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DOSSIER : N° RG 24/00033 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THCT

JUGEMENT DU: 25/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 25 Février 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

Société OPPIDEA, dont le siège social est sis [Adresse 9],

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Syndicat de Copropriétaires DU [Adresse 5] à TOULOUSE représenté par son syndic la SARL VENTE IMMOBILIER ET ACHAT (VIA), dont le siège social est sis [Adresse 10], représentée par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 368

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 03 Octobre 2024 et plaidoirie du 14 Janvier 2025

En présence de Laurence CHARRIN-PINCE, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 17] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

La création de la [Adresse 20] située au Sud-Est de la commune de [Localité 18] a été approuvée par délibération de la communauté urbaine [Localité 18] Métropole du 20 décembre 2012, publiée le 28 décembre 2012, et déclarée d’intérêt communautaire par délibération du 14 décembre 2017.

La réalisation de cette ZAC a été confiée à la SEML OPPIDEA, titulaire d’une concession d’aménagement confiée par [Localité 18] Métropole depuis le 19 décembre 2013.

L’ouverture d’une enquête parcellaire a été ordonnée suivant arrêté préfectoral du 4 mai 2018, Puis, par arrêté préfectoral du 10 mars 2021, une enquête parcellaire complémentaire a été autorisée.

A l’issue de l’enquête principale, qui s’est déroulée du 7 juin 2018 au 14 juillet 2018, suivant, les travaux nécessaires à la réalisation de la [Adresse 20] ont été déclarés d’utilité publique par arrêté préfectoral du 4 décembre 2018 et la société OPPIDEA a été autorisée à procéder aux acquisitions nécessaires y compris par voie d’expropriation.

Parmi les parcelles à acquérir figurent deux parcelles nouvellement cadastrée [Cadastre 12] Section [Cadastre 15] [Cadastre 11] pour 129 m² et [Cadastre 12] Section AR n° [Cadastre 2] pour 11 m², appartenant au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5].

Ces parcelles ont fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation, le 5 novembre 2024.

A défaut d’accord sur le montant des indemnités de dépossession, OPPIDEA a saisi la juridiction de l’expropriation, par courrier du 5 août 2024, aux fins de fixation judiciaire de celles-ci.

Un transport sur les lieux s’est déroulé le 3 octobre 2024.

Après renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a finalement été plaidée le 14 janvier 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, la société OPPIDEA et le commissaire du Gouvernement invitent la juridiction à :

Allouer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] une indemnité globale de dépossession d’un montant de 21 020 euros comprenant :

Indemnité principale : 18 200 euros,

Indemnité de remploi : 2 820 euros,

Y ajoutant, donner acte aux parties de l’engagement de l’expropriant de déplacer le bloc boites aux lettres et le lampadaire situés dans l’emprise,

Rejeter toutes prétentions contraires du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5].

En réplique, Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] demande à la juridiction de :

Lui allouer la somme de 54 200 euros au titre de la valeur vénale des emprises expropriées concernant les parcelles, [Cadastre 12] AR [Cadastre 1] et [Cadastre 12] AR [Cadastre 2] d’une superficie totale de 140 m²,

Condamner tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions de la société OPPIDEA, régulièrement représentée,

Vu les conclusions du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision, mise en délibéré au 4 février 2025, a été prorogée au 19 février suivant puis au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les biens expropriés,

L’emprise est à prélever de deux parcelles bâties situées à [Adresse 19]:

Section : [Cadastre 12] AR – n° [Cadastre 13] – Nature : Sol – Lieu-dit : [Adresse 5] – Surface : 625 m² – Acquisition : n° [Cadastre 1] ; 129 m² – Reliquat : n° 165 ; 504 m²,

Section : [Cadastre 12] AR – n° [Cadastre 14] – Nature : Sol – Lieu-dit : [Adresse 5] – Surface : 24 m² – Acquisition : n° [Cadastre 2] ; 11 m² – Reliquat : n° 167 ; 23 m²,

Soit, 140 m² expropriés.

Les parcelles sous emprise correspondent à des parties communes de la copropriété. Elles se présentent sous la forme d’une bande de terrain parallèle à la [Adresse 16] dont elles sont séparées par une haie.

La parcelles AR [Cadastre 1] est pour partie à usage de jardin privatif rattaché au lot n° 2 de la copropriété et pour autre partie à usage de passage commun comme la parcelle AR [Cadastre 2].

Le reliquat supporte un bâtiment comprenant 5 appartements.

L’emprise oblige à déplacer le bloc boîtes aux lettres et un réverbère.

En revanche, les places de stationnement ne sont pas concernées par l’emprise.

Sur la date de référence et la situation urbanistique,

En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le PLU de [Localité 18] Métropole, approuvé le 10 novembre 2016.

À cette date, le document d’urbanisme en vigueur indique un classement de l’emprise expropriée en zone urbaine de projet UP2c.

L’emprise est classée dans un secteur désigné comme ouvert à l’urbanisation par le PLU et elle est desservie par les réseaux.

Elle bénéficie de la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation.

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

— Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

— Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2).

C’est à cette date que doivent être appréciées la consistance matérielle et la consistance juridique du bien exproprié.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 5 novembre 2024 .

— Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

— Article L. 322-2 alinéa 2 du code de l’expropriation : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison (TC), la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entend évaluer le bien litigieux à hauteur de :

OPPIDEA et le commissaire du Gouvernement : 130 euros/m²,

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] : 350 euros/m².

Pour justifier de sa demande à hauteur de 350 euros/m², le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] excipe de quatre termes de comparaison (TC) en ces termes :

« Il sera relevé qu’à proximité immédiate de l’opération envisagée, au [Adresse 8], une vente portant sur 130 m² a été réalisée pour un prix de 94 927,00 euros le 5 mai 2023, ce qui ramène donc un prix au m² de 730,20 euros au m².

Une autre a été réalisée le 28 octobre 2022 pour 60 m² soit un prix de 153,60 euros du m² au [Adresse 4].

Une autre a été réalisée le 4 août 2023 au [Adresse 3] et portait sur 30 m² soit un prix du m² de 315,00 euros du m².

Une autre a été réalisée au [Adresse 7] pour le prix de 19 214,00 euros le 26 avril 2024 pour 103 m² soit un prix du m² de 186,54 euros du m².

Ainsi, en considération de ces références, on obtient une moyenne du m² qui est la suivante:

730,20 euros, 153,60 euros, 315,00 euros et 186,54 euros.

La moyenne de ces quatre références permet d’aboutir à une valeur du m2 moyenne de 346,33 euros du m² arrondie à 350,00 euros du m², ce qui représente, au regard de la superficie de 140 m² (140 m² x 350 €), 49 000,00 euros ».

Comme l’expose l’autorité expropriante, sans être contredite, ces références sont entachées d’erreurs matérielles portant sur leur superficie, de sorte qu’après rectification, le prix au m² s’élève à la somme de 130 euros/m².

C’est donc cette valeur qui sera retenue.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sera débouté de l’ensemble de ses prétentions.

Par suite, il lui sera alloué une somme de 21 020 euros comprenant une indemnité de remploi de 2 820 euros, déterminée conformément aux usages (20 % jusqu’à 5 000 euros, 15% de 5 000 à 15 000 euros et 10% au-delà).

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ALLOUE au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] une indemnité globale de dépossession d’un montant de 21 020 euros, comprenant :

Indemnité principale : 18 200 euros,

Indemnité de remploi : 2 820 euros,

DONNE acte aux parties de l’engagement de l’expropriant de déplacer le bloc boites aux lettres et le lampadaire situés dans l’emprise,

LAISSE les dépens de l’instance à la charge de l’autorité expropriante,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par M. Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de M^me Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 25 février 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT