TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02790

N° Portalis DBX4-W-B7I-TE7M

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

[T] [F]

[H] [R]

C/

[X] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 06 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [F]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [H] [R]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [V]

demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Juliette BERGER, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [F] et Madame [H] [R] ont donné à bail à Monsieur [X] [V] un appartement à usage d’habitation (N°60, Bâtiment I) et deux places de parking (2 et 13) situés [Adresse 9] à [Localité 7] par contrat signé électroniquement prenant effet au 1er mars 2023, moyennant un loyer initial d’un montant de 460 euros et une provision pour charges de 28 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [F] et Madame [H] [R] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 avril 2024 pour un montant en principal de 1.008,18 euros.

Monsieur [T] [F] et Madame [H] [R] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 30 mai 2024 et, en conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [V] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours et l’assistance de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Le condamner à leur payer à titre provisionnel de la somme de 2.617,66 Euros, mensualité de juillet 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’ assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— Le condamner à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 30 mai 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— Le condamner à leur payer la somme de 800 Euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières. (Article 696 du Code de procédure civile).

Après renvoi, à l’audience du 06 décembre 2024, Monsieur [T] [F] et Madame [H] [R] ont comparu représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 5.138,11 €, mensualité de décembre 2024 incluse.

Monsieur [X] [V] a comparu représenté par son conseil et a sollicité de constater

sa bonne foi, de suspendre la clause résolutoire pendant le délai accordé, l’autoriser à se maintenir dans les lieux et à s’acquitter de sa dette de loyer moyennant un échéancier sur 36 mois.

En tout état de cause, il a demandé de débouter les bailleurs de leur demande au titre des frais de procédure et de dire chaque partie assumera ses frais de procédure et dépens.

Il a précisé par ailleurs que le loyer courant était payé, mais qu’il n’apparaissait pas sur le décompte produit par les demandeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025 et le conseil des demandeurs autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé tenant compte du virement en date du 04 décembre 2024.

Par note en délibéré en date du 06 janvier 2025, le conseil des demandeurs a produit un décompte actualisé au 6 janvier 2025 sur lequel apparaît un règlement de 504,09 euros effectué par virement du locataire en date du 04 décembre 2024, ce décompte portant par ailleurs le montant de la dette à la somme de 4.484,02 euros, mensualité de janvier 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 17 avril 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2024 pour un montant en principal de 1.008,18 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [T] [F] et Madame [H] [R] produisent un décompte en date du 06 janvier 2025 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 4.386,81 euros, mensualité de janvier 2025 incluse et déduction faite des frais de procédure (97,21€).

Monsieur [X] [V], représenté par son conseil, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette, hormis le virement effectué le 4 décembre 2024 dont il a été tenu compte sur le décompte du 6 janvier 2025.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.386,81 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant a été payé avant la date de l’audience.

En conséquence, Monsieur [X] [V] étant en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [X] [V] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [X] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [F] et Madame [H] [R], Monsieur [X] [V] devra leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 1er mars 2023 entre Monsieur [T] [F] et Madame [H] [R] d’une part et Monsieur [X] [V] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (N°60, Bâtiment I) et deux places de parking (2 et 13) situés [Adresse 8], [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [V] à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [H] [R] à titre provisionnel la somme de 4.386,81 euros, selon décompte en date du 06 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [X] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 125 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [T] [F] et Madame [H] [R] ;

* que Monsieur [X] [V] soit condamné à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [H] [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [V] à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [H] [R] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente