TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03558 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKT5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[T] [I] [N]

[B] [S]

C/

[Y] [P]

[D] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e FIRINO MARTELL

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [T] [I] [N], demeurant [Adresse 1]

Mme [B] [S], demeurant [Adresse 1]

Représentés par Maître FIRINO MARTELL Thierry avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître LASSALLE Célia-Céline avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [Y] [P], demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne,

M. [D] [P], demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement et prenant effet au 13 octobre 2023, Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] ont donné à bail à Madame [Y] [P] un appartement à usage d’habitation (n° D28) et un parking souterrain (n° 117) situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 478,65 euros et une provision sur charges mensuelle de 62,36 euros.

Par acte séparé du 13 octobre 2023 signé électroniquement, Monsieur [D] [P] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par la locataire en vertu du bail susvisé dans la limite de la somme de 19.476,36 euros et de neuf ans.

Le 22 avril 2024, Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] ont fait signifier à Madame [Y] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, dénoncé à la caution le 23 mai 2024.

Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er et 14 août 2024, Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] ont ensuite fait assigner respectivement Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que besoin, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les six semaines du commandement, et ce, en application de clause insérée dans ledit bail, l’expulsion de Madame [Y] [P] ainsi celle de toutes personnes vivant sous son toit, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et la condamnation solidaire de Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P] au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3.898,31 euros arrêtée au 09 juillet 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail, avec les intérêts de droit sur la créance principale par application de l’article 1231-6 du Code civil à compter du commandement,

— d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer et à la provision sur charges de la résiliation à la libération effective des lieux, à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, sa dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 août 2024.

A l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.830,87 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise. Ils précisent qu’il y a eu des paiements en octobre et novembre 2024 (les 21 et 22 novembre 2024) et acceptent la mise en place des délais de paiement si le loyer de novembre est payé.

Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P], caution, comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Madame [Y] [P] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme 100 euros par mois en règlement de l’arriéré et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Elle précise être étudiante et que sa mère payait les loyers l’an dernier mais qu’elle a perdu son travail. Elle affirme, par ailleurs, avoir trouvé un travail en alternance avec un salaire mensuel de 936 euros. Elle précise également avoir déposé une demande d’APL la veille de l’audience et qu’elle touchera environ 201 euros selon la simulation effectuée. Elle affirme enfin avoir payé le loyer de novembre 2024 en plus d’un autre versement de 300 euros.

Monsieur [D] [P] demande, en sa qualité de caution solidaire, l’octroi des mêmes délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 et le conseil des demandeurs autorisé à produire en délibéré une note concernant la preuve du dernier versement de novembre 2024, lequel ne figurait pas à son décompte.

Par note en délibéré du 05 décembre 2024 dûment autorisé, le conseil des demandeurs a produit un décompte faisant apparaître deux versements au mois de novembre 2024 d’une somme totale de 630 euros (300€ + 360€) et un autre versement de 500 euros à la date du 03 décembre 2024, ramenant la dette à la somme de 1688,12 euros, décembre 2024 comprise.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 en date du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux conclus postérieurement à la loi nouvelle “ I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 22 avril 2024, pour la somme en principal de 1.663,81 euros. Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette en conformité avec les textes applicables eu égard à la date de conclusion du contrat, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 13 octobre 2023 (article VIII) et reproduite dans son intégralité dans le commandement de payer, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de ces contradictions et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [Y] [P] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 557,75 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi » et l’article 24 I de ladite loi prévoit que “ lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.”

En l’espèce, à l’analyse du décompte actualisé au 03 décembre 2024 et produit en délibéré autorisé par les bailleurs, Madame [Y] [P] reste devoir la somme de 1688,12 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais de rejet de prélèvement (3,80€x2 + 3,50€x4 = 21,60€) non justifiés.

Monsieur [D] [P] ne conteste pas sa qualité de caution personnelle et solidaire, démontrée par l’engagement de cautionnement produit aux débats.

Par ailleurs, Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience sous réserve des derniers versements, lesquels ont bien été intégrés.

Pour autant, Monsieur [D] [P] ne peut être tenu du paiement des intérêts en ce le commandement de payer lui a été dénoncé plus de 15 jours après la signification de l’acte à la locataire réalisée 22 avril 2024. En effet, cet acte lui a été dénoncé le 23 mai 2024.

Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P], es-qualité de caution solidaire, seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1688,12 euros.

Madame [Y] [P] sera condamnée seule au paiement des intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 sur la somme de 1.663,81 euros à compter du 1er août 2024 et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [Y] [P], démontrant sa capacité à solder la dette locative, et les bailleurs ne s’opposant pas à la demande, Madame [Y] [P] et Monsieur

[D] [P], es-qualité de caution, seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 16 mensualités de 100 euros chacune et d’une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal ainsi qu’en intérêts lesquels ne sont dus que par Madame [Y] [P].

A la demande de Madame [Y] [P], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [Y] [P] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P], es-qualité de caution, seront alors condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Cependant, Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre des frais d’exécution à venir, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S], Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2023 entre Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] d’une part et Madame [Y] [P] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n° D28) et un parking souterrain (n° 117) situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 23 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P] à verser à Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] à titre provisionnel la somme de 1688,12 euros (décompte arrêté au 03 décembre 2024, mensualité de décembre 2024),

CONDAMNONS Madame [Y] [P] à payer à Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] à titre provisionnel les intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 sur la somme de 1.663,81 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P], es qualité de caution, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 100 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, lesquels ne sont dus que par Madame [Y] [P] ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés ou que la dette est apurée par anticipation, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P] soient condamnés in solidum à verser à Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P] à verser à Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [P] et Monsieur [D] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [I] [N] et Madame [B] [S] de leur demande concernant les dépens au titre des frais d’exécution à venir ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier La Vice-Présidente