TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01143 – N° Portalis DBX4-W-B7I-T7WC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2025

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[F] [M] [T] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à M^e MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [F] [M] [T] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 mai 2024, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à [F] [U] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 386,30€ outre 88,48€ de provision sur charges.

Le 5 septembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à [F] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 15/11/24, son expulsion de corps et de biens, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2764,40€, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux, indexée comme le contrat avec intérêts,

— d’une somme de 400€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 29 avril 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7671,21€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice, [F] [U] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 6 mai 2024 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2688,12€ a été signifié le 5 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

[F] [U] n’a réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme (400€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2024. [F] [U] est donc depuis cette date occupante sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 24 avril 2025 qui mentionne que [F] [U] reste devoir la somme de 7671,21€, mensualité d’avril 2025 comprise.

Il ressort de ce décompte que le bailleur a appliqué à la locataire un Supplément de Loyer Solidaire depuis janvier 2025 et jusqu’au quittancement d’avril 2025 à hauteur de 2454,90€.

La SA 3F OCCTANIE produit le courrier de demande d’enquête du 26 septembre 2024 envoyé à Madame [U], la mise en demeure de répondre à cette enquête et un procès-verbal de constat de commissaire de justice dans lequel celui-ci indique avoir procédé à un sondage des envois réalisés par la SA 3F OCCITANIE pour les enquêtes SLS pour l’année 2025 et dans lequel figure un listing comportant le nom de Madame [U].

Cependant, si la bailleresse justifie avoir mis en demeure la locataire de justifier de ses revenus préalablement à l’application du SLS conformément à l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, pour autant, les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne sont, par nature, dues qu’autant que le bail demeure en cours puisqu’à compter de cette date, il appartient au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire.

Dès lors que les surloyers (SLS) sont sollicités pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 6 novembre 2024, ils seront écartés.

[F] [U], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5216,31€ (7671,21€-2454,90€) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

[F] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, [F] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mai 2024 entre la SA 3F OCCITANIE et [F] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 6 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [F] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA 3F OCCITANIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS [F] [U] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 5216,31€ (décompte arrêté au 24 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 ;

CONDAMNONS [F] [U] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS [F] [U] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [F] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,