TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01477

N° Portalis DBX4-W-B7J-UC2G

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. [Adresse 9], représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences

C/

[F] [E]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SA MESOLIA

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR, greffière, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 9], représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M. [S] [M] (Chargé de contentieux) muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [E],

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 août 2019, la SA D’HLM MESOLIA a donné à bail à Mme [F] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec jardin, pour un loyer mensuel de 504,31 €, provision sur charges comprise.

Par contrat du 09 août 2019, la SA [Adresse 10] a donné à bail à Mme [F] [E] un emplacement de stationnement 046833-PA 234 situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 35€.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM MESOLIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 octobre 2024 pour un montant de 3.906,90 € en principal et aux fins de justifier d’une assurance locative et de l’occupation du logement .

Par acte de commissaire de Justice en date du 29 avril 2025, la SA [Adresse 10] a ensuite fait assigner Mme [F] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de la condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 5.813,96 € avec les intérêts au taux légal et actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux, avec indexation ;

*de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, du coût de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 avril 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA D’HLM MESOLIA, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.313,55 euros, arrêtée au 25 juin 2025. Elle précise que le règlement de 220€ invoqué par la locataire n’a pas été porté en compte et sollicite de produire en délibéré autorisé un décompte actualisé. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles de la locataire faisant valoir que les règlements sont épisodiques et partiels et que les derniers règlements ne couvrent pas l’intégralité du loyer courant, même à prendre en considération le résiduel après déduction de l’APL, laquelle a été suspendue.

Mme [F] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative à condition de prendre en considération son dernier règlement qui ne figure pas sur le décompte produit par le bailleur. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 80€ jusqu’en septembre puis 150€ par mois à compter de septembre 2025 en règlement de l’arriéré. Elle explique avoir rencontré des difficultés de santé conduisant à la perte de son emploi mais qu’elle a retrouvé un emploi à compter du mois de septembre/octobre 2025 qui va lui procurer un revenu mensuel de 1700 euros net. Elle indique avoir déposé un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA [Adresse 10] justifie avoir préalablement avisé le 16 septembre 2024 (AR signé le 18 septembre 2024) la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Mme [F] [E], soit deux mois au moins avant la délivrance de lassignation du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu le 13 août 2019 contient une clause résolutoire (article 10.1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail relatif à l’emplacement de stationnement prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et deux mois après une mise en demeure restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit (article 8). Néanmoins il a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire. Sa résiliation doit ainsi suivre le sort du bail d’habitation.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 24 octobre 2024 pour la somme en principal de 3.906,90€, conformément à la clause résolutoire.

Mme [F] [E] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 400 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 26 décembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 10] produit un décompte en délibéré autorisé démontrant que Mme [F] [E] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.093,55 € à la date du 25 juin 2025, incluant l’échéance de juin 2025, après déduction de la somme de 220 euros invoquée par la locataire et qui a bien été encaissée par la bailleresse.

En effet, si sur le décompte produit en délibéré autorisé figure l’échéance de juin 2025, le paiement de celle-ci n’avait pas été sollicité au jour de l’audience. Ce montant ne peut dès lors être pris en considération.

Mme [F] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêté, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA D’HLM MESOLIA cette somme de 6.093,55€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le loyer résiduel Mme [F] [E] s’élevait avant suspension de ses droits à Apl à la somme de 353,58 €. Or le décompte locatif fait état d’un versement de 130 euros le 30 juin 2025 et de 220 € le 1er juillet 2025, soit un montant total de 350€. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que Mme [F] [E] a satisfait à la condition de reprise du paiement du loyer courant.

Par ailleurs, sa nouvelle activité professionnelle établit qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, en plus du règlement du loyer courant. Il est également relevé que, si lors de l’audience la bailleresse s’est opposée aux demandes de Mme [F] [E], elle lui indiquait par courrier du 25 juin 2025, soit quelques jours avant l’audience, qu’elle n’était pas opposée à l’étude des paiements échelonnés de la dette.

Par conséquent, Mme [F] [E] sera autorisée à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 150 €, soit 35 mensualités de 150 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de Mme [F] [E] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Mme [F] [E], et celle-ci étant considérée comme ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [F] [E] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer de chacun des baux augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 10], Mme [F] [E] sera condamnée à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 août 2019 entre la SA D’HLM MESOLIA et Mme [F] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec jardin, et au bail concernant l’emplacement de stationnement 046833-PA 234 situé à la même adresse et accessoire du logement, sont réunies à la date du 26 décembre 2024;

CONDAMNONS Mme [F] [E] à payer à la SA [Adresse 10] à titre provisionnel la somme de 6.093,55 (décompte arrêté au 25 juin 2025, incluant le quittancement de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [F] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM MESOLIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [F] [E] soit condamnée à payer à la SA [Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des deux baux, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS Mme [F] [E] à payer à la SA D’HLM MESOLIA une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [F] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente