N° RG 24/08325 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAH4

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/08325 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAH4

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Frédérique BERTANI

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

Le

Le greffier

M^e Frédérique BERTANI

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Madame [H] [M] divorcée [J]

née le 06 Août 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédérique BERTANI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 232

DEFENDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 2], représenté par Monsieur [T] [K]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 168

OBJET : Demande tendant à la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé en violation des règles d’urbanisme

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Mars 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Mma [H] [J] est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Sur la parcelle voisine se trouve un immeuble collectif appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 3] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »).

Mme [H] [J] a fait démolir la grange qui se situait sur sa propriété accolée à l’immeuble voisin occupé par le syndicat des copropriétaires, ce qui a eu pour conséquence de mettre à nu le mur pignon de l’immeuble voisin.

Se prévalant d’un défaut d’entretien du mur pignon, et d’un débord de la gouttière sur sa parcelle se déversant sur sa terrasse, par assignation délivrée le 13 septembre 2024 Mme [H] [J] a attrait le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de le voir condamner sous astreinte à faire supprimer le débord de toiture ainsi qu’à l’indemniser de ses préjudices.

Préalablement à l’introduction de l’instance, il est justifié par Mme [H] [J] d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice ayant donné lieu à un procès-verbal de constat de carence dressé par le conciliateur le 29 août 2024.

La clôture a été prononcée le 14 octobre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 6 janvier 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, Mme [H] [J] demande au tribunal de :

— constater la présente demande parfaitement recevable et bien fondée ;

— en conséquence, sur la demande principale :

* juger que le débord de la toiture du bâtiment du syndicat des copropriétaires empiète sur la propriété de Mme [H] [J] ;

* condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à mettre en œuvre les travaux nécessaires afin de supprimer ce débord de toiture ;

* le condamner à payer à Mme [H] [J] les sommes de :

o 9 420 € au titre du devis de l’entreprise Construction Ademaj ;

o 3 000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

o 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure ;

— sur la demande reconventionnelle, débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses conclusions, fins et prétentions.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir au fondement des articles 653 et 654 du code civil que le mur litigieux appartient à titre privatif au syndicat des copropriétaires ainsi qu’il ressort de la configuration des lieux qui conduit à écarter toute présomption de mitoyenneté.

Elle conclut, au fondement des articles 544, 545, 681, 1240 et 1242 du code civil, et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, à la nécessité pour le syndicat des copropriétaires de remédier à l’écoulement de ses eaux pluviales sur la parcelle de la demanderesse, de mettre en œuvre un revêtement efficace et pérenne sur le mur désormais à nu pour empêcher toute infiltration d’eau et toute chute de morceaux, ainsi qu’à réparer le préjudice qu’elle en a subi.

En réponse aux moyens développés par le syndicat des copropriétaires, elle conteste toute responsabilité dans l’apparition des désordres suite à la démolition de la grange, laquelle n’a fait que dévoiler l’état du mur dans toute sa hauteur, avec de surcroît d’autres désordres plus graves, en particulier le mur laissant à présent s’échapper des petits morceaux de pierres venant chuter directement dans sa cour, et l’écoulement des eaux pluviales se déversant sur sa propriété.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— juger que la demande de Mme [H] [J] est mal fondée ;

— en conséquence, la débouter de l’ensemble de ses fins et conclusions ;

— la condamner à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 15 244,75 € au titre du crépi, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* 1 234,35 € au titre de la gouttière, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

* 2 000 € au titre article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

— constater que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir au fondement de l’article 653 du code civil que Mme [H] [J] ne rapporte pas la preuve que le mur litigieux serait la propriété exclusive du syndicat des copropriétaires et non la propriété mitoyenne des parties, et en particulier qu’à l’époque de l’édification de sa grange le mur de la copropriété du syndicat des copropriétaires n’était pas un mur mitoyen de sorte qu’elle aurait adossé sa propre construction sur un mur mitoyen, les frais de remise en état incombant par conséquent aux deux propriétaires.

Il ajoute qu’en tout état de cause, c’est la démolition de la grange de Mme [H] [J] qui a causé les dommages sur ce mur, d’une part la construction disposant avant la démolition d’une toiture et d’un système d’écoulement, et d’autre part la démolition ayant mis à nu le mur en question, étant précisé qu’il n’est pas démontré que les morceaux chutant au sol proviendraient du mur voisin et non de la grange détruite, et que Mme [H] [J] ne peut imposer que la copropriété voisine procède à l’embellissement du mur ni qu’elle recoure à tel procédé de revêtement sur le mur, qu’il soit privatif ou mitoyen.

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires indique au fondement de l’article 1240 du code civil que l’enlèvement de la grange lui cause un préjudice en ce que le mur litigieux, désormais à nu, s’en trouve fragilisé en particulier par les intempéries, justifiant d’ordonner le crépissage aux frais de Mme [H] [J], au motif que sans crépi des dommages structurels liés au gel et au dégel peuvent apparaître, et notamment des fissures ou l’éclatement des matériaux. Il ajoute qu’il en va de même de la pose d’une gouttière aux frais de la demanderesse, puisque désormais l’eau ne s’évacue plus normalement par un jeu de gouttières.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

I) Sur la demande principale

Sur la propriété du mur pignon

Aux termes de l’article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

En l’espèce, le litige porte sur un mur situé en limite de propriété, à la jonction duquel était édifiée la grange que Mme [H] [J] a fait démolir.

La photographie produite par la demanderesse en annexe n° 11 permet de constater que le mur pignon litigieux a notamment pour fonction de clore le bâtiment situé dans son prolongement sur la droite, lequel est intégralement situé sur le fonds voisin.

De même, la photographie prise en grand angle figurant dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 23 juillet 2024 fait apparaître que le même mur pignon est également et manifestement érigé dans la continuité du bâtiment de la copropriété situé sur la gauche de la photographie.

Il apparaît ainsi que les constructions érigées sur le fonds du syndicat des copropriétaires de part et d’autre du mur absorbent entièrement l’épaisseur de celui-ci, lequel se trouve en outre à l’aplomb de leur parement extérieur en sa partie médiane.

D’ailleurs, il ressort des photographies produites (annexes demandeur n° 8 à 10) que la grange qui était présente auparavant sur la parcelle de Mme [H] [J] ne reposait pas directement sur le mur pignon, mais qu’elle était soutenue par un mur propre à cette construction lequel était situé à la jonction avec le mur pignon.

Il résulte de ces éléments que le mur en question est implanté en extrême limite de propriété du fonds du syndicat des copropriétaires, le long de la ligne divisoire.

Cette situation géographique correspond d’ailleurs à la configuration des lieux telle qu’elle apparaît au cadastre dont un extrait est versé aux débats par la demanderesse.

Ces marques permettent d’écarter la présomption simple édictée par l’article 653 du code civil, pour considérer que le mur litigieux appartient exclusivement au syndicat des copropriétaires.

Dans ce contexte, l’article 661 du code civil dispose que tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve.

En application de ces dispositions, il est constant que le mur bâti par un propriétaire sur l’extrême limite de son terrain a vocation à la mitoyenneté par acquisition forcée du voisin, ainsi dénommé « mur mitoyen d’acquisition ».

Toutefois, il n’est pas démontré que Mme [H] [J] aurait manifesté sa volonté d’acquérir la mitoyenneté du mur litigieux, alors à l’inverse que tel est expressément contesté par celle-ci depuis la naissance du litige.

Par conséquent, le mur pignon litigieux sera considéré comme appartenant au syndicat des copropriétaires, dont l’entretien relève en conséquence exclusivement de celui-ci.

Sur l’écoulement des eaux pluviales et la fragilisation du mur

— Sur l’écoulement des eaux pluviales

L’article 681 du même code dispose que tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

En l’espèce, il résulte des photographies produites par la demanderesse en annexes n° 11 et 12, ainsi que des constatations effectuées par le commissaire de justice le 23 juillet 2024, que l’eau n’est pas canalisée pour rester sur la propriété du syndicat des copropriétaires, puisqu’elle s’écoule directement, soit sur le mur, sur lequel peuvent être observés des écoulements et des infiltrations sur toute la hauteur du mur jusqu’au sol, soit sur le sol de la propriété de Mme [H] [L] puisque les gouttes tombent directement depuis le rebord de la gouttière située en débord du sommet du mur.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette situation n’a pas été causée par les travaux de démolition initiés par Mme [H] [J], lesquels ont en réalité seulement permis de révéler le désordre, puisqu’il importe peu que l’ancienne grange disposât de son propre système d’écoulement des eaux pluviales permettant l’évacuation notamment des eaux provenant du fonds voisin, dès lors qu’en tout état de cause la gouttière présente sur le fonds du syndicat des copropriétaires n’avait en aucun cas à se déverser sur celui de la demanderesse.

Ainsi, l’écoulement des eaux pluviales depuis le mur appartement au syndicat des copropriétaires n’est pas conforme aux règles ci-avant rappelées, de sorte qu’il convient de condamner la partie défenderesse à y remédier en mettant en œuvre les travaux nécessaires afin de supprimer ce débord de toiture.

Par ailleurs, le juge peut, même d’office, assortir sa décision d’une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision en application des dispositions de l’article L. 131-1, alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, compte tenu de l’inertie du syndicat des copropriétaires pendant plusieurs années, malgré ses engagements d’intervenir notamment par courriel du 19 février 2024 (« La sté s’est engagée à passer voir le problème pour y remédier (terrasse) », afin d’assurer l’effectivité de la présente décision il y a lieu de l’assortir d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et dans la limite maximale de 60 jours.

Pour les mêmes motifs, la demande formulée à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires tendant à faire supporter à Mme [H] [J] le coût de l’installation d’une nouvelle gouttière sera rejetée, tel relevant de la seule responsabilité de la partie défenderesse.

— Sur la fragilisation du mur

Aux termes de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal.

En l’espèce, malgré l’apparence particulièrement inesthétique du mur litigieux, il n’est pas rapporté la preuve suffisante par Mme [H] [J] de la chute actuelle d’éléments de ce mur, de nature à causer un risque pour les occupants de son fonds. En particulier, lors de sa venue sur les lieux le commissaire de justice n’a rien constaté de la sorte, tel qu’a minima la présence au sol de morceaux du mur.

Toutefois, les parties s’accordent toutes deux sur le fait qu’un revêtement doive nécessairement être mis en œuvre sur la façade du mur pignon, dès lors que l’absence de revêtement engendre un risque certain de fragilisation de l’ouvrage et de ses composantes, par l’exposition aux intempéries susceptibles d’engendrer en particulier des fissures ou l’éclatement des matériaux, au détriment donc des deux parcelles.

D’ailleurs, tel est précisément l’objet de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, lequel admet ainsi que les travaux en question ne constituent pas de simples travaux d’embellissement.

En définitive, seule la question de la charge financière reste à trancher, objet du présent litige.

A cet égard, si le syndicat des copropriétaires soutient que la mise à nu du mur pignon aurait été causée par la démolition de la grange de Mme [H] [J] et relèverait donc de la seule responsabilité, en ce comprise financière, de celle-ci, force est de constater que si jusqu’alors le propriétaire du fonds voisin avait pu bénéficier de la protection aux intempéries offerte de façon incidente par la présence de la grange en question, la démolition de cette dernière à l’initiative de Mme [H] [J] ne révèle la commission d’aucun fait fautif dans la réalisation des travaux de démolition, et notamment l’absence de toute dégradation qui aurait été causée de son fait au mur à cette occasion, de nature à soustraire le propriétaire du mur litigieux à son obligation d’entretien.

Par conséquent, il appartient au syndicat des copropriétaires de mettre en œuvre un revêtement efficace et pérenne sur le mur désormais à nu, et d’en supporter intégralement les frais.

Dès lors, la demande reconventionnelle formulée de ce chef par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Dans ce contexte, Mme [H] [J] conclut à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 9 420 € correspondant au montan du devis établi par l’entreprise Construction Ademaj.

Cependant, dès lors que le mur litigieux constitue la propriété du syndicat des copropriétaires, et qu’à ce titre lui seul dispose des pouvoirs pour faire procéder aux travaux nécessaires sur cet ouvrage, il ne peut être fait droit à la demande en paiement de Mme [H] [J] faute pour celle-ci de supporter in fine le coût des travaux, sauf à générer un enrichissement sans cause à son profit.

Par conséquent, sa demande en paiement sera rejetée.

— Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code – et non 1242 tel qu’indiqué par Mme [H] [J] dans ses conclusions – dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, le rejet des eaux pluviales sur la parcelle de Mme [H] [J], causé par le débord de toiture présent au sommet du mur appartenant au syndicat des copropriétaires, et ce pendant plusieurs années depuis la démolition de la grange qui était présente sur la parcelle de Mme [H] [J], a causé à cette dernière un préjudice de jouissance, qu’il convient de réparer par le versement d’une somme qu’il y a lieu d’évaluer, au regard des éléments de la cause, à 800 €.

II) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [H] [J] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 3] à supprimer ou faire supprimer le débord de la toiture du mur pignon lui appartenant à cette même adresse empiétant sur la propriété voisine appartenant à Mme [H] [J], et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 50 € (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai, dans la limite maximale de 60 (soixante) jours ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 3] à payer à Mme [H] [J] la somme de 800 € (huit cents euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme [H] [J] de sa demande en paiement correspondant au coût des travaux de revêtement de la façade du mur pignon ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 3] de ses demandes reconventionnelles tendant à la prise en charge des frais de revêtement de la façade du mur pignon et de pose d’une nouvelle gouttière ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 3] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 3] à verser à Mme [H] [J] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY