MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 17 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/01832 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q263

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

PRESIDENT

Monsieur LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assisté de

M. PEREZ, greffier lors des débats,

M^me DURAND-SEGUR, greffier lors de la mise à disposition,

DEBATS

à l’audience publique du 04 Juin 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 10 septembre 2025, puis prorogé au 8 octobre 2025 et au 17 octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDEUR

M. [D], [K] [E]

né le 20 Juillet 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Hélène CAPELA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 324

DEFENDEURS

— M. [R] [F] [X]

né le 30 Juin 1952 à [Localité 8] (CONGO), demeurant [Adresse 5]

Mme [A] [T] épouse [F] [X]

née le 08 Juin 1966 à [Localité 6] (MALI), demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Cécile CHAPEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 328

— S.A.S. LA CENTRALE DE FINANCEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

représentée par M^e Bénédicte ABILY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 195

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [E] était propriétaire d’un appartement et d’une place de parking constituant deux lots dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1].

Par acte authentique du 4 juin 2020 reçu par Me [Z] [V], notaire à [Localité 9], M. [D] [E] a consenti une promesse de vente de ces deux lots à M. [R] [O] et son épouse, Mme [A] [T], au prix de 149 000 euros et pour une durée expirant le 4 septembre 2020.

Cette promesse de vente était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 160 000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 20 ans, aux taux nominal d’intérêt maximal de 1,80 % l’an hors assurances.

Elle stipulait que la condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 10 août 2020, et que le bénéficiaire s’engageait, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques mentionnées dans la promesse de vente.

Ladite promesse de vente stipulait encore dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais convenus, celui-ci s’obligeait irrévocablement au versement d’une indemnité d’immobilisation de 14 900 euros.

Par acte d’huissier du 29 septembre 2020, M. [D] [E] a sommé M. et Mme [O] de justifier d’un second refus de prêt correspondant à la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente.

Par assignation du 11 mars 2021, M. [D] [E] a saisi le juge des référés afin d’obtenir la condamnation de M. et Mme [O] à lui verser, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’immobilisation. Par ordonnance du 30 septembre 2021, le juge des référés a rejeté cette demande.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 avril 2022, M. [D] [E] a saisi le tribunal judiciaire de Toulouse afin d’obtenir la condamnation de M. et Mme [O] à lui verser la somme de 14 900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, M. et Mme [O] ont appelé en cause la société La centrale de financement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, M. [D] [E] demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. et Mme [O] à lui verser la somme de 14 900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 4 juin 2020,

— condamner in solidum M. et Mme [O] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et Mme [O] aux entiers dépens en ce compris les dépens mis à sa charge par l’ordonnance de référé du 30 septembre 2021 et les frais de la sommation du 29 septembre 2020.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2025, M. et Mme [O] demandent de :

— à titre principal, débouter M. [D] [E] de l’intégralité de ses prétentions,

— à titre subsidiaire, ramener le montant de l’indemnité d’immobilisation à l’euro symbolique,

— à titre très subsidiaire, condamner la société La centrale de financement à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations,

— leur allouer de plus larges délais de paiement en leur permettant de régler la somme qu’ils seraient condamnés à verser en 23 mensualités de 100 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— en tout état de cause, condamner M. [D] [E] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [D] [E] aux dépens, au bénéfice de M^e Cécile Chapeau, avocate.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, la société La centrale de financement sollicite de :

— débouter M. et Mme [O] de leur appel en garantie,

— à titre subsidiaire, ramener le préjudice allégué à de plus justes proportions,

— en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— débouter M. et Mme [O] de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner M. et Mme [O] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 13 mars 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 4 juin 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 10 septembre 2025, délibéré prorogé au 17 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1304-3 du même code : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Aux termes de son article 1304-6 : « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. / Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. / En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi qu’il a été exposé, la promesse de vente stipulait que la condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 10 août 2020, et que le bénéficiaire s’engageait, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques suivantes :

— un montant maximal emprunté de 160 000 euros,

— une durée maximale de remboursement de 20 ans,

— un taux nominal maximal de 1,80 % l’an hors assurances.

Il ressort des pièces versées aux débats que, d’une part, la Banque populaire occitane, par courriel du 28 août 2020 à 11h47, et d’autre part, la Société générale, par courriel du 1er septembre 2020 à 15h36, ont refusé de donner une suite favorable aux demandes de prêt de 160 000 euros d’une durée de 240 mois et au taux de 1,80 % présentées par M. et Mme [O] en vue de financer le bien situé [Adresse 1], ce dont le notaire instrumentaire a été informé avant la date d’expiration de la promesse de vente le 4 septembre 2020.

M. [D] [E] soutient que la demande de prêt déposée auprès de la Banque populaire occitane n’était pas conforme aux stipulations de la promesse de vente, en se fondant sur un courriel de la Banque populaire occitane du 17 août 2020 à 11h57 refusant un prêt de 165 000 euros, et un courrier de La centrale de financement du 27 août 2020 de refus du même prêt.

Toutefois, au regard du courriel adressé par la Banque populaire occitane le 28 août 2020 à 11h47, qui mentionne bien un prêt d’un montant de 160 000 euros, le montant de 165 000 euros porté sur son courriel antérieur du 17 août 2020 à 11h57 doit être regardé comme résultant d’une erreur de frappe, répercutée via un copier coller par La centrale de financement dans son courrier du 27 août 2020 avant d’être rectifiée le 28 août 2020 par la Banque populaire puis La centrale de financement.

A supposer que ce montant de 165 000 euros ne résultait pas d’une erreur, mais que M. et Mme [O] avaient sollicité deux prêts à la Banque populaire occitane, ce que laisse penser le mandat de recherche en financement en date du 7 juillet 2020, les bénéficiaires de la promesse de vente ont bien justifié de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques mentionnées dans cet acte, le premier de la Banque populaire occitane en date du 28 août 2020 et le second de la Société générale en date du 1er septembre 2020.

Si la promesse de vente stipule que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil », ce paragraphe doit être articulé avec celui stipulant que le bénéficiaire « s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus ».

Ainsi, la « demande non conforme aux stipulations contractuelles » dont il est question dans le premier paragraphe doit être entendue comme l’une des demandes correspondant aux deux refus justifiés par le bénéficiaire.

Or, ainsi qu’il a été dit précédemment, M. et Mme [O] qui avaient d’abord produit un refus non conforme ont finalement bien justifié de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques mentionnées dans la promesse de vente, le premier de la Banque populaire occitane en date du 28 août 2020 et l’autre de la Société générale en date du 1er septembre 2020.

Dès lors, M. et Mme [O] ne peuvent être regardés comme ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

M. [D] [E] soutient encore que les refus de prêt sont intervenus hors des délais prescrits par la promesse de vente.

Toutefois, il ressort de la promesse de vente du 4 juin 2020 qu’elle comportait seulement une date limite d’obtention d’une offre définitive de prêt, fixée au 10 août 2020.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la demande de prêt refusée par la Société générale le 1er septembre 2020 a été déposée le 22 juillet, et que la demande de prêt refusée par la Banque populaire occitane le 28 août 2020 a été déposée le 6 août 2020.

En déposant leurs demandes de prêt à ces dates, dans un contexte de crise sanitaire, M. et Mme [O] n’ont pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

Par ailleurs, la mention selon laquelle le bénéficiaire « s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt » devait être entendue comme un engagement à déposer une deuxième demande de prêt sans attendre la réponse à la première demande, en tout cas avant la date du 10 août 2020, ce qui a été le cas en l’espèce.

Enfin, M. et Mme [O] ont bien justifié au notaire instrumentaire de deux refus de prêt conformes aux stipulations de la promesse de vente avant la date d’expiration de cette promesse de vente, le 4 septembre 2020.

En conséquence, au regard de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal emprunté de 160 000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 20 ans, et d’un taux nominal maximal de 1,80 % l’an hors assurances, non imputable à M. et Mme [O], il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M. [D] [E] tendant à la condamnation de M. et Mme [O] à lui verser la somme de 14 900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 4 juin 2020.

Il n’y a pas lieu, dès lors, de statuer sur l’appel en garantie de M. et Mme [O] dirigé contre la société La centrale de financement.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner M. [D] [E], partie perdante, aux dépens, ainsi qu’à verser à M. et Mme [O] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de débouter M. [D] [E], partie perdante condamnée aux dépens, de ses demandes présentées au titre des dépens et des frais exposés et non compris dans les dépens.

Enfin, dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société La centrale de financement présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifie, en l’espèce, d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉBOUTE M. [D] [E] de sa demande tendant à la condamnation de M. et Mme [O] à lui verser la somme de 14 900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 4 juin 2020,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur l’appel en garantie de M. et Mme [O] dirigé contre la société La centrale de financement,

CONDAMNE M. [D] [E] à verser à M. et Mme [O] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [D] [E] de ses demandes relatives aux frais d’instance,

DÉBOUTE la société La centrale de financement de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [E] aux dépens,

AUTORISE M^e Cécile Chapeau, avocate, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

REJETTE les demandes tendant à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT