TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01934 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFYK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. ALOGEA ( ANCIENNEMENT SAAHLM), prise en la personne de son représentant légal

C/

[H] [T]

[W] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à M^e Agnès BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALOGEA (ANCIENNEMENT SAAHLM), prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [H] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

M. [W] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20/01/2023, la SA ALOGEA a donné à bail à Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] l’appartement n° 204C situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 438.78 euros et une provision sur charges mensuelle de 52 euros.

Le 21/01/2025, la SA ALOGEA a fait signifier à Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA ALOGEA a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 13/12/2024.

La SA ALOGEA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22/01/2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20/05/2025, la SA ALOGEA a ensuite fait assigner Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 22 mars 2025, leur expulsion sous huitaine de la signification de l’ordonnance rendue avec dispense de tout délai vu l’urgence de sauvegarder la créance et au vu de la mauvaise foi des preneurs, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2833.78 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, majorée des intérêts légaux,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— in solidum, d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23/05/2025.

A l’audience du 22/07/2025, la SA ALOGEA, représentée par Maître [V] [D], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2791.94 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. Elle confirme la reprise du paiement du loyer. La SA ALOGEA s’oppose à l’octroi de délai de paiement suspensifs.

Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 80 euros par mois en règlement de l’arriéré, sur 35 mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14/08/2025 et prorogée au 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALOGEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22/01/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20/05/2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20/01/2023 contient une clause résolutoire (article 3.9 renvoyant à l’article 2.8. « résiliation pour défaut de paiement ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2275.65 euros a été signifié le 21/01/2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22/03/2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALOGEA produit un décompte du 21/07/2025 démontrant que Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] restent devoir la somme de 2625.33 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (141,54 et 25,07 euros de frais de commissaire de justice facturées le 30/01/2025).

Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2625.33 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Madame [T] [H] est manutentionnaire en intérim, et perçoit 1801,80 euros de salaire mensuel et a perçu 1318 euros en juin 2025. Monsieur [U] [W] est sans emploi et perçoit le RSA à hauteur de 150 euros par mois. Ils ont une fille âgée de 3 ans. Ils indiquent avoir un crédit à la consommation de 130 euros par mois.

L’évaluation sociale du diagnostic social et financier précise que Monsieur [U] a terminé son contrat avec l’armée en octobre 2023 et que le couple s’est relayé pour garder leur fille afin d’éviter des frais de garde qu’ils ne pouvaient assumer. Les allocations sociales ont été à plusieurs reprises modifiées à la baisse, ce qui a fragilisé le budget familial. La reprise du versement de 2 mois de loyer permettra d’instruire une demande de FSL Maintien.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience (virement de 350 euros le 15/07/2025) et des propositions de règlements formulées par Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 34 mensualités de 75 euros chacune et d’une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets.

La demanderesse sollicite l’expulsion des locataires avec dispense de tout délai. Or, elle ne justifie pas cette demande et ne démontre pas la mauvaise foi des locataires. En conséquence, cette demande sera rejetée. En cas d’expulsion, ils devront donc quitter les lieux dans un délai de deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALOGEA, mais eu égard à l’équité entre les parties, Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20/01/2023 entre la SA ALOGEA et Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] concernant l’appartement n° 204C situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 22/03/2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] à verser à la SA ALOGEA à titre provisionnel la somme de 2625.33 euros (décompte arrêté au 21/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 75 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALOGEA puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] soient condamnés solidairement à verser à la SA ALOGEA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux formulée par la S.A. ALOGEA ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] à verser à la SA ALOGEA une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [H] et Monsieur [U] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge