TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/01922 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5Q5

JUGEMENT

N° B

DU : 11 Juin 2025

[E] [L] épouse [I]

C/

[W] [G]

[Z] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Juin 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 11 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [E] [L] épouse [I], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [W] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laura VALENCIA, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [Z] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laura VALENCIA, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DES FAIT

Par acte sous seing privé du 4/06/2018 avec effet au 5/06/2018, Madame [L] [E] épouse [I] représentée par son mandataire COEUR LAURAGAIS IMMO – SARL LANTA IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z], un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 700€ et 15€ de provisions pour charges soit un total de 715€.

A la suite de difficultés dans le paiement des loyers un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 29/11/2023 après celui du 12/11/2021.

Par acte d’huissier du 5/02/2024, Madame [L] [E] épouse [I] a fait assigner Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] pour demander au juge des contentieux de la protection de :

Constater que les locataires n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire, constater l’acquisition de cette clause ou prononcer subsidiairement la résiliation judiciaire du bail, ordonner leur expulsion, les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 796,05€ au titre de l’arriéré de loyer et indemnités d’occupation, au paiement d’une indemnité d’occupation, au paiement de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] ont donné congé et quitté les lieux le 28/02/2024.

A l’audience du 23/05/2024 l’affaire a été renvoyée, successivement, à l’audience du 7/04/2025, où Madame [L] [E] épouse [I] représentée par son avocat, par voie de conclusions n°2 a demandé, en actualisation, de :

Débouter les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions sauf en ce qui concerne les frais de ramonage, entretien de la pompe à chaleur, réparation du trou, changement de l’ampoule, de la poignée cassée et de la sonnette pour un montant de 433,25€.

Condamner solidairement les consorts [U] à payer à Madame [I] la somme de 1 709,83€, déduction faite du dépôt de garantie que la bailleresse sera autorisée à conserver, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Condamner solidairement les consorts [U] à payer à Madame [I] la somme de 800€ au titre des frais irrépétibles.

Condamner solidairement les consorts [U] aux dépens.

Il convient de signaler que la pièce 6 ( Assignation) du bordereau de pièces des conclusions n°2 de Madame [I] est absente. Cependant, l’assignation du 5/02/2024 se trouve dans le dossier.

Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] représentés par leur avocat à la même audience, par voie de conclusions n°3, ont demandé au tribunal de :

Constater que Monsieur [G] et Madame [R] se sont acquittés de la somme de 1 800€ au titre de la dette locative ;

Constater que Monsieur [G] et Madame [R] ont versé un surplus de 224,91€ au titre de la dette locative ;

Par conséquent,

Débouter Madame [I] de sa demande de condamnation au titre de la dette locative ;

Condamner Madame [I] à payer à Monsieur [G] et Madame [R] la somme de 224,91€ ;

Condamner Monsieur [G] et Madame [R] à payer à Madame [I] la somme de 433,25€ au titre l’entretien de ramonage, entretien de la pompe à chaleur du bien, de la réparation d’un trou,du changement d’une ampoule, d’une poignée cassée et de la sonnette ;

Condamner Madame [I] à payer à Monsieur [G] et Madame [R] la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance du fait du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent ;

Débouter Madame [I] de ses autres demandes ;

Condamner Madame [I] à verser à Monsieur [G] et Madame [R] la somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées par les parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 11/06/2025.

Il est précisé que Madame [R] [Z] s’est vue accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle à hauteur de 25% par décision du 17/06/2024.

MOTIFS :

Vu la loi n° 89-462 du 06/07/1989,

Vu les pièces produites au débat, et notamment le bail, les état des lieux d’entrée et de sortie, les devis et factures,

I. Sur la dette de loyers et charges :

Selon l’article 7a de la loi 89-462 du 06/07/1989 le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’arriéré locatif est chiffré à 1 709,83€ intégrant la demande de réparations locatives de 1 633,06€ + 1,08€ de régularisation OM 2024 soit 1 634,14€ selon dernier décompte du 2/12/2024 du gestionnaire (pièce 15 demanderesse).

La dette locative réclamée avec frais de réparation et régularisation de charges est de 1709,83€ : 2 409,83€ (solde) – 700€ ( règlements effectués chez C-GLI).

La dette de loyers et charges est donc de :

1 709,83€ – 1 634,14€ (réparation + régularisation de charges) = 75,69€ de dette de loyers

Soit une dette de loyers avec charges de 76,77€ : 75,69€ (loyers) + 1,08€ ( régularisation de charges à réintégrer)

Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] contestent la dette de loyers.

A la date du 26/04/2025, le solde de la dette est porté à : 1 575,69€ sur le décompte du 2/12/2024 et de ce solde il a déjà été déduit un virement de 300€ de Monsieur [G] en date du 22/04/2024.

Le virement du 22/04/2024 de 300€ a été compté deux fois lorsqu’il est indiqué des règlements de la part de Monsieur [G] et Madame [R] à hauteur de 1 800€ entre le 22/04/2024 et le 3/12/2024 pour cette somme (300€) à soustraire d’un solde de 1 575,69€.

Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] ont donc versé 1 500€ depuis le 26/04/2024 date à laquelle est mentionné le solde de 1 575,69€.

Ainsi, aucun surplus notamment d’un montant de 224,91€ n’a été versé à Madame [I].

Selon décompte du 2/12/2024 et les calculs précédents, la dette de loyers et charges sera fixée à : 76,77€ déduction faite du dépôt de garantie.

II.Sur la dette relative aux réparations locatives :

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (..)

La somme de 1 633,06€ est réclamée au titre des manquements à l’obligation d’entretien.

Une dette de 433,25€ au titre l’entretien de ramonage (devis CHRIS RAMONAGE : 80€) , entretien de la pompe à chaleur du bien ( devis SOFROMEN : 158,25€), de la réparation d’un trou (80€), du changement d’une ampoule et d’une poignée cassée (45€) et de la sonnette (70€) est reconnue à titre des réparations par les consorts [G]- [R].

Après comparaison de l’état des lieux d’entrée (EDLE) du 4/06/2018 et de sortie (EDLS) du 28/02/2024, et prise en compte des devis produits selon le coefficient de vétusté éventuel correspondant à plus de 5 années d’occupation, une somme fixera ce qui est laissé à charge des locataires selon les postes sollicités.

1- Devis MP2A du 26/03/2024 : changement de vitre pour 337,81€ – somme non retenue – aucune mention relative à une vitre brisée sur l’EDLS.

2- Devis auto entrepreneur [O] PEINTURE du 23/04/2024 pour 1 057€ :

Fourniture de deux clés simples pour 36€ : manquent 2 clés ( garage et BAL) – somme validéeCuisine : Trou dans la porte pour 80€ ( déjà pris en compte car reconnu )Séjour : radiateur à refixer : 50€ – (EDLE : 2 radiateurs – bon état et bon fonctionnement ) et ( EDLS : Mauvais état – 1 mal fixé ) – somme validéeChambre du fond droite : ampoule HS et poignée de porte cassée pour 45€ ( déjà pris en compte car reconnu )Chambre droite : ampoule HS pour 15€ – EDLE : pour les chambres 2 et 3 : 2 douilles avec ampoule en bon fonctionnement et EDLS : point lumineux : ampoule défectueuse – somme validéeSDB :- poignée porte cassée et moisissure pour 90€ – EDLE : une porte vitrée : bon état et bon fonctionnement – EDLS : porte : poignée endommagée, cassée côté intérieur – à repeindre : moisissures – somme retenue 30€ pour la poignée cassée, il n’est pas établi que les moisissures sur la porte soient imputables aux locataires

— portail rouillé, mise en peinture : 145€ – EDLE : état d’usage et mauvais fonctionnement – EDLS : mauvais état, rouillé, ne ferme pas : 145€ – 45€ pour vétusté et mauvais fonctionnement antérieur = 100€ retenus

Détecteur de fumées manquant : 26€ – EDLE : il n’est pas noté, même s’il est produit un ticket de caisse du 8/06/2018 mentionnant l’achat d’un détecteur pour 19,90€ – EDLS : détecteur noté absent – la somme de 26€ ne sera pas retenueSonnette manquante à l’extérieur pour 70€ : ( déjà pris en compte car reconnu)Nettoyage complet du T4 pour 450€ : EDLS : La mention de nettoyage incomplet porte sur les fenêtres de chaque pièce – et plus globalement nettoyage général insuffisant – sur le devis il s’agit d’un nettoyage complet d’un T4, il y a eu nettoyage de la part des locataires mais estimé insatisfaisant par le bailleur sans autres précisions : retenu 150€Déplacement : 50€La dette relative aux réparations locatives complémentaires, hors les frais de réparation de 433,25€ déjà reconnus par les locataires, s’établira à : 36+50+15+30+100+150+50 = 431€

La dette totale relative aux réparations locatives se chiffrera donc à 864,25€ = 433,25€ ( reconnus ) + 431€ ( complémentaires).

A cette somme s’ajoute, la dette de loyers et charges de 76,77€.

La dette locative totale sera fixée à 941,02€ ( 864,25€ + 76,77€ ).

Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] seront condamnés solidairement à payer à Madame [L] [E] épouse [I] la somme de 941,02€ au titre des loyers et charges ainsi que des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie qu’elle sera autorisée à conserver, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. Sur la demande reconventionnelle pour troubles de jouissance :

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6/07/1989 dispose :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

L’article 1720 du code civil dispose :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

La bailleresse a mandaté l’entreprise MAS pour rechercher l’origine des désordres dès qu’elle a été informée de la présence de moisissures dans le logement.

Dans sa facturation du 17/03/2021( recherche de fuite) l’intervenant a constaté :

De fortes traces d’humidité dans toutes les chambres, salle de bains et WCUn défaut d’étanchéité au niveau de la douche.L’entreprise AQUASER mandatée, dans son rapport d’intervention du 30/09/2021, constate des traces de salpêtre dans toutes les chambres et la salle de bains, soulignant des joints d’étanchéité du bac à douche en très mauvais état ou inexistants.Elle constate surtout que la VMC ne fonctionne pas et qu’elle est à l’origine de toutes les traces de salpêtre observées.

Des travaux de réparations ont été financés selon factures du 29 octobre 2021 de l’entreprise MAS pour le remplacement de la VMC et décembre 2021 notamment pour la salle de bains y compris joints de douche incombant aux locataires.

Des travaux pour un traitement anti-fongique ont été évalués par la société MUTIRENOVE 31 à la somme de 4 339€, selon le devis en pièce 7 défendeurs.

Un traitement anti-fongique a été appliqué sur deux chambres, salle de bains et WC en septembre 2021 avec peinture en novembre 2021 par l’entreprise MULTIRENOVE 31 selon attestation produite par son gérant en date du 6/02/2025.

Les locataires n’ont pas signalé de moisissures depuis cette intervention.

Les photographies produites par les consorts [G]- [R] ne pourront être retenues car elles ne sont pas datées même s’ils indiquent qu’elles ont été prises à leur départ des lieux … Un tel état révélé par ces photographies ( pièce12 défendeurs ) aurait nécessité d’alerter rapidement le bailleur.

On note cependant sur l’EDLS :

chambre fond droite : pour murs et plafonds : peintures à refaire, moisissuressalle de bains :- douche : joints à refaire, moisissures sur faïence

— porte à repeindre : moisissures

Rien n’est précisé sur l’importance des moisissures et rien ne permet de dire à quelle date elles seraient apparues.

La bailleresse n’a pas été prévenue d’éventuelles réapparition de moisissures afin d’intervenir à nouveau, aucun écrit n’est produit en ce sens contrairement à ce que soutiennent les locataires.

Madame [I] n’a donc pas été négligente agissant dès qu’elle a eu connaissance de ce problème de moisissure en 2021 commandant des travaux en conséquence.

Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] seront déboutés de leur demande de condamnation de Madame [L] [E] épouse [I] à leur payer la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance du fait du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] seront déboutés de leurs autres demandes de condamnation de Madame [L] [E] épouse [I].

IV. Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z], succombants, seront condamnés solidairement aux dépens.

Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] seront condamnés solidairement à payer à Madame [L] [E] épouse [I] la somme de 250€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] à payer à Madame [L] [E] épouse [I] la somme de 941,02€ au titre des loyers et charges ainsi que des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie que la bailleresse sera autorisée à conserver, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] de leur demande de condamnation de Madame [L] [E] épouse [I] à leur payer la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance du fait du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent ;

DEBOUTE Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] des autres demandes de condamnation de Madame [L] [E] épouse [I] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] à payer à Madame [L] [E] épouse [I] la somme de 250€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [R] [Z] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Président