N° RG 22/09199 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XDIR

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

JUGEMENT SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2024

50G

N° RG 22/09199

N° Portalis DBX6-W- B7G-XDIR

Minute n°2024/

AFFAIRE :

[V] [T]

C/

COMMUNE D'[Localité 14]

SCI SIJAM

Grosse Délivrée

le :

à

SELAS CABINET LEXIA

SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

M^e Kathleen GENTY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 12 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mai 2024, délibéré prorogé au 10 Septembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [V] [T]

né le 06 Octobre 1952 à [Localité 19] (NORD)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Kathleen GENTY, avocat au barreau de BORDEAUX,

DÉFENDERESSES

COMMUNE d'[Localité 14] prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 15]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Jean-Philippe RUFFIÉ de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/09199 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XDIR

SCI SIJAM

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par M^e Luc MANETTI de la SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La Commune d'[Localité 14] était propriétaire de l’unité foncière du stade municipal composée des parcelles cadastrées section [Cadastre 12] n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 11] d’une superficie totale de 17.929 m2 situées [Adresse 18] et faisant partie de son domaine public.

La vente du terrain accueillant le stade a été projetée en vue de l’implantation d’un supermarché avec un point carburant et d’un pôle santé, avec transfert du stade sur une autre parcelle.

Suivant acte authentique du 10 novembre 2016, la Commune d'[Localité 14], promettant, a promis de vendre à Monsieur [R] [I], bénéficiaire, avec faculté de substitution, un terrain d’une superficie de 12.415 m2 à prendre dans les parcelles cadastrées section [Cadastre 12] n°[Cadastre 11], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées lieudit [Localité 16] à [Localité 14], une division cadastrale des dites parcelles étant à effectuer pour en distraire la contenance vendue, au prix de 116.000 euros.

Cette promesse était notamment consentie sous la condition suspensive de la désaffectation préalable du bien à l’usage du public ainsi que du déclassement du bien du domaine public dans le domaine privé et a été consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2018 à 16 heures, prorogée au 31 décembre 2019 puis au 31 juillet 2020 à 16 heures suivant deux avenants des 27 décembre 2018 et 17 décembre 2019.

La vente a eu lieu au profit de la SCI SIJAM représentée par Monsieur [R] [I] suivant acte authentique reçu le 07 juillet 2020 par Maître [V] [G], Notaire à Salles, portant sur la parcelle de terrain à bâtir cadastrée section B n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] située lieudit Le Pont à Hostens pour une surface totale de 1 hectare 24 ares et 15 centiares, la parcelle B [Cadastre 6] provenant de la division de la parcelle B [Cadastre 11] et la parcelle B [Cadastre 7] provenant de la division de la parcelle B [Cadastre 5] issue de la réunion des parcelles B [Cadastre 3] et [Cadastre 4], pour un prix de 116.000 euros.

Préalablement à la vente, le conseil municipal avait déclassé par anticipation du domaine public communal le stade municipal et ses équipements publics sur les parcelles B [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 11] par une délibération du 12 mars 2020, en vue de la cession.

Considérant la dite délibération entachée d’illégalité, Monsieur [V] [T], conseiller municipal de la Commune d'[Localité 14], avait introduit un recours gracieux le 27 mai 2020 auprès du Préfet de la Gironde aux fins de mise en œuvre de la procédure de déféré.

En l’absence de réponse du préfet et la vente ayant été réalisée, Monsieur [V] [T] a, par requête introductive d’instance en date du 26 août 2020, saisi le tribunal administratif de BORDEAUX aux fins de voir annuler pour excès de pouvoir la délibération du 12 mars 2020 et par voie de conséquence, annuler la vente du stade municipal à Monsieur [R] [I], président de la société Romandine SA enseigne Intermarché.

Par un jugement du 29 juin 2022, le tribunal administratif de BORDEAUX a rejeté le recours formé contre la délibération du 12 mars 2020 et s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d’annulation du contrat de vente du 07 juillet 2020, contrat de droit privé.

Par exploit signifié les 26 octobre et 1er décembre 2022, Monsieur [V] [T] a assigné la Commune d’Hostens représentée par son Maire en exercice et la SCI SIJAM devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir annuler la vente du 07 juillet 2020.

Par conclusions d’incident du 16 mars 2023, la Commune d'[Localité 14] a soulevé l’irrecevabilité de Monsieur [V] [T] en ses actions, fins et prétentions pour défaut d’intérêt à agir et absence de publication de l’assignation au service chargé de la publicité foncière.

Par conclusions d’incident du même jour, la SCI SIJAM a soulevé l’irrecevabilité de Monsieur [V] [T] à agir en nullité de la vente pour défaut d’intérêt à agir en application de la théorie des actes administratifs détachables d’un contrat de droit privé et défaut de publication de l’assignation à la conservation des hypothèques.

Par ordonnance du 08 décembre 2023, le juge de la mise en état a débouté la Commune d’Hostens et la SCI SIJAM de leurs fins de non-recevoir, a déclaré les demandes formées par Monsieur [V] [T] recevables et a condamné la Commune d’Hostens et la SCI SIJAM, in solidum, à payer à Monsieur [V] [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 février 2024, Monsieur [V] [T] demande, au visa des articles 1128 et 1180 du Code civil, 31 du Code de procédure civile, L.2122-21 et L.2241-1 du Code général des collectivités territoriales, L.1511-3 et R.1511-4 du Code général des collectivités territoriales et L.2141-2 du Code général de la propriété des personnes publiques, de voir :

— annuler la vente intervenue au terme de l’acte authentique en date du 07 juillet 2020 instrumenté par Me [G], notaire à [Localité 20], enregistré le 28 juillet 2020 à la Publicité foncière sous le numéro 2020P 11485, par lequel la vente des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 11] devenues B [Cadastre 6] et B [Cadastre 7] appartenant à la commune d'[Localité 14] a été consentie au profit de la société SIJAM pour un prix de 116.000 euros

— condamner in solidum la commune d'[Localité 14] et la société SIJAM à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

— ordonner l’exécution provisoire de droit.

Il fait valoir que la promesse unilatérale de vente conclue le 10 novembre 2016 entre la commune d'[Localité 14] et Monsieur [I] est entachée d’incompétence et qu’elle était caduque à la date de la conclusion de l’acte authentique de vente, en conséquence de quoi, elle ne pouvait pas fonder la vente intervenue entre la Commune et la société SIJAM le 07 juillet 2020 ; que l’acte authentique de vente est entaché d’incompétence, que la procédure impérative préalable à la signature du dit acte est entachée d’irrégularités substantielles, que l’acte authentique de vente ne stipule pas les conditions substantielles imposées par l’article L.2141-2 du CGPPP et que le prix de vente prévu au dit acte équivaut à une libéralité.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 février 2024, la Commune d'[Localité 14] demande, au visa des articles 1180 et 1181 du Code civil, du Code général de la propriété des personnes publiques et du Code général des collectivités territoriales, de voir :

— rejeter les demandes formulées par M. [V] [T]

— condamner Monsieur [V] [T] à lui verser une indemnité de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que le Maire a bien été habilité à conclure la promesse unilatérale de vente, qu’au moment de la signature de l’acte de vente le 07 juillet 2020 la promesse de vente, prorogée par deux avenants, était toujours en cours de validité, que le Maire a été autorisé à vendre le terrain par délibération du conseil municipal de sorte qu’il était compétent pour signer l’acte de vente, qu’il n’appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur la légalité d’une délibération prononçant le déclassement d’une parcelle, validée par le juge administratif et donc insusceptible de recours et qu’en tout état de cause, la délibération du 12 mars 2020 a bien été prise au vu d’une étude de l’impact de cette cession de sorte que la cession n’a pas été prise au terme d’une procédure irrégulière, que les parcelles n’étaient pas affectées à un service public à la date de la vente de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’y faire figurer les mentions contenues dans l’article L.2141-2 du code général de la propriété des personnes publiques et qu’il n’appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur le prix de vente fixé dans la délibération du 11 octobre 2016 laquelle est devenue définitive et ne peut plus être contestée et qu’en outre le prix n’est pas constitutif d’une libéralité au vu de l’estimation du terrain par le service des domaines.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 janvier 2024, la SCI SIJAM demande de voir :

— débouter Monsieur [V] [T] de toutes ses demandes

— écarter au besoin l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir

— condamner Monsieur [V] [T] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’en habilitant son Maire à signer un sous-seing, le conseil municipal a nécessairement autorisé la signature d’une promesse unilatérale de vente sous seing privé, que la promesse est donc valide et qu’ayant été prorogée par deux fois, elle n’était pas affectée de caducité à la date de la signature de l’acte définitif, que le tribunal judiciaire n’est pas compétent pour apprécier la légalité de la délibération du 12 mars 2020 et que le recours formé à l’encontre de ladite délibération par le demandeur au motif que la procédure impérative de déclassement par anticipation ayant précédé la vente aurait été irrégulière a été rejetée sans la moindre réserve par le tribunal administratif de BORDEAUX, que le même tribunal a jugé que le processus du déclassement par anticipation était achevé et avait d’ores et déjà produit tous ses effets lorsque le terrain, qui dépendait en conséquence du domaine privé, a été vendu de sorte que la stipulation de clauses destinées à protéger les parties dans l’acte concerné n’était pas obligatoire, que le conseil municipal, dont le but était de vendre le terrain en question, ne s’est pas contenté d’autoriser le maire à signer exclusivement l’acte sous seing privé mais l’a aussi autorisé à signer les actes afférents au dossier et lui a bien délégué le soin de parachever toute l’opération de cession d’une partie des parcelles du stade de sorte que le maire était compétent pour signer la vente litigieuse et que la critique du prix de cession n’est pas fondée au vu de l’avis des domaines du 1er septembre 2016 et des caractéristiques du bien et que la vente n’est nullement une libéralité.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la vente du 07 juillet 2020

Aux termes de l’article 1128 du Code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

> sur la contestation de la validité de la promesse unilatérale de vente du 10 novembre 2016

— pour incompétence du Maire à conclure la promesse unilatérale de vente :

Aux termes de l’article L.2241-1 du Code général des collectivités territoriales, le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune.

L’article L.2122-21 du même Code dispose que, sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, le maire est chargé, d’une manière générale, d’exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier de passer dans les formes établies par les lois et règlements les actes de vente, échange, partage, acceptation de dons ou legs, acquisition, transaction, lorsque ces actes ont été autorisés conformément aux dispositions du présent code, notamment.

En l’espèce, par une délibération du 11 octobre 2016 annulant et remplaçant celle du 12 juillet 2016, le conseil municipal de la commune d'[Localité 14], saisi par le Maire d’une demande tendant à l’autoriser à signer un sous seing pour la vente d’un terrain de 13.800 m2, situé sur le stade route de Bordeaux, pour un montant de 116.000 euros, lui a donné un avis favorable et l’a autorisé à «signer les documents afférents au dossier».

L’exigence d’une délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles, au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’Etat, posée par le troisième alinéa de l’article L.2241-1 précité, ne s’imposant qu’à la cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2.000 habitants, la cession litigieuse par la Commune d'[Localité 14], qui compte moins de 2.000 habitants, n’y est pas soumise.

Partant, le Maire était habilité et donc compétent pour conclure la promesse unilatérale de vente du terrain situé sur les parcelles du stade, d’une surface moindre mais au même prix.

— du fait de sa caducité au moment de la vente :

La promesse unilatérale de vente du 10 novembre 2016 a été consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2018 à 16 heures.

Par deux avenants des 27 décembre 2018 et 17 décembre 2019 dont la régularité ne peut être valablement contestée devant la présente juridiction, elle a été prorogée au 31 décembre 2019 puis au 31 juillet 2020 à 16 heures.

Partant, à la date de la vente intervenue au profit de la SCI SIJAM s’étant substituée à Monsieur [R] [I], le 07 juillet 2020, la promesse n’était pas caduque.

Il en résulte que la promesse unilatérale de vente du 10 novembre 2016 a pu valablement fonder la vente définitive.

> sur la contestation de la validité de la vente

— pour incompétence du Maire à conclure la vente :

Le conseil municipal a, par sa délibération du 11 octobre 2016, autorisé le Maire à signer les documents afférents au dossier de la vente du terrain du stade dans la limite de 13.800 m2, pour un montant de 116.000 euros.

Ce faisant, il l’a autorisé à signer tous les documents nécessaires à la réalisation de la vente et pas seulement le sous seing initialement sollicité.

Dès lors, le Maire était compétent pour signer l’acte authentique de vente du 07 juillet 2020 portant sur une surface moindre que la surface visée par la délibération mais pour un prix identique, favorable à la Commune.

— du fait de l’irrégularité de la procédure préalable à la vente :

L’article L.2141-2 du Code général de la propriété des personnes publiques dispose que par dérogation à l’article L. 2141-1, le déclassement d’un immeuble appartenant au domaine public artificiel des personnes publiques et affecté à un service public ou à l’usage direct du public peut être prononcé dès que sa désaffectation a été décidée alors même que les nécessités du service public ou de l’usage direct du public justifient que cette désaffectation ne prenne effet que dans un délai fixé par l’acte de déclassement. Ce délai ne peut excéder trois ans. […]

Toute cession intervenant dans les conditions prévues au présent article donne lieu, sur la base d’une étude d’impact pluriannuelle tenant compte de l’aléa, à une délibération motivée de l’organe délibérant de la collectivité territoriale, du groupement de collectivités territoriales ou de l’établissement public local auquel appartient l’immeuble cédé.

En l’espèce, par délibération du 12 mars 2020, le conseil municipal de la Commune d'[Localité 14] a déclassé par anticipation du domaine public communal le stade municipal et de ses équipements publics sur les parcelles B [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 11], [Adresse 18].

La cession des parcelles ainsi déclassées, intervenue le 07 juillet 2020, devait être votée par une délibération motivée du conseil municipal au vu d’une étude d’impact pluriannuelle, comme l’a rappelé le tribunal administratif de BORDEAUX dans son jugement du 29 juin 2022.

La seule délibération préalable à la vente, visée dans l’acte authentique, est celle du 12 octobre 2016.

Aucune délibération motivée votant la cession des parcelles déclassées par anticipation au vu d’une étude d’impact pluriannuelle n’est intervenue préalablement à la vente.

La vente, conclue en méconnaissance des exigences de l’article L.2141-2 du Code général de la propriété des personnes publiques et intervenue au terme d’une procédure irrégulière, est entachée d’illégalité et doit être annulée.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner in solidum la commune d'[Localité 14] et la société SIJAM à payer à Monsieur [V] [T] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, la commune d'[Localité 14] et la société SIJAM seront condamnées in solidum au dépens.

L’exécution provisoire, incompatible avec la nature de l’affaire, sera écartée conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE la vente intervenue entre la commune d'[Localité 14] et la société SIJAM, au terme de l’acte authentique reçu le 07 juillet 2020 par Maître [V] [G], Notaire à [Localité 20], enregistré le 28 juillet 2020 à la Publicité foncière sous le numéro 2020P 11485, portant sur la parcelle de terrain à bâtir cadastrée section B n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] située [Adresse 17] à [Adresse 13] pour une surface totale de 1 hectare 24 ares et 15 centiares, la parcelle B [Cadastre 6] provenant de la division de la parcelle B [Cadastre 11] et la parcelle B [Cadastre 7] provenant de la division de la parcelle B [Cadastre 5] issue de la réunion des parcelles B [Cadastre 3] et [Cadastre 4], pour un prix de 116.000 euros ;

CONDAMNE in solidum la commune d'[Localité 14] et la société SIJAM à payer à Monsieur [V] [T] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum la commune d'[Localité 14] et la société SIJAM aux dépens ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT