TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 20/07418

N° Portalis 352J-W-B7E-CSSIF

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Août 2020

JUGEMENT

rendu le 08 Février 2024

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Localité 13] PDH

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0004

DÉFENDERESSE

La SOCIÉTÉ CIVILE DE DÉVELOPPEMENT DU CENTRE COMMERCIAL DE [Adresse 10] (SDPH)

[Adresse 5] et [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Christopher SZOSTAK du Cabinet GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0003

Maître [D] [O], notaire associé au sein de la SCP de Notaires WARGNY-KATZ

[Adresse 9]

[Localité 7]

Non représenté

Décision du 08 Février 2024

2ème chambre civile

N° RG 20/07418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSSIF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Caroline ROSIO, Vice-Présidente

Robin VIRGILE, Juge

assistés de Sylvie CAVALIE, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 16 novembre 2023, tenue publiquement Claire ISRAEL a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 ; ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 28 décembre 2017, la Société civile de développement du centre commercial de [Adresse 10] (ci-après la société SDPH) a vendu à la SCI [Localité 13] PDH un droit de superficie ainsi que les lots de copropriété dont elle était propriétaire, dépendants de la copropriété du centre commercial de [Adresse 10], situé [Adresse 4], [Adresse 12] et [Adresse 1] à [Localité 13] (67), moyennant un prix de 291 000 000 euros.

Préalablement à cette vente, le syndicat des copropriétaires du centre commercial a obtenu un permis de construire suivant arrêté du 25 avril 2017, pour le réaménagement du parvis du centre commercial, l’extension et la modification de la façade dite « façade Kleber ».

En vue de l’exécution de ces travaux, le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée avec la société Hammerson France.

A l’acte de vente du 28 décembre 2017, les parties ont stipulé que ces travaux « devront être poursuivis et achevés » et la société SDPH s’est engagée à « supporter la totalité du coût des travaux pour la quote-part afférente aux biens immobiliers » et à « rembourser à l’acquéreur les sommes payées par lui au syndic à ce titre ».

Une partie du prix de vente à hauteur de 500 000 euros a été séquestré entre les mains de Maître [D] [O], notaire de la société SDPH, en « garantie de la bonne réalisation des travaux de la façade Kléber ».

Les travaux de façade n’ont pas été réalisés dans les conditions prévues au permis de construire, le comité d’experts du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment ayant émis le 29 janvier 2018 un avis défavorable à l’utilisation du KRION, matériau devant être utilisé pour le revêtement de la façade.

Un permis de construire modificatif a été obtenu le 20 juin 2019.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 février 2020, la SCI [Localité 13] PDH a mis en demeure la société SDPH de libérer la somme séquestrée à son profit en raison du retard dans l’exécution des travaux sans aucune cause légitime de suspension ou prorogation de délais.

Le 5 juin 2020, elle a adressé une demande de libération de la somme séquestrée au notaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 juin 2020, la SCI [Localité 13] PDH a mis en demeure la société SDPH de payer la somme de 1 441 455,70 euros au titre des travaux de rénovation des façades et du parvis Kléber, selon un appel de fonds du 2 mars 2020.

Par courrier du 18 juin 2020, le conseil de la société SDPH a informé Maître [D] [O] du refus de sa cliente de libérer la somme séquestrée.

Par exploit d’huissier en date du 7 août 2020, la SCI [Localité 13] PDH a fait assigner la société SDPH et Maître [D] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir ordonner le versement à son profit de la somme de 500 000 euros séquestrée et de voir condamner la société SDPH à lui payer les intérêts sur cette somme à compter du 4 mars 2020 outre la somme de 1 441 455,70 euros.

Les travaux de rénovation des façades et du parvis Kléber ont été réceptionnés par procès-verbal du 15 octobre 2020 et les procès-verbaux de levée des dernières réserves relatives aux différents lots ont été établis le 29 octobre 2021.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, la SCI [Localité 13] PDH demande au tribunal de :

CONSTATER que les délais de libération de la somme séquestrée prévus dans l’Acte sont largement expirés ; DEBOUTER la société SDPH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris notamment sa demande reconventionnelle de qualification de l’article 27-9 de l’acte en clause pénale ;

En conséquence,

ORDONNER (i) la mainlevée de la somme de 500.000 euros séquestrée entre les mains de Maître [D] [O], au profit de la SCI [Localité 13] PDH, et en conséquence (ii) le versement de ladite somme à la SCI [Localité 13] PDH ; CONDAMNER la société SDPH à payer à la SCI [Localité 13] PDH les intérêts légaux sur la somme de 500.000 Euros injustement maintenue en séquestre, à compter du 4 mars 2020 date de la demande de libération du séquestre, avec capitalisation des intérêts ; CONDAMNER la société SDPH à payer à la société SCI [Localité 13] PDH la somme de 15.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dans le seul cas ou par impossible, le jugement à intervenir ferait droit aux prétentions de la société SDPH,

ECARTER alors l’exécution provisoire du jugement à intervenir comme faisant peser sur la SCI [Localité 13] PDH un risque de conséquences manifestement excessives et irréversibles et comme telle incompatible avec la nature de l’affaire ; CONDAMNER la société SDPH aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Catherine Saint Geniest, associée de l’AARPI JEANTET, avocat.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mai 2022, la société SDPH demande au tribunal de :

A titre principal,

JUGER que les conditions du séquestre ne s’appliquent pas au nouveau projet ;En conséquence,

REJETER la demande de libération des sommes séquestrées au profit de l’Acquéreur ;

A titre subsidiaire,

JUGER que l’Acquéreur a manqué à son obligation d’exécuter les contrats de bonne foi et que le séquestre ne peut lui être alloué ; JUGER que le Vendeur est fondé à opposer l’exception d’inexécution à l’Acquéreur concernant la libération des sommes séquestrée au regard du manquement de l’Acquéreur à son obligation d’exécuter les contrats de bonne foi ;En conséquence,

REJETER la demande de libération des sommes séquestrées au profit de l’Acquéreur ;

A titre reconventionnel,

A titre principal,

JUGER que les Conditions du Séquestre ne s’appliquent pas au nouveau projet ;JUGER que l’Acquéreur a manqué à son obligation d’exécuter les contrats de bonne foi et que le séquestre ne peut lui être alloué ;En conséquence,

ORDONNER à Me [O] la libération totale de la somme séquestrée au profit du Vendeur ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal faisait droit à la demande de libération du séquestre au profit de l’Acquéreur,

JUGER que l’obligation de séquestre prévue à l’acte de vente s’analyse en clause pénale dont le montant est manifestement excessif ;En conséquence,

REDUIRE le montant de la somme séquestrée à 1 euro symbolique sur le fondement de l’article 1231-5 du Code Civil.En tout état de cause :

CONDAMNER l’Acquéreur à payer au Vendeur une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER l’Acquéreur aux entiers dépens,ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Maître [D] [O], régulièrement assigné à domicile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 novembre 2022 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

****

Sur les demandes de libération de la somme séquestrée

La SCI [Localité 13] PDH demande au tribunal d’ordonner la libération à son profit de la somme de 500 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [D] [O] et de condamner la société SDPH à lui payer des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 4 mars 2020, date de sa première mise en demeure, avec capitalisation des intérêts.

Elle fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1193 du code civil que :

La société SDPH en refusant la libération de la somme séquestrée à son profit viole la clause 27.9 de l’acte de vente, alors que les conditions contractuelles de cette libération sont réunies et notamment que les délais prévus pour la libération au profit de l’acquéreur au plus tard les 30 janvier 2019 pour la première moitié et 31 décembre 2019 pour la seconde ont tous deux expiré,

Elle a refusé à plusieurs reprises de modifier ces dates butoir, en réponse à la demande de la société SDPH, rien ne la contraignant à accepter une prolongation et l’acte ne prévoyant aucune cause de suspension ou de prorogation,

Le retard d’exécution des travaux ne peut nullement être imputé à la Ville de [Localité 13], notamment s’agissant de l’arrêt des travaux pendant la période de Noël 2019, alors que le dispositif empêchant la poursuite des travaux n’a été installé qu’en novembre 2019, soit déjà près de 11 mois après la date du 30 janvier 2019 prévue pour la libération de la somme de 250 000 euros,

Les travaux ont pris du retard en raison de l’avis défavorable de l’ATEx (Appréciation technique d’expérimentation) du 29 janvier 2018, relative à la pose du KRION comme prévu dans le permis de construire obtenu le 25 avril 2017, une autre solution technique ayant dû être trouvée en accord entre la venderesse et l’acquéreuse et un permis de construire modificatif ayant été obtenu le 20 juin 2019,

La venderesse ne peut invoquer le retard pris dans la pose de la façade du fait du délai d’obtention des ATEx pour exiger la prolongation des délais, cet aléa étant déjà connu par elle à la signature de la vente, la société SDPH ayant accepté la prise en charge des retards liés aux travaux en connaissance de cause,

Il ne peut non plus lui être reproché d’avoir mis du temps à se prononcer sur une solution alternative concernant la façade dès lors qu’elle avait donné son accord pour la pose d’un revêtement KRION et que l’avis défavorable du CSTB rendait nécessaire de retravailler le dossier technique pour trouver une solution et recueillir son accord ; que le CSTB a refusé une nouvelle fois le dossier technique proposé le 6 septembre 2018 ; qu’elle était ensuite légitime à refuser les solutions alternatives de moindre qualité qui lui ont été proposées par le vendeur à l’été 2018 ; qu’enfin, il a été nécessaire de consulter la société QUALICONSULT laquelle a préconisé une solution acceptée par tous et ne nécessitant pas un nouvel avis du CSTB mais seulement un permis de construire modificatif ; c’est donc en réalité son action qui a permis de trouver une solution alternative en décembre 2018, le retard étant imputable au vendeur,

L’application de la clause 27.9 ne peut être écartée au motif que les travaux autorisés par le permis de construire PC 67 482 16 V0177 n’ont pas pu être exécutés et qu’un nouveau permis de construire a été nécessaire ; le prérequis d’un « Avis Technique d’Exécution » était bien mentionné dans la data room notariale mais jamais le vendeur n’a émis de réserve sur l’obtention d’un tel avis et sur le risque de ne pouvoir employer le KRION pour la réalisation des parements de la façade. Il ne s’agissait donc pas d’un aléa connu par l’acquéreur. Cette hypothèse d’un avis défavorable était en effet inenvisageable, le KRION ayant été utilisé comme matériau de parement de façade dans la construction d’autres bâtiments dans le monde, y compris en zone sismique,

La nécessaire obtention d’un permis modificatif et le non-respect des délais sont au contraire exclusivement imputables au vendeur qui s’est montré négligent en général et incapable de maîtriser la mise en œuvre du KRION au mépris de ses engagements contractuels, de mettre en œuvre les diligences normalement requises pour l’obtention de l’avis favorable du CSTB et de proposer des solutions alternatives acceptables, retardant ainsi l’exécution des travaux,

Seule était prévue dans la data room l’obtention d’un Avis technique d’exécution et non d’une appréciation technique d’expérimentation, que le vendeur a finalement demandée sans l’obtenir. L’information portée à sa connaissance était donc en tout état de cause incomplète,

Contrairement à ce qu’affirme la venderesse, le projet n’a pas été fondamentalement modifié de sorte qu’un simple permis de construire modificatif a été nécessaire et non un nouveau permis de construire ; il ne s’agissait donc pas d’un nouveau projet par rapport à celui prévu à l’acte de vente, mais seulement d’une adaptation du projet initial, conservant l’utilisation du KRION prévue à l’acte de vente et sans modification des surfaces,

La société Hammerson France, maître d’ouvrage délégué des travaux est une société du même groupe que la société venderesse ; la société SDPH ne peut donc alléguer la survenance de sujétions qui lui seraient étrangères pour s’exonérer de sa responsabilité dans le retard d’exécution des travaux.

Enfin, en réponse à la demande subsidiaire de la société SDPH de qualifier la clause 27.9 de clause pénale, elle oppose que cette clause n’exprime qu’une composante du prix de vente susceptible de revenir ou non au vendeur en fonction de sa capacité à mettre en œuvre les travaux et qu’en l’espèce le vendeur n’a livré qu’un ouvrage de moindre qualité par rapport à ce qui était convenu. Elle ajoute en tout état de cause qu’à considérer qu’il s’agisse d’une clause pénale, la venderesse ne démontre pas la disproportion entre le préjudice subi et le montant de l’indemnité.

La société SDPH s’oppose à la demande de la SCI [Localité 13] PDH et sollicite à titre reconventionnel la libération de la somme séquestrée à son profit.

Elle fait valoir principalement que la clause 27.9 relative aux conditions du séquestre ne s’applique pas au nouveau projet et plus précisément que :

Cette clause ne garantit que la réalisation d’un projet spécifique, dans les conditions du permis de construire du 25 avril 2017 mentionné à l’acte et non la réalisation générale des travaux de la façade du centre commercial,

La modification du projet par l’acquéreur postérieurement à la vente ne peut conduire à l’application de la clause 27.9 visant uniquement le permis de construire du 25 avril 2017, seul le syndicat des copropriétaires et donc l’acquéreur copropriétaire majoritaire, ayant un pouvoir décisionnel et notamment le pouvoir de modifier le permis de construire,

La nature des travaux de façade a été profondément modifiée, un nouveau marché de travaux a été confié à une société Warsmann en lieu et place de la société SEGEX, ces nouveaux travaux ont occasionné des frais supplémentaires (augmentation de 30% par rapport au budget initial),

La réalisation du projet visé dans le permis de construire du 25 avril 2017 était conditionnée par l’obtention d’une ATEx favorable, ce que la SCI [Localité 13] PDH ne pouvait ignorer de même qu’elle avait connaissance de l’aléa résultant de la consultation du CSTB dès lors qu’étaient versés à la data room, d’une part le rapport initial de contrôle technique (RICT) réalisé par la société QUALICONSULT qui a indiqué que le KRION possède un avis technique valide mais que son utilisation pour des panneaux de cette dimension sur une structure métallique nécessite une ATEx favorable délivrée par le CSTB et d’autre part, le cahier des charges (CCTP) du marché de travaux de l’entrepreneur du lot 1.4 qui mentionne qu’une ATEx favorable devra être obtenue par l’entrepreneur en charge de ce lot relatif aux façades Kléber,

La SCI [Localité 13] PDH n’a pas souhaité garantir l’hypothèse d’une ATEx défavorable dans l’acte de vente, alors que l’aléa résultant de l’impossibilité de réaliser le projet en cas d’ATEx défavorable était connu,

Le seul projet garanti n’a pas pu être exécuté en l’état, les délais stipulés à la clause 27.9 devenant inapplicables,

De surcroît ces délais étaient impossibles et devaient être adaptés pour tenir compte du délai raisonnable de réalisation du nouveau projet, du délai supplémentaire lié aux difficultés rencontrées avec la procédure d’ATEx et du délai de ratification du nouveau projet par le syndicat des copropriétaires,

Il n’est pas sérieux de soutenir que l’impossibilité de réaliser le projet initial résulte des insuffisances du vendeur et non des contraintes techniques indéniables résultant du caractère innovant de l’utilisation du KRION, de surcroît dans une zone sismique, alors que c’est le changement de projet à la demande de l’acquéreur qui constitue la seule et unique raison de la nécessité d’un permis de construire modificatif et donc de l’inapplication des conditions du séquestre,

Le vendeur ne s’est pas engagé à livrer ou réaliser les travaux objets du permis de construire mais à supporter le coût de ces travaux, ce qui constitue une obligation distincte de l’obligation de délivrance.

Si le tribunal devait considérer que la clause 27.9 devait être appliquée, la société SDPH conclut néanmoins au rejet des demandes de la SCI [Localité 13] PDH au motif qu’elle a manifestement manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, sur le fondement de l’article 1104 du code civil.

Elle fait valoir que :

La SCI [Localité 13] PDH a modifié le projet initial en décembre 2018, après 11 mois de tergiversations obstinées, de sorte qu’elle ne pouvait prétendre à la réalisation des travaux pour le mois de janvier 2019.Elle a accepté tardivement une solution alternative alors que le maître d’ouvrage délégué lui avait proposé 5 solutions de substitution depuis juillet 2018, les solutions alternatives proposées étant parfaitement valables, notamment la substitution du TRESPA au KRION.

Elle a refusé la prolongation des délais alors qu’elle ne s’y était pas opposée en décembre 2018, et elle est la principale responsable du retard, un délai de 19 mois s’étant écoulé entre le refus de l’ATEx et la ratification du nouveau projet par l’assemblée générale des copropriétaires qu’elle a tardé à convoquer,

Elle n’est elle-même pas responsable du retard pris dans la pose de la façade, qui résulte de la durée nécessaire à l’obtention de l’ATEx, et c’est elle qui a sollicité la société QUALICONSULT laquelle a proposé une solution alternative finalement acceptée par l’acquéreur,

Elle a fait le maximum pour obtenir un avis favorable, et a, au contraire de l’acquéreur, agi de bonne foi en acceptant de prendre en charge le surcoût entrainé par la modification du projet par l’acquéreur, alors même que l’acte de vente ne prévoyait pas cette prise en charge,

Au final l’acquéreur a souhaité bénéficier d’une rénovation de la façade tout en récupérant une partie du prix de vente, en modifiant le projet initial garanti par le vendeur, 2 mois avant l’expiration du premier délai,

Elle est donc fondée à refuser la libération des sommes séquestrées sur le fondement de l’exception d’inexécution compte tenu de la violation par l’acquéreur de son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi.

Elle soutient en conséquence que la somme séquestrée devrait lui être versée, dès lors que les conditions du séquestre ne s’appliquent pas et que le délai de livraison initial devrait être reporté au 10 juin 2021 pour la réception du nouveau projet et au 10 mai 2022 pour le second délai, les travaux ayant été réceptionnés le 15 octobre 2020 et les dernières réserves levées le 29 octobre 2021, soit dans les délais.

A titre subsidiaire, si le tribunal devait faire droit à la demande de la SCI [Localité 13] PDH, elle demande au tribunal d’analyser la clause de séquestre en une clause pénale et de réduire l’indemnité stipulée à une somme de 1 euro sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil aux motifs que :

La somme séquestrée correspond au montant d’une pénalité au profit de l’acquéreur au cas où les travaux garantis par l’acte ne seraient pas réalisés, Elle n’est pas une composante du prix de vente, Cette pénalité est excessive : les travaux ont été réceptionnés le 15 octobre 2020 et définitivement avec la levée des réserves le 29 octobre 2021 ; l’acquéreur ne peut se prévaloir d’un préjudice matériel ou immatériel compte tenu du dépassement des délais et le vendeur a déjà supporté la totalité des coûts de la conception à la réalisation, le budget de rénovation de la façade étant passé de 4 885 186 euros à 6 315 186 euros soit une augmentation de 30%.

Sur ce,

Sur la libération de la somme séquestrée

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Enfin, il résulte des articles 1193 et 1194 que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise et qu’ils obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En l’espèce, l’acte de vente du 28 décembre 2017 comporte une clause 27.9 qui stipule que :

« Le syndicat des copropriétaires du Centre commercial a obtenu un permis de construire PC 67 482 16 V0177 délivré le 25 avril 2017 pour le réaménagement du parvis du centre, l’extension et la modification d’une partie des façades ci-après les « Travaux de la Façade Kléber », lesquels devront être poursuivis et achevés.

Le Vendeur s’oblige à supporter la totalité du coût des travaux pour la quote-part afférente aux biens immobiliers de sorte que l’acquéreur ne supporte pas de coût résultant d’appel de fonds complémentaires de la part du syndicat des copropriétaires relatifs auxdits travaux.

En conséquence, le vendeur s’engage à rembourser à l’acquéreur les sommes payées par ce dernier au syndic à ce titre.

A la garantie de la bonne réalisation des travaux de la Façade Kléber, il est prélevé sur le prix de vente la somme de 500 000 euros.

Cette somme est remise à l’instant même à Maître [D] [O] (ci-après le séquestre) qui restera dépositaire de ladite somme en qualité de tiers convenu au sens de l’article 2337 du code civil, avec mission de la remettre à l’une ou l’autre des parties, savoir :

A hauteur de 250 000 euros au vendeur à la signature du procès-verbal de réception des travaux entre le syndic et la ou les entreprises en charge de la réalisation desdits travaux au plus tard le 30 janvier 2019, ce délai étant automatiquement augmenté du délai entrainé par une demande ou décision imputable à la Ville de [Localité 13] ou d’un retard dans la réalisation des travaux de cette dernière ou d’un retard dû à cette dernière. A défaut, la somme sera acquise à l’acquéreur. A hauteur de 250 000 euros au vendeur à la plus tardive (i) de la levée des réserves figurant dans ledit procès-verbal de réception des travaux entre le syndic et la ou les entreprises en charge de la réalisation desdits travaux et (ii) de l’obtention de l’attestation de non-contestation de la conformité desdits travaux et au plus tard le 31 décembre 2019. A défaut, la somme sera acquise à l’acquéreur (…) ».

Cette clause mentionne bien que les travaux devant être poursuivis et achevés et en garantie de la bonne réalisation desquels la somme de 500 000 euros est prélevée sur le prix de vente et séquestrée entre les mains du notaire, sont ceux autorisés par le permis de construire délivré le 25 avril 2017.

Toutefois, la société SDPH ne peut soutenir que cette clause n’est pas applicable au motif qu’un permis de construire modificatif a été sollicité et obtenu. En effet, ce permis de construire accordé le 20 juin 2019 porte modification du permis du 25 avril 2017 mais rappelle que les conditions de ce permis de construire restent en vigueur et sont à respecter. Il n’autorise que des « adaptations mineures du projet initial » et porte d’ailleurs le même numéro de référence que le permis initial, de sorte qu’il ne saurait s’agir comme le soutient la défenderesse, d’un « nouveau projet ».

La société SDPH a d’ailleurs reconnu dans ses écritures à plusieurs reprises que la solution finalement adoptée, d’intégration du KRION « en remplissage de mur rideau » constitue une solution « d’adaptation » du projet initial et non un projet nouveau et différent du projet initial.

Alors qu’elle invoque l’inapplicabilité des mentions de la clause relative aux délais de libération de la somme séquestrée en garantie de la réalisation desdits travaux, elle a néanmoins au moins implicitement considéré que la clause litigieuse demeurait applicable malgré cette adaptation puisqu’elle n’a pas contesté être redevable du coût des travaux, en ce compris ceux résultant du permis de construire modificatif.

Enfin, la Mairie de [Localité 13] a bien attesté le 29 juin 2021, de la conformité des travaux « avec l’autorisation délivrée en date du 25/04/2017 concernant le réaménagement du parvis du centre commercial, son extension et la modification d’une partie des façades », se référant ainsi au permis de construire initial, ce qui démontre encore que le permis modificatif du 20 juin 2019 ne constitue pas un projet nouveau, distinct de celui garanti par la clause 27.9 précitée mais qu’il y apporte seulement des modifications non substantielles.

Les dispositions de cette clause ont donc bien vocation à s’appliquer en l’espèce, les « travaux de la Façade Kléber », devant être poursuivis et achevés et en garantie desquels la somme de 500 000 euros a été séquestrée, comprenant bien les travaux réalisés en exécution du permis modificatif du 20 juin 2019.

Il est constant que la signature du procès-verbal de réception des travaux a été signé le 15 octobre 2020, que la levée des dernières réserves est intervenue le 29 octobre 2021 et l’obtention de l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux, le 29 juin 2021.

Dès lors, en application de la clause 27.9, la somme séquestrée doit en principe rester acquise à l’acquéreur à hauteur de 250 000 euros à défaut de signature du procès-verbal de réception des travaux entre le syndic et la ou les entreprises en charge de la réalisation desdits travaux au 30 janvier 2019 et pour le surplus à défaut de levée des réserves figurant ou de l’obtention de l’attestation de non-contestation de la conformité desdits travaux avant le 31 décembre 2019.

La société SDPH ne peut soutenir que l’adaptation de la solution retenue pour la rénovation de la façade et le recours au KRION constitue une modification unilatérale de l’acquéreuse, lequel serait seul responsable des retards dans la réalisation des travaux, alors que cette adaptation a été rendue nécessaire par l’Appréciation Technique d’Expérimentation défavorable délivrée par le CSTB le 29 janvier 2018. Après examen par le comité d’experts de la solution retenue initialement d’un bardage composé de panneaux en KRION fixés sur une structure métallique, cette ATEx relève en effet en conclusion que « la sécurité n’est pas assurée, la faisabilité n’est pas avérée, les risques de désordres réels ». La SCI [Localité 13] PDH comme les autres copropriétaires a donc été contrainte de trouver une solution d’adaptation du projet pour le rendre réalisable.

Le risque d’une ATEx défavorable était connu de l’ensemble des parties au jour de la signature de la vente.

En effet, il ressort des pièces qui étaient versées à la data room notariale et dont la SCI [Localité 13] PDH ne conteste pas avoir eu connaissance, que la nécessité d’obtenir une ATEx était envisagée dès le départ et que le risque d’une ATEx défavorable était identifié.

Tout d’abord, il est mentionné dans le rapport initial de contrôle technique du 9 mars 2017 réalisé par la société QUALICONSULT relatif à la rénovation des façades du centre commercial que « le système PORCELANOSA KRION LUX possède un avis technique valide » mais que « cependant, les contraintes du projet ne permettent pas de respecter dans l’ensemble, notamment concernant les contraintes de fixation, les préconisations de l’avis technique », la société QUALICONSULT ajoutant prendre « bonne note (…) qu’un ATEx sera réalisé par l’entreprise. (…) Les conclusions de l’ATEx nous seront transmises afin de vérifier la bonne mise en œuvre sur site. En cas d’avis négatif sur l’ATEx, nous émettrons un avis défavorable sur la solution proposée ».

Par ailleurs, l’article 2.14 du cahier des clauses techniques particulières du lot n°1.4 – Façades, en date du 24 mai 2017, prévoit la « réalisation d’un ATEX pour la mise en place des nouvelles façades en KRION sur ossature métallique. L’ATEx doit être validé au plus tard le 30 juin pour le commencement des travaux. Le demandeur doit constituer un dossier technique général, qui permet de justifier des trois aspects évoqués ci-après :

Faisabilité, Sécurité, Risques de désordres, Eventuellement aptitude à satisfaire une réglementation. Ce dossier est instruit par le CSTB, qui le présente devant un comité d’ATEX qui formule l’ATEX ».

Le fait que cette clause 2.14 soit par erreur intitulée «AVIS TECHNIQUE D’ESCECUTION(ATEX) », (sic) est indifférent, la table des matières référençant clairement le point 2.14 sous l’intitulé « APPRECIATION TECHNIQUE D’EXPERIMENTATION (ATEX) » et la clause en elle-même étant parfaitement univoque et de nature à informer tant la venderesse que l’acquéreuse sur la nécessité de l’obtention d’une ATEx favorable.

Dès lors, au jour de la vente du 28 décembre 2017, les parties ont contracté en parfaite connaissance du fait qu’une ATEx favorable à la solution retenue pour les façades en KRION devait être sollicitée du CSTB et qu’un risque existait d’une ATEx défavorable, la société QUALICONSULT ayant indiqué que le recours au KRION selon les modalités particulières envisagées ne respectait pas les préconisations de l’avis technique.

La clause 27.9, notamment en ce qu’elle a fixé des délais butoir pour déterminer du sort de la somme séquestrée, a donc été stipulée par les parties en pleine connaissance de cause.

Or, si elle prévoit une prorogation des délais en raison d’une cause imputable à la Ville de [Localité 13] (demande ou décision, retard dans les travaux de cette dernière ou retard dû à cette dernière), elle ne prévoit aucune cause de suspension ou de prorogation des délais en raison de la délivrance d’une ATEx défavorable ou de retard dans la réalisation des travaux résultant de la nécessité d’adapter les solutions retenues pour le parement des façades en raison d’une telle ATEx.

Les parties à la vente, qui sont des professionnelles de l’immobilier parfaitement averties, étaient éclairées sur les enjeux pour chacune d’elles en cas de retard dans la réalisation des travaux notamment en cas d’ATEx défavorable, ce risque étant prévisible. Elles ont conclu un contrat de vente moyennant un prix de 291 000 000 euros et ont pris soin de stipuler une clause de séquestre portant sur une somme de 500 000 euros en garantie de la bonne réalisation de ces travaux.

Dans ces conditions, il leur appartenait, et singulièrement à la venderesse, de prévoir le cas échéant une cause de suspension ou de prorogation des délais en cas de retard des travaux résultant d’une ATEx défavorable ou de la nécessité d’adapter les solutions techniques retenues.

En l’absence d’une telle stipulation expresse en ce sens, les dispositions de la clause 27.9 stipulée au contrat doivent trouver application et l’équité invoquée par la défenderesse sur le fondement de l’article 1194 du code civil ne saurait impliquer que les parties se soient obligées à proroger les délais en cas de retard des travaux et la SCI [Localité 13] PDH pouvait refuser de prolonger les délais librement négociés par les parties.

Enfin, il n’est pas démontré par la société SDPH que la SCI [Localité 13] PDH a agi de mauvaise foi et soit responsable du dépassement des délais prévus au contrat.

En effet, il ressort du cahier des clauses techniques particulières du lot n°1.4 – Façades, en date du 24 mai 2017, que l’ATEx devait être validée au plus tard le « 30 juin », soit le 30 juin 2017, soit six mois avant la vente à la SCI [Localité 13] PDH, de sorte qu’un retard dans la réalisation des travaux avait déjà été pris, avant même la signature de l’acte de vente le 28 décembre 2017.

Il ne saurait être ensuite reproché à la SCI [Localité 13] PDH qui a acquis le bien en considération du permis de construire obtenu préalablement à la vente et qui prévoyait l’utilisation du KRION pour la rénovation de la façade, d’avoir souhaité trouver une solution permettant le maintien du recours à ce matériau.

Il ressort du courriel du CSTB du 6 septembre 2018, qui fait suite à plusieurs échanges en juin 2018, que les nouvelles propositions faites n’étaient pas de nature à permettre une attestation favorable du comité d’experts, l’acquéreuse n’étant pas responsable de ce nouveau refus et ne pouvant se voir reprocher d’avoir « tergiversé » entre le 29 janvier 2018 et le mois de septembre 2018.

Elle a ensuite refusé les solutions alternatives proposées par la venderesse qui excluait le recours au KRION avant qu’un accord sur la solution finalement retenue ne puisse être trouvé en décembre 2018, soit seulement 3 mois après le courriel du CSTB annonçant une probable nouvelle ATEx défavorable, et après la consultation de la société QUALICONSULT dès octobre 2018, aucune « tergiversation » ne pouvant donc être davantage reprochée à l’acquéreuse.

Dès le mois de janvier 2019, la demande de permis de construire modificatif a été déposée, lequel n’a été obtenu que le 20 juin 2019.

Dès lors, les travaux ne pouvaient être réceptionnés dans le premier délai fixé au 30 janvier 2019, ce dont la SCI [Localité 13] PDH ne peut être tenue pour responsable.

Par ailleurs, si l’Assemblée générale des copropriétaires du centre commercial a effectivement approuvé le permis de construire modificatif le 6 septembre 2019, ce délai de deux mois et 17 jours écoulé entre la délivrance du permis de construire et la tenue de l’Assemblée générale n’apparaît nullement excessif, compte tenu de la période estivale et des délais de convocation imposés par la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, dans son courrier du 3 décembre 2019, pour solliciter une prorogation des délais, la société SDPH indique que le retard dans l’exécution des travaux est dû aux « immenses difficultés rencontrées avec les différents entrepreneurs et protagonistes de ce projet », ce dont la SCI [Localité 13] PDH n’est pas davantage responsable.

Aucune preuve de l’exécution du contrat de mauvaise foi par la SCI [Localité 13] PDH n’est donc rapportée, ni de ce qu’elle serait responsable de l’inexécution des travaux aux dates prévues à la clause 27.9, et la société SDPH ne peut invoquer une exception d’inexécution.

La demande de la société SPDH tendant à la libération à son profit de la somme séquestrée de 500 000 euros sera donc rejetée et en application des stipulations contractuelles, ladite somme doit en principe demeurer acquise à l’acquéreuse.

La société SDPH demande au tribunal de qualifier la clause 27.9 de l’acte de vente de clause pénale et de réduire le montant de l’indemnité qu’elle prévoit.

Sur la requalification en clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la clause 27.9 de l’acte de vente du 28 décembre 2017 ne prévoit pas le versement d’une indemnité forfaitaire à l’acquéreuse en cas d’inexécution par la venderesse d’une obligation contractuelle mais institue un mécanisme de garantie de la bonne réalisation des travaux, c’est-à-dire qu’elle prévoit le prélèvement d’une somme sur le prix de vente et son versement à l’acquéreuse, dans l’hypothèse où les travaux devant être poursuivis et achevés ne le seraient pas avant un certain délai, peu important que ce retard soit ou non imputable à la venderesse, qui d’ailleurs ne s’oblige pas à la réalisation desdits travaux mais uniquement au paiement de ces travaux.

Cette clause ne saurait donc s’analyser en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

En conséquence, la somme de 500 000 euros prévue en garantie de la bonne réalisation des travaux ne saurait faire l’objet d’une réduction par le juge et en application des stipulations contractuelles, il sera ordonné à Maître [D] [O], notaire à [Localité 11], de libérer cette somme séquestrée entre ses mains au profit de la SCI [Localité 13] PDH.

La société SDPH sera quant à elle condamnée à payer à la SCI [Localité 13] PDH, les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 4 mars 2020, dès lors qu’elle a refusé sa libération au profit de l’acquéreuse en dépit d’une mise en demeure du 13 février 2020 d’avoir à autoriser cette libération au plus tard le 2 mars 2020.

Enfin, la capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La société SDPH partie succombant à l’instance sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître Catherine SAINT GENIEST en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la SCI [Localité 13] PDH la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la Société civile de développement du centre commercial de [Adresse 10] tendant à voir ordonner la libération de la somme de 500 000 euros séquestrée à son profit,

Ordonne à Maître [D] [O], notaire exerçant au sein de la SCP « WARGNY KATZ », à [Localité 11], de libérer cette somme séquestrée entre ses mains au profit de la SCI [Localité 13] PDH,

Condamne la Société civile de développement du centre commercial de [Adresse 10] à payer à la SCI [Localité 13] PDH, les intérêts au taux légal sur cette somme de 500 000 euros à compter du 4 mars 2020,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

Condamne la Société civile de développement du centre commercial de [Adresse 10] aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Catherine SAINT GENIEST, associée de l’AARPI JEANTET,

Condamne la Société civile de développement du centre commercial de [Adresse 10] à payer à la SCI [Localité 13] PDH, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 08 Février 2024

La GreffièreLa Présidente

Sylvie CAVALIEClaire ISRAEL