N° RG 24/01700 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TEOP

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01700 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TEOP

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Marion ALBENQUE

à la SCP VPNG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

SAS APPART’CITY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandrine BEZARD de la SCP VPNG, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DÉFENDEUR

M. [D] [E] [G] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marion ALBENQUE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu en date du 16 mai 2006, Monsieur [W] [F], aux droits duquel vient Monsieur [D] [T], a donné à bail commercial à la SAS SUITES RESIDENCE devenue SUITES INN, aux droits de laquelle vient la société APPART’CITY, un lot numéro 16 de la copropriété sis [Adresse 2], à usage de

résidence hôtelière.

Estimant que le compte locatif de la société APPART’CITY était débiteur, Monsieur [D] [T] lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 17 juin 2024, pour un montant total de 1.076,32 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 juin 2024, la société APPART’CITY a assigné Monsieur [D] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 07 janvier 2025.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, la société APPART’CITY demande au juge des référés de :

A titre principal :

déclarer que le commandement de payer délivré le 17 juin 2024 à APPART’CITY visant la clause résolutoire du bail est nul et sans effet, constater que la société APPART CITY est à jour de ses loyers, condamner Monsieur [T] à rembourser à la société APPART CITY la somme de 620,90 euros,débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,A titre subsidiaire :

constater l’existence de contestations sérieuses sur les demandes de Monsieur [T] en l’état de l’interprétation nécessaire de la clause d’indexation,débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre encore plus subsidiaire :

octroyer 24 mois de délai à la société APPART CITY pour s’acquitter des causes du commandement,suspendre les effets de la clause résolutoire,constater que la société APPART CITY a réglé les causes du commandement, en conséquence débouter Monsieur [T] de ses demandes, fins et conclusions,En tout état de cause :

condamner Monsieur [T] à payer à APPART’CITY la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [T] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [D] [T], régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :

recevoir l’intégralité de ses moyens et prétentions,débouter la société APPART’CITY de l’intégralité de ses demandes,constater que la société APPART’CITY n’est pas à jour de ses loyers,constater l’acquisition de la clause résolutoire mise en œuvre par le bailleur par suite de la mise en demeure du 11 décembre 2023,en conséquence, ordonner l’expulsion de la société APPART’CITY et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de cent (100) euros, par jour de retard, et au besoin avec l’aide de la force publique,condamner la société APPART’CITY, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [T], la somme de 1.076,32 euros,fixer à 309,48 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation depuis le 11 janvier 2024 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux,condamner la société APPART’CITY au paiement de la somme 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande visant à voir déclarer le commandement de payer nul et sans effet

De jurisprudence constante, l’annulation d’un acte, y compris de procédure excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence.

Dès lors, le juge des référés ne peut que débouter le demandeur de sa demande à ce titre.

* Sur la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, le contrat liant les parties contient en son article 10 une clause prévoyant : « Il est expressément convenu qu’en cas de non exécution par le PRENEUR de l’un quelconque de ses engagement et, notamment en cas de non paiement des loyers à l’une des échéances, ou de non respect des obligations figurant sous l’article 3 « DESTINATION », le BAILLEUR aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra un mois après une mise en demeure ou une sommation de payer restée infructueuse, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice ».

Il convient, en premier lieu, de constater que Monsieur [D] [T] sollicite reconventionnellement que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire mise en œuvre par suite de la mise en demeure du 11 décembre 2023.

Monsieur [D] [T] produit en ce sens un courriel en date du 11 décembre 2023, lequel contient une explication sur l’interprétation que fait ce dernier de la clause de révision du loyer et demande à la société APPART’CITY de bien vouloir régler « le moins perçu » et qu’à défaut, il saisira le tribunal judiciaire aux fins :

— d’interprétation de la clause du bail commercial,

— de fixation du loyer,

— de résiliation du bail commercial par application de la clause résolutoire.

Or, cette pièce ne saurait être susceptible d’entrainer la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties en ce qu’elle ne respecte ni les conditions de fond ni les conditions de forme prévues à l’article L.145-41 du code de commerce en ce que, notamment, elle prend la forme d’un courriel, ne vise pas clairement la somme réclamée, ni le contenu de la clause résoutoire, ni davantage le délai légal d’un mois imparti.

Dès lors, il convient de constater que la demande de Monsieur [D] [T] visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, de statuer sur les demandes corrélatives relatives à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 9 du contrat liant les parties dispose : « Le loyer sus-visé sera révisé tous les trois (3) ans, en fonction de la moyenne des trois (3) années de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE et plafonné à 1,50% par an ».

Monsieur [D] [T] conteste les modalités d’application que fait la société APPART’CITY de la clause de révision du loyer et soutient que cette dernière resterait à lui devoir la somme de 1.076,32 euros à ce titre.

Il soutient qu’il convient de faire la moyenne de l’ICC sur trois années et de comparer cette moyenne à celle de la dernière période triennale, puis plafonner l’augmentation ainsi déterminée à 1,5% par an.

La société APPART’CITY estime quant à elle que l’interprétation que fait Monsieur [D] [T] de la clause de révision du loyer est erronée et qu’il convient de faire évoluer le loyer chaque année en fonction de l’indice en le limitant à la baisse comme à la hausse à 1,5%, puis faire la moyenne de cette évolution sur trois ans.

Il convient de constater qu’il existe un débat sur ce point qui nécessite d’interpréter la clause de révision du loyer. Ces divergences quant aux modalités de calcul excèdent manifestement, les pouvoirs du juge des référés, en ce qu’elles constituent des contestations sérieuses.

Il convient donc de renvoyer les parties à mieux se pourvoir et de dire n’y avoir lieu à référé.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Dans la mesure où il n’y a lieu à référé sur aucune demande des parties, il convient de dire que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Aux regard des circonstances particulières de l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. [O] [Z], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les prétentions principales, additionnelles et reconventionnelles des parties ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

DISONS que chaque partie conserve la charge de ses dépens .

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 février 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,