TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01178 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIOQ

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Gladys LACOSTE de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[E] [G]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Société HOMY – SOCIETE COOPERATIVE D’INTERET COLLECTIF ANCIENNEMENT “LE LOGEMENT DUNOIS”,

dont le siège social est sis 19 rue Henri Dunant – BP 80108 – 28205 CHATEAUDUN CEDEX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [G],

demeurant 13 place des graviers – Appt 0050 – 28200 CHATEAUDUN

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 18 octobre 2021, la société HOMY a donné à bail à Madame [E] [S] un local à usage d’habitation situé au 13 Place des Graviers 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel initial de 171,57 € et 22,52 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HOMY a fait signifier un commandement de payer la somme de 2.126,36 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 27 décembre 2023.

la société HOMY a ensuite fait assigner Madame [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par un acte de commissaire de justice du 4 avril 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec intérêts au taux légal :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [S] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et un déménageur;

— de le condamner au paiement :

— de l’arriéré locatif de 2.939,24 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à une fois et demie au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 02 JUILLET 2024, la société HOMY – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 3.755,61€ .

A l’appui de ses demandes, la société HOMY fait valoir que Madame [E] [S] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [E] [S], bien que régulièrement citée à étude, n’était ni présente, ni représentée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 4 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HOMY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 AVRIL 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ancien applicable aux faits prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 18 ocotbre 2021 contient une clause résolutoire en son article 8 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 DECEMBRE 2023, pour la somme en principal de 2.126,36 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Madame [E] [S] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

En l’espèce, la société HOMY produit un décompte démontrant que Madame [E] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.755,61 € à la date du 27 JUIN 2024.

Madame [E] [S] étant non comparante, n’apporte par définition aucun élément permettant de contester ni le principe ni le quantum de la dette.

En conséquence, elle sera donc condamnée à verser à la société HOMY cette somme de 3.755,61 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.126,36 € à compter de la date du commandement de payer (27 DECEMBRE 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR L’EXPULSION :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [E] [S] n’est ni présente, ni représentée pour demander la suspension des effets de la clause résolutoire et la société HOMY sollicite l’expulsion.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, il n’est plus possible d’accorder d’office une suspension des effets de la clause résolutoire.

La situation financière de Madame [E] [S] étant inconnue, en conséquence, son expulsion sera ordonnée.

Compte tenu de l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [E] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [E] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge chargée des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 ocotbre 2021 entre la société HOMY et Madame [E] [S] concernant le local à usage d’habitation situé au 13 Place des Graviers 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 28 février 2024, date de la résiliation du bail ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HOMY pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [E] [S] à verser à la société HOMY la somme de 3.755,61 € (décompte arrêté au 27 JUIN 2024, incluant ) (trois mille sept cent cinquante cinq euros et soixante et un centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 DECEMBRE 2023 sur la somme de 2.126,36 € et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE Madame [E] [S] à payer à la société HOMY une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DIT cette indemnité mensuelle sera ni indexée ni révisée

CONDAMNE Madame [E] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTE la société HOMY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE la société HOMY de ses demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME