TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02162 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHTK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[J] [E] [U] [X]

C/

[R] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à M^e CHHUA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [J] [E] [U] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Véronique CHHUA, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [R] [G], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 juillet 2014, Madame [J] [X] a donné à bail à Monsieur [R] [G] un appartement à usage d’habitation n°A12, avec place de parking extérieur, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 445 euros et une provision sur charges mensuelle de 35 euros.

Le 16 janvier 2025, Madame [J] [X] a fait signifier à Monsieur [R] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, Madame [J] [X] a ensuite fait assigner Monsieur [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 27 février 2025, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, dans le mois de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5.202,50 euros, somme arrêtée au 01er mai 2025,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle de 498,22 euros par mois, de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juin 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, le juge a mis dans les débats la question de la recevabilité de l’action en résiliation par rapport à la notification de l’assignation à la préfecture.

Madame [J] [X], représentée par Maître Véronique CHHUA, maintient oralement les demandes de son assignation. Elle actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.203,58 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

Monsieur [R] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, qu’il explique par des difficultés administratives. Monsieur [R] [G] indique qu’il était placé sous curatelle renforcée, mais que la mesure a été levée en raison des menaces commises à l’encontre de son mandataire judiciaire et qu’il est depuis bloqué faute de pouvoir produire le jugement de mainlevée de sa curatelle renforcée. Il précise qu’il perçoit le chômage, normalement à hauteur de 1.050 euros, mais qu’il fait l’objet d’une retenue en raison d’un trop-perçu ancien et n’a actuellement que 930 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

Sur l’action en résiliation pour défaut de paiement des loyers et des charges

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juin 2025, soit moins de six semaines avant l’audience.

Aussi, l’action en résiliation fondée sur le défaut de paiement des loyers et des charges est irrecevable.

Sur l’action en résiliation pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu le 31 juillet 2014 contient une clause résolutoire (article XI. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai d’un mois pour justifier d’une assurance après délivrance d’un commandement.

Un commandement de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois et de payer la somme en principal de la somme de 3.204,37 euros dans le délai de deux mois a été signifié le 16 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [R] [G] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de clause résolutoire étaient réunies le 17 février 2025.

Monsieur [R] [G] est depuis occupant sans droit ni titre. Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, rien ne justifiant de supprimer le délai légal dont il bénéficie de droit.

L’expulsion de Monsieur [R] [G] sera ordonnée à défaut de départ volontaire dans ce délai, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

La demande d’astreinte sera rejetée, en ce qu’elle est basée sur l’expulsion, mesure que seul le propriétaire peut mettre en œuvre, et en ce qu’elle n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [J] [X] produit un décompte du juillet 2025 démontrant que Monsieur [R] [G] reste devoir la somme de 6.193,69 euros, mensualité de juillet 2025 comprise.

Monsieur [R] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.193,69 euros.

Monsieur [R] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 17 février 2025 au 31 juillet 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, mais pas de sa notification à la préfecture faite tardivement et donc de façon inutile et injustifiée, qui restera à la charge du commissaire de justice l’ayant réalisée en application de l’article 698 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [J] [X], Monsieur [R] [G] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’irrecevabilité de la demande de résiliation sur le fondement des impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 31 juillet 2014 entre Madame [J] [X] et Monsieur [R] [G] concernant un appartement à usage d’habitation n°A12, avec place de parking extérieur, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [J] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] à verser à Madame [J] [X] à titre provisionnel la somme de 6.193,69 euros (décompte arrêté au 10 juillet 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] à payer à Madame [J] [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] à verser à Madame [J] [X] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, à l’exclusion de la notification de l’assignation à la préfecture restant à la charge du commissaire de justice l’ayant réalisée ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier.

Le Greffier, Le juge,