées.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, la société BE JACQUEMONT demande au tribunal, de :

DÉBOUTER l’ASSOCIATION FRANCOIS ET EUGENE MINKOWSKI POUR LA SANTE MENTALE DES MIGRANTS et la société NEXIO GROUPE de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNER l’ASSOCIATION FRANCOIS ET EUGENE MINKOWSKI POUR LA SANTE MENTALE DES MIGRANTS et la société NEXIO GROUPE aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société BE JACQUEMONT s’oppose aux demandes formées à son encontre arguant qu’en cas de vente d’un immeuble loué, les obligations du vendeur à l’égard du preneur sont transférées de plein droit à l’acquéreur. Elle soutient que la société NEXIO GROUP est ainsi redevable de l’indemnité d’éviction, même si l’acte de vente mentionnait une absence de procédure d’éviction en cours.

Elle fait valoir que l’article 10.2 de la promesse de vente signée le 23 juin 2020 informait celle-ci du fait que les locaux étaient occupés par l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI et qu’en sa qualité de venderesse elle s’est engagée à lui céder l’immeuble libre de toute occupation au plus tard au 31 décembre 2020. Elle déclare que le prix de vente a été arrêté en conséquence et qu’une indemnisation forfaitaire était d’ailleurs prévue en cas de présence de l’association à la date de l’entrée en jouissance de l’acquéreur. Elle affirme qu’en l’absence d’accord trouvé avec l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI, la société NEXIO GROUP ne pouvait ignorer qu’un congé lui avait été nécessairement délivré pour le 31 décembre 2020. Elle en déduit que l’acquéreur ne peut s’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction, dont la charge lui incombe.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, la société NEXIO GROUP demande au tribunal, de :

DEBOUTER L’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS de l’ensemble de ses demandes de condamnation in solidum formées à l’encontre de la société NEXIO,

DEBOUTER L’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société NEXIO,

DEBOUTER la société BE JACQUEMONT en toutes ses demandes, fins et conclusions éventuelles à l’encontre de la Société NEXIO,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société BE JACQUEMONT à relever et garantir la société NEXIO du paiement de toute somme qu’elle aura à prendre à sa charge à quelque titre que ce soit au titre du jugement à intervenir, de sorte qu’aucune somme ne soit finalement à la charge de la société NEXIO au titre de l’indemnité d’éviction, de ses indemnités accessoires et plus généralement de toutes sommes allouées à l’ASSOCIATION MINKOWSKI,

CONDAMNER L’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS à régler la somme de 9.134,15 (neuf mille cent trente-quatre euros et quinze centimes) à la société NEXIO au titre de l’indemnité d’occupation résiduelle arrêtée au 20 septembre 2021, déduction faite des sommes d’ores et déjà payées par l’Association MINKOWSKI,

CONDAMNER la société BE JACQUEMONT au paiement, au bénéfice de la société NEXIO, de la somme de 10.000 (dix mille) Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société NEXIO GROUP s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle explique que la société BE JACQUEMONT a fait preuve de mauvaise foi et commis une réticence dolosive en ne l’informant ni du congé délivré le 15 mai 2020 à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI pour le 31 décembre 2020, ni de la saisine du président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir désigner un expert judiciaire, ni de l’ordonnance de référé en date du 04 février 2021 par laquelle Mme [M] [I] a été commise. Elle estime qu’elle a été appelée aux opérations d’expertise tardivement, raison pour laquelle elle a indiqué à l’expert qu’elle n’entendait pas formuler d’observations.

Elle conclut au rejet de toute condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’éviction du à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI dès lors que la venderesse a expressément indiqué à l’article 17.2 de l’acte de vente notarié ne pas avoir délivré de congé aux locataires, qu’il n’existait aucune procédure, contestation ou litige en cours de quelque nature que ce soit avec lesdits locataires et plus précisément qu’aucune indemnité ne leur était due « au titre d’une procédure d’éviction ou de travaux réalisés ». Elle ajoute que l’article 18.11 précise que s’il se révélait des litiges ayant une cause antérieure à la vente, comme en l’espèce, la venderesse en ferait son affaire personnelle de telle manière que l’acquéreur ne soit jamais inquiété. Elle en déduit que seule la société BE JACQUEMONT, qui a omis de l’informer du congé et de l’instance introduite avant la vente, doit assumer les charges financières induites par le congé qu’elle a fait délivrer, ou à tout le moins la garantir des sommes qui pourraient être mises à sa charge au titre de l’indemnité d’éviction en application des articles 1134, 1603, 1604 et 1626 du code civil.

Concernant le quantum des sommes réclamées par la demanderesse, elle déclare s’en rapporter aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire, tout en manifestant sa surprise sur le montant de l’indemnité d’éviction proposée alors que la demanderesse n’a pas d’activité économique à proprement parler. Elle acquiesce à l’offre de paiement d’une indemnité d’occupation résiduelle d’une somme de 9.134,15 euros due pour la période du 1er janvier 2021 au 20 septembre 2021, date de libération des locaux. S’agissant du dépôt de garantie, elle affirme qu’il a déjà fait l’objet d’une restitution à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI le 04 février 2022, déduction faite des taxes restant dues par elle, justifiant qu’elle soit déboutée de sa demande de ce chef.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 03 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 04 décembre 2025.

MOTIFS

I- Sur la de mande de condamnation solidaire de la société BE JACQUEMONT et de la société NEXIO GROUP à payer à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI une indemnité d’éviction d’un montant de 314.000 euros

Selon l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En application de ces dispositions, il est constant que la vente d’un immeuble ne décharge pas l’ancien propriétaire qui a donné congé de son obligation de payer l’indemnité d’éviction qui peut être due au locataire auquel avait été délivré, avant la vente, un congé avec refus de renouvellement et que l’indemnité d’éviction constitue une dette personnelle à la charge du bailleur ayant refusé le renouvellement du bail, dont il n’est pas déchargé par la vente de l’immeuble.

Il est néanmoins admis que le preneur peut agir en paiement de l’indemnité d’éviction contre l’acquéreur de l’immeuble lorsque les parties sont convenues dans l’acte de vente du bien que ledit acquéreur fera son affaire personnelle du paiement de l’indemnité d’éviction éventuellement due, déchargeant le vendeur de toutes les conséquences financières du congé délivré par lui antérieurement à la vente, dans les conditions également relatées audit acte de vente.

En application de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, il est établi et non contesté que la société BE JACQUEMONT a délivré congé à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI par acte extrajudiciaire du 15 mai 2020, à effet du 31 décembre 2020 à minuit, avec refus de renouvellement de son bail commercial et offre de versement d’une indemnité d’éviction sur le montant de laquelle les parties ne se sont pas accordées et que la bailleresse a ensuite saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris le 26 novembre 2020 aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire destinée à fournir tous éléments nécessaires pour fixer les indemnités d’éviction et d’occupation susceptibles d’être dues.

Il résulte de l’analyse de l’acte authentique de vente passé le 30 décembre 2020 entre la société BE JACQUEMONT et la société NEXIO GROUP qu’aucune clause n’a subrogé l’acquéreur dans les droits et obligations de la venderesse concernant ledit congé et ses suites, qui n’y sont pas évoqués.

L’article « 18.11. PROCEDURES – SINISTRE » de l’acte de vente stipule au contraire expressément que « Le Vendeur déclare :

Qu’il n’existe aucun contentieux ou procédure en cours le concernant en qualité de propriétaire des Biens (…) ;

(…) Si malgré cette déclaration, il venait à se révéler ultérieurement des sinistres ou litiges ayant une cause antérieure à la date de ce jour, les Parties sont convenues de ne pas subroger l’Acquéreur dans les droits et obligations du Vendeur à cet égard, ce dernier en faisant son affaire personnelle sur les plans juridique, judiciaire, financier ou administratif, le tout de manière à ce que l’Acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet. (…) »

L’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI évoque une collusion entre les deux défenderesses, mais ne la démontre pas. Le fait que les sociétés défenderesses ont été constituées à quelques mois d’intervalle, avec le même objet social, et ont pu fixer entre elles, au stade de la promesse, les éventuelles sanctions financières si l’immeuble était vendu occupé alors que la société NEXIO GROUP entendait acquérir un bien libre de toute occupation, est insuffisant à caractériser la collusion alléguée, de même que la plus-value réalisée par la venderesse à court terme.

La bonne foi étant présumée, la demande de condamnation solidaire de la société BE JACQUEMONT et de la société NEXIO GROUP au paiement de l’indemnité d’éviction due à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI sera rejetée.

Par conséquent, le montant de l’indemnité d’éviction proposé par Mme [I] dans son rapport en date du 11 janvier 2023 n’étant pas contesté, la société BE JACQUEMONT sera condamnée à payer à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI une indemnité d’éviction fixée à la somme de 314.000 euros (dont 106.000 euros au titre de l’indemnité principale calculée à la valeur du droit au bail), augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-6 du code civil.

II- Sur la demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation due par l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI à la société NEXIO GROUP

Aux termes de l’article L. 145-28 alinéa 1 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les parties s’accordent sur le montant de l’indemnité d’occupation statutaire proposée par l’expert judiciaire évaluée à la somme de 98.280 euros en principal au 1er janvier 2021, d’une part, et sur le fait que, compte tenu des loyers et accessoires provisionnels acquittés du 1er janvier 2021 au 20 septembre 2021, date de libération des lieux, la demanderesse reste redevable de la somme de 9.134,15 euros.

Il résulte de ce qui précède que la demande de condamnation solidaire de la société NEXIO GROUP au versement de l’indemnité d’éviction due à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI a été rejetée, de sorte que sa demande de paiement du complément de l’indemnité d’occupation due à la bailleresse par compensation ne peut être accueillie.

L’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI sera donc condamnée à payer à la société NEXIO GROUP la somme de 9.134,15 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er janvier 2021 au 20 septembre 2021, après déduction des loyers et accessoires provisionnels acquittés.

III- Sur la demande de condamnation de la société NEXIO GROUP à rembourser à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI les sommes prélevées indûment sur le dépôt de garantie

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Si le bailleur ne justifie pas de la réalité et du montant de sa créance, le preneur peut demander le remboursement des charges locatives et taxes qu’il a acquittées.

Il est établi que le gestionnaire de la bailleresse a restitué à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI le solde du dépôt de garantie, d’un montant de 14.489,57 euros, après avoir prélevé la somme de 4.276,71 euros au titre de la taxe sur les bureaux relative à l’année 2020, la somme de 1.352,18 euros au titre de la taxe foncière afférente à l’année 2021 et la somme de 551,85 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères (TOM) 2021.

Selon l’article 231ter- V- 2°bis A du code général des impôts, les locaux spécialement aménagés pour l’exercice d’activités de recherche, ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel ainsi que les dépendances immédiates et indispensables à l’exercice de l’activité sont exonérés du paiement de la taxe sur les bureaux.

La société NEXIO GROUP ne conteste pas que ces dispositions sont applicables à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI. C’est donc à tort que sa gestionnaire a retenu une somme de 4.276,71 euros sur le dépôt de garantie devant lui être restitué, au titre de ladite taxe.

Par ailleurs, la société NEXIO GROUP n’a pas produit les bordereaux justifiant du quantum de la taxe foncière et de la TOM imputées à l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI au titre de l’année 2021, malgré la demande formulée par son ancienne locataire. Elle ne justifie donc pas du bien-fondé des montants retenus par sa gestionnaire de ces chefs.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de remboursement des sommes prélevées à tort sur le dépôt de garantie devant lui revenir au titre de la taxe sur les bureaux 2020, de la taxe foncière 2021 et la TOM 2021 et la société NEXIO GROUP sera condamnée à lui verser une somme totale de 6.180,74 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022, date de délivrance de l’assignation, qui vaut mise en demeure, en application de l’article 1344-1 du code civil.

IV- Sur la demande de condamnation de la société BE JACQUEMONT et de la société NEXIO GROUP à rembourser les provisions pour charges acquittées par l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI

En application de l’article 1353 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de principe que l’absence de régularisation des charges prive de cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges et oblige ainsi le bailleur à rembourser les provisions versées.

L’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI fait valoir, sans être contredite sur ce point, que les défenderesses n’ont pas procédé aux régularisations de charges qui leur incombaient successivement.

Il sera par conséquent fait droit à sa demande de remboursement des provisions pour charges acquittées jusqu’au 30 décembre 2020 entre les mains de la société BE JACQUEMONT et à compter du 31 décembre 2020 jusqu’au 20 septembre 2021 entre les mains de la société NEXIO GROUP.

Partant, la société BE JACQUEMONT sera condamnée à lui verser une somme de 5.658,75 euros et la société NEXIO GROUP une somme de 4.554,50 euros. Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022, date de délivrance de l’assignation, qui vaut mise en demeure, en application de l’article 1344-1 du code civil.

V- Sur la garantie de la société BE JAQUEMONT

La société NEXIO GROUP sollicite que la société BE JAQUEMONT soit condamnée à la relever et garantir indemne de toute les sommes qui pourraient être mises à sa charge au profit de l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI.

Toutefois, les sommes mises à la charge de la société NEXIO GROUP résultent des rétentions infondées opérées par sa gestionnaire sur le dépôt de garantie, d’une part, et de l’absence de régularisation des charges alors qu’elle a perçu des provisions trimestrielles au cours de l’année 2021, d’autre part.

Il n’y a pas lieu d’accueillir sa demande de garantie dès lors qu’aucune condamnation n’a été prononcée à son encontre du fait de la venderesse.

VI- Sur les mesures accessoires

La société BE JACQUEMONT et la société NEXIO GROUP, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Frank AÏDAN, Avocat au Barreau de PARIS dans les conditions prévues à l’article 699 du même code.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de l’ASSOCIATION F&E MINKOWSKI la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. Il convient de lui allouer une somme de 4.000 euros, que les défenderesses devront lui régler in solidum en application de l’article 700 du code de procédure civile. Leurs demandes fondées sur ce même texte seront, quant à elles, rejetées.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la demande, l’exécution provisoire est de droit. Compatible avec la nature du présent litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de l’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS tendant à la condamnation solidaire de la société BE JACQUEMONT et la société NEXIO GROUP au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due,

CONDAMNE la société BE JACQUEMONT à payer à l’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS une indemnité d’éviction fixée à la somme de 314.000 euros (trois cent quatorze mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la société NEXIO GROUP à payer à l’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS une somme totale de 6.180,74 euros (six mille cent quatre-vingts euros et quatorze centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022, en remboursement de la taxe sur les bureaux 2020, de la taxe foncière 2021 et la taxe sur les ordures ménagères 2021 retenues indument sur le dépôt de garantie,

CONDAMNE la société BE JACQUEMONT à payer à l’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS la somme de 5.658,75 euros (cinq mille six cent cinquante-huit euros et soixante-quinze centimes) assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022 au titre des provisions pour charges qu’elle a encaissées jusqu’au 30 décembre 2020,

CONDAMNE la société NEXIO GROUP à payer à l’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS la somme de 4.554,50 euros (quatre mille cinq cent cinquante-quatre euros et cinquante centimes) assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022, au titre des provisions pour charges qu’elle a encaissées du 31 décembre 2020 jusqu’au 20 septembre 2021,

CONDAMNE l’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS à payer à la société NEXIO GROUP la somme de 9.134,15 euros (neuf mille cent trente-quatre euros et quinze centimes) au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er janvier 2021 au 20 septembre 2021, après déduction des loyers et accessoires provisionnels acquittés,

REJETTE la demande de condamnation de la société BE JACQUEMONT à la garantir des sommes allouées à l’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS,

CONDAMNE la société BE JACQUEMONT et la société NEXIO GROUP in solidum au paiement des dépens de l’instance,

AUTORISE Maître Frank AÏDAN, Avocat au Barreau de PARIS, à recouvrer directement les dépens avancés par lui, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société BE JACQUEMONT et la société NEXIO GROUP in solidum à payer à l’ASSOCIATION FRANÇOISE ET EUGÈNE MINKOWSKI POUR LA SANTÉ MENTALE DES MIGRANTS la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de la société BE JACQUEMONT et de la société NEXIO GROUP fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Février 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA