N° RG 24/01696 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THNN

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01696 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THNN

NAC: 71I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL ARCANTHE

à la SELARL CLF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS VENITIENS, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DONT LE SIÈGE SOCIAL EST [Adresse 3]) représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DU GOLF, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS FONCIA [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 février 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], dénommé LES JARDINS VENITIENS est soumis au régime de la copropriété.

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 18 avril 2024, le mandat de syndic a été confié à la SAS IMMO DU GOLF. Le précédant syndic était la SAS FONCIA [Localité 7], venant aux droits de la société LOFT ONE.

La SAS IMMO DU GOLF indique rencontrer de sérieuses difficultés à récupérer auprès de la SAS FONCIA [Localité 7] les pièces administratives et comptables de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS VENITIENS, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF, a assigné la SAS FONCIA TOULOUSE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de la voir condamner sous astreinte à la communication des pièces manquantes sous astreinte, outre le paiement de diverses indemnités.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 11 février 2025.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS VENITIENS, dans ses dernières écritures versées au soutien des débats oraux, demande au juge des référés, de :

— condamner la SAS FONCIA [Localité 7] à verser à la SAS IMMO DU GOLF, es qualité de syndic de la résidence LES JARDINS VENITIENS la somme de 5.000 euros, à titre de provision à valoir sur des dommages-intérêts du fait de la perte, non contestée des pièces administratives et comptables réclamées par cette dernière et jamais communiquées, à savoir :

— les clotures des exercices comptables du 31/03/2014 au 31/03/2010, soit 7 exercices,

— les dossiers des assemblées générales des 10 dernières années,

— les courriers et recommandés y afférant, en ce compris les accusés de réception liés aux envois des convocations et des procès-verbaux des assemblées générales,

— condamner la SAS FONCIA [Localité 7] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS FONCIA [Localité 7] aux entiers dépens d’instance.

De son côté, la SAS FONCIA [Localité 7], demande au juge des référés, de :

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS VENITIENS et la SAS IMMO DU GOLF de l’intégralité de leurs demandes,

— statuer ce que de droit quant au dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’objet du litige

L’article 4 du code de procédure civile énonce : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Alors qu’au stade de l’assignation, le litige portait principalement sur une action du syndicat des copropriétaires aux fins que soit ordonnée une injonction de communiquer des documents administratifs et comptables sous astreinte de façon à permettre au noueau syndic de pouvoir exercer son mandat dans des conditions satisfaisantes, l’objet du litige a évolué depuis.

En effet, la SAS FONCIA [Localité 7] invoque la perte définitive de certains documents de la copropriété en lien avec un piratage informatique dont a fait l’objet la société LOFT ONE de laquelle elle vient aux droits. Elle ajoute qu’il s’agit d’un événement de force majeur qui le lui permet pas de déférer à une injonction de communiquer, même assortie d’une astreinte.

Il s’en suit que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS VENITIENS, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF, bien qu’il dénie le caractère de force majeure à cette cyberattaque, semble s’être résolu à ne pas persister dans sa sollicitation à obtenir une injonction judiciaire de communiquer sous astreinte. En effet, lors de l’audience et dans ses dernières conclusions versées au soutien des débats oraux, il a modifié ses prétentions initiales. Il ne demande désormais plus que l’octroi d’une provision à valoir sur dommages-intérêts du fait de la perte des pièces administratives et comptables précédemment sollicitées, mais en vain.

* Sur la demande de provision

L’article 835 de ce même code dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

L’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce le principe suivant : " En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ".

Il est constant que cette disposition légale vise tous les anciens syndics sans exception quelle qu’en soit la qualité et l’antériorité, et que l’obligation de transmission concerne tous les documents visant l’immeuble en copropriété sans limitation ni restriction.

Tout syndic dont le mandat a été révoqué ou n’a pas été reconduit est ainsi tenu de remettre à son successeur, le nouveau syndic désigné, l’ensemble des dossiers et pièces, comptables concernant la copropriété.

Il appartient à l’ancien syndic qui se prétend libéré de son obligation de transmission d’en rapporter la preuve ou de justifier des raisons le plaçant dans l’impossibilité de satisfaire à son obligation, sauf cas de force majeure dont il lui appartient de justifier.

L’obligation édictée par ce texte à la charge de l’ancien syndic s’analyse comme une obligation de moyens. L’invocation de la force majeure constitue une cause exonératoire de responsabilité qui peut dispenser l’ancien syndic de cette obligation de communiquer, à charge de la prouver.

L’article 1218 du code civil dispose qu’il y a force majeure « lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Autrement dit, un cas de force majeure implique un évènement extérieur aux parties, imprévisible et irrésistible qui, une fois qualifié, libère en principe le débiteur de son obligation et empêche le créancier d’obtenir des dommages et intérêts ». L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Même si la SAS IMMO DU GOLF et la SAS FONCIA [Localité 7] ne sont pas dans une relation contractuelle, les critères de la force majeure sont les mêmes dans le cadre d’une action en responsabilité extra-contractuelle.

La question de la qualification d’une cyberattaque a déjà été soumise à l’analyse prétorienne. Il a été jugé qu’une cyberattaque ne saurait être considérée comme un cas de force majeure (CA [Localité 6], 7 févr. 2020, n° 18/03616, à propos d’un ransomware). La cour d’appel de Paris a ainsi motivé sa décision : « un virus informatique ne présente ni un caractère imprévisible, ni un caractère irrésistible et ne constitue donc pas un cas de force majeure ni même un fait fortuit exonératoire de responsabilité. »

Par analogie et appliqué aux faits de l’espèce, il en découle qu’un piratage informatique ou une cyberattaque, quand bien même ils seraient avérées et justifiés, ce qui reste à démontrer s’agissant de la société LOFT ONE et ce que le juge des référés n’est pas en mesure de pouvoir apprécier au regard de son office limité, ne constitue de toute façon pas une cause d’exonération de l’obligation légale de communiquer prévu à l’article 18-2.

Dans le cadre de l’obligation de moyens qui pèse sur elle, il n’est pas démontré que la SAS FONCIA [Localité 7] se soit entièrement mobilisée pour engager toutes les actions nécessaires à la récupération et à la reconstitution de ses archives au moins sous forme « papier », par la recherche des documents manquants.

Tout d’abord, elle est taisante sur ses process en matière de numérisation et d’archivage, certains documents étant nativement des documents sous forme de papier (accusés de réception, convocation et transmission des procès-verbaux pour les copropriétaires ayant refusé l’envoi numérique…). Elle ne démontre pas qu’elle ait cherché à obtenir :

— des cabinets d’expertise comptable ayant réalisé la comptabilité de la copropriété, une copie des documents cloturant les exercices comptables du 31/03/2014 au 31/03/2010,

— des copropriétaires eux-mêmes, peut-être plus enclins et srupuleux pour certains à conserver des archives sous format papier, une copie des procès-verbaux des assemblées générales des 10 dernières années, mais également des envois des convocations, voire des accusés de réception liés aux différents envois.

Ensuite, nonobstant son retard à admettre que la cause de ses difficultés provient d’un piratage informatique, elle élude l’incohérence à avoir su envoyer au fils de l’eau à la SAS IMMO DU GOLF des documents antérieurs à l’attaque informatique du 23 mars 2021 subi par la SAS LOFT ONE. De même, les documents émis postérieurement à cette date n’aurait en principe pas dû être concernés par l’indisponibilité et auraient dû pouvoir être entièrement communiqués.

Comme le prévoit la dernière phrase de l’article 18-2 précité, un syndic défaillant s’expose à des provision sur dommages-intérêts si cette absence de communication cause un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Sans préjuger sur l’engagement d’une responsabilité qui relèverait de la compétence des juges du fond, le fait que le syndicat des copropriétaires soit privé de certains documents importants tels que les derniers procès-verbaux d’assemblées générales et les exercices comptables, vient créer des complications majeures dans la gestion et dans la comptabilité de la copropriété par son nouveau syndic, lequel serait en droit d’exiger des honoraires plus importants liés à ces difficultés spécifiques.

Cette perte de document constitue assurément un préjudice indemnisable à l’exclusion de toute contestation sérieuse. Elle permet au juge des référés d’accorder une provision à valoir les dommages-intérêts dus au syndicat des copropriétaires dans les conditions prévues à l’article 835 du code de procédure civile.

Par conséquent, il sera fait doit à la demande de provision du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS VENITIENS, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF à hauteur de la somme provisionnelle de 3.000 euros.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS FONCIA [Localité 7] qui succombe en ses demandes, sera tenue aux entiers dépens de l’instance d’autant que l’instance a été rendue nécessaire parce qu’elle a tardé à admettre ses difficultés et à justifier de ses diligences.

Elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de faire droit à la demande formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS VENITIENS, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF à hauteur de la somme de 1.500 euros.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir contraindre un syndic à respecter ses obligations ou à justifier d’une réelle cause exonératoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANÈS, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

CONDAMONS la SAS FONCIA [Localité 7] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS VENITIENS, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF, la somme provisionnelle de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à titre de provision à valoir sur dommages-intérêts, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement ;

CONDAMONS la SAS FONCIA [Localité 7] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS VENITIENS, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DU GOLF, la somme provisionnelle de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS FONCIA [Localité 7] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,